Des investissements immobiliers en reprise progressive au S1 2025 (Ofi Invest AM)

La BCE a abaissé ses taux de 4 % à 2 % en douze mois, après 10 remontées successives entre juillet 2022 et juin 2024. Si l’inflation semble jugulée, les interrogations se portent désormais sur la vigueur de la croissance des principales économies européennes, qui subissent de plein fouet une politique américaine combative et changeante, aux impacts difficiles à quantifier. Les évolutions récentes des principaux indicateurs immobiliers reflètent bien ces nouveaux enjeux. Les investissements sont ainsi repartis à la hausse, tandis que l’attentisme des entreprises pèse sur l’activité locative.

Des marchés locatifs fragilisés

Les prises à bail sont en recul en France et les taux de vacance plutôt orientés à la hausse, même s’ils demeurent globalement modestes pour les entrepôts et les bureaux situés dans le Quartier Central des Affaires parisien. Les loyers ont stoppé leur progression et se stabilisent progressivement pour les actifs les mieux localisés et neufs, s’érodent pour ceux de seconde main moins bien situés.

L’activité se concentre toujours sur les zones centrales, confirmant la forte polarisation entre les localisations, la capitale demeurant au coeur des recherches de nouveaux locaux exprimées par les utilisateurs.

Des investissements en net rebond

Les montants échangés en immobilier tertiaire ont fortement progressé en fin d’année dernière et plus encore début 2025, de 67 % sur un an, au 30 mars 2025. Les investissements en bureaux ont également retrouvé des couleurs, affichant un bond de 180 % en France et de 60 % en Allemagne sur les trois premiers mois de l’année. En moyenne, les valeurs vénales pour les bureaux s’inscrivent en hausse de 6 % au 1er trimestre 2025 sur un an dans les 11 principales métropoles européennes.
La reprise des investissements sur le marché français s’est principalement cristallisée sur le Quartier Central des Affaires parisien. En effet, l’importante volatilité observée sur les marchés financiers conforte les atouts de l’immobilier, matérialisée par sa tangibilité et la récurrence de son revenu locatif (4,8 % annuels en moyenne depuis 1994 selon MSCI).

Vers une nouvelle donne ?

La remontée des taux longs observée ces derniers mois a sensiblement impacté les marchés financiers. Si la BCE devrait dans les prochaines semaines observer une pause dans la baisse de ses taux directeurs, elle pourrait reprendre leur assouplissement en fonction des futurs accords sur les droits de douane. En attendant, les problématiques d’endettement en Europe, qu’elles soient très largement subies en France ou volontairement mises en oeuvre pour soutenir la croissance outre-Rhin, ne permettront pas une baisse significative des taux longs. Cependant, loin d’être effrayés, les investisseurs poursuivent, malgré une prime de risque faible, des acquisitions d’actifs très bien localisés à repositionner ou restructurer, afin de créer de la valeur sur les immeubles et justifier des hausses de loyers. En outre, la prime de risque demeure nettement plus confortable si elle est calculée sur l’OATi (obligation émise par l’État français et indexée sur l’inflation), qui répond aux particularités de l’immobilier. En effet, l’indexation régulière des loyers selon des indices publiés par l’INSEE permet leur majoration de l’inflation observée sur la période. Cet écrasement durable de la prime de risque immobilière ne devrait pas entamer la confiance des investisseurs, dès lors qu’il se limitera aux meilleurs actifs.

Sources : Immostat, JLL, PMA, Savills, données au T1 2025.
Marchés locatifs fragilisés et investissements en net rebond - Ofi Invest Real Estate SGP
Achevé de rédiger en juillet 2025

L'actu immo