« L’immobilier retrouve son attractivité face au produit de taux » Jean-Marc Peter, Sofidy

Les produits de taux ont bénéficié d’une situation d’inversion de la courbe des taux, rare, pour proposer des rendements attractifs, sans les frais des SCPI, sans les risques de moins-value, et sans les contraintes liées à la durée de détention de la pierre. Dans ce contexte, faut-il revenir sur l’immobilier ? Pour répondre à ces questions, Jean-Marc Peter, Directeur Général de Sofidy.

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Qu'est-ce qui concurrence l'immobilier en termes de rendement ?

Jean-Marc Peter : Il y a pas mal de choses et c'est nouveau. Nous vivons une situation exceptionnelle et sans doute éphémère où lorsque nous plaçons notre argent à court terme, nous touchons plus que lorsque nous le plaçons  à long terme et donc les concurrents aujourd'hui ce sont  les fonds euro boostés des compagnies d'assurance-vie mais  aussi les produits structurés, les fonds obligataires à court terme et  les livrets bancaires. Aujourd'hui, il y  a une concurrence assez importante de la part de ce type de produits qui fait qu'un certain nombre s'est détourné de l'investissement vers la pierre papier et vers les SCPI. Tout cela s'appuie sur une configuration de taux assez inhabituelle où finalement les taux courts sont supérieurs aux taux longs. Quand je prête de l'argent à ma banque, c'est-à-dire que je place mon argent sur un livret bancaire, ça me rapporte plus que si je prêtais à l'État français pour 10 ans. Les taux courts aujourd'hui, qui sont pilotés essentiellement par les banques centrales, c'est aux alentours de 4 %, alors que le taux d'emprunt à 10 ans de l'État français, c'est 3 %. Donc il y a une anomalie qui profite à un certain nombre de produits qui drainent une partie de la collecte aujourd'hui.

Dans ces conditions, faut-il céder son immobilier ?

JMP : Oui, il n'y a pas de mal à se faire du bien et c'est un peu du sucre rapide, mais d'un autre côté, est-ce qu'on ne lâche pas la proie pour l'ombre ? Mettons-nous dans une situation où  j'ai de l'immobilier, c'est-à-dire qu'à un moment donné, j'ai investi sur le long terme pour avoir de l'immobilier. Si je vends mon immobilier, déjà ça va me coûter de l'argent.

Nous parlons SCPI ou immobilier au sens large ?

JMP : C'est pareil. Quand vous achetez un appartement, un studio à Paris pour faire du locatif, vous l'achetez le lundi, vous le vendez le vendredi, vous perdez des frais, des droits de mutation, c'est à peu près 10 %. S'agissant des SCPI, c'est pareil. Vous avez une marche, parce que c'est le même principe, entre l'entrée et la sortie. Donc, si vous vendez votre immobilier, quelque part, vous avez perdu ces 10 %. Alors certes, vous allez investir dans quelque chose qui peut rapporter plus, mais la question que je pose, c'est quelle est la durabilité de ce rendement ? Au fur et à mesure que les banques centrales vont baisser leur taux d'intervention qui interviennent sur les taux courts ces produits vont devenir de moins en moins rentables. La question de plus en plus pertinente, est-il vraiment opportun de vendre son immobilier, de perdre 10 %, parce que ce sont des frottements qui existent, pour des produits qui ponctuellement rapportent plus mais qui peut-être demain rapporteront moins. Je rappelle qu'une SCPI aujourd'hui, c'est aux alentours de 5 %.

5 % c'est tout ce qu'on peut attendre d'une SCPI ?

JMP : Quand je vous dis 5 %, la SCPI a une autre caractéristique intéressante. Aujourd'hui, nous sommes dans un univers avec une inflation beaucoup plus élevée que ce que nous avons pu connaître. Qui va peut-être rester très longtemps au niveau actuel. Ça a commencé à baisser, bien entendu. Nous ne retrouverons pas une inflation à 0 % que nous avons connue pendant une dizaine d'années. Il y a des contraintes qui nous environnent qui sont inflationnistes. En en citant quelques-unes, il y a le vieillissement de la population qui est inflationniste. La transition énergétique est inflationniste. La réindustrialisation, le fait de ramener des chaînes de production en Europe, ça coûte de l'argent, c'est inflationniste. C'est plus cher que d'acheter des produits construits à bas prix dans des pays au-delà des océans. Et quatrième point, c'est  le réarmement, la défense de l'Europe. Tout ça, c'est inflationniste. Et donc, l'inflation  va rester élevée. Or, l'immobilier a cette capacité de pouvoir se défendre contre l'inflation puisque les loyers  perçus par les actifs immobiliers, que ce soit du commerce, de l'hôtel, des bureaux, de la santé, sont indexés à peu près à la même vitesse que l'inflation. Or, ces produits aujourd'hui qui attirent les épargnants n'ont pas cette capacité de défendre contre l'inflation, et vraisemblablement leur intérêt va diminuer au fur et à mesure que les banques centrales vont baisser leurs taux.

Dans ce contexte, quelles opportunités voyez-vous ?

JMP : Le moment est particulièrement propice, de conserver son immobilier, et éventuellement de s'y intéresser, pour ceux qui n'en ont pas encore, parce que le choc de taux d'intérêt créé par les banques centrales pour juguler l'inflation a mis en difficulté l'immobilier et certains acteurs qui aujourd'hui sont obligés de se refinancer parce qu'ils avaient de la dette. Et aujourd'hui le refinancement se fait à des niveaux qui n'ont rien à voir avec ceux que nous avons pu connaître. Avant, vous vous endettiez  pour 1 %, aujourd'hui c'est plus de 5 %, donc certains acteurs sont incapables de se refinancer et donc sont obligés de vendre leur immobilier. Donc il y a clairement aujourd'hui des opportunités à l'investissement en immobilier. Et donc le moment est venu, de se réintéresser à l'immobilier, voire de conserver son immobilier.

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