La taxe sur les logements vacants, une taxe d’habitation déguisée ? Caroline Benhamou, CBV Avocats

Vous possédez a minima deux biens immobiliers en France et vous vous interrogez sur votre assujettissement à la taxe sur les logements vacants. Pour comprendre le champ de cette taxe, quelques clarifications s’imposent.

Une taxe pas si récente aux contours en constante redéfinition...

Pour mémoire La taxe sur les logements vacants existe depuis 1999. Prévue à l’article 232 du Code général des impôts (CGI), cette taxe a vu son champ d’application s’étendre, la définition élargie des zones dites « tendues » étant jugée constitutionnelle  (CE 21 décembre 2023 n° 488601).

La taxe frappe les logements habitables volontairement laissés inoccupés depuis au moins un an au 1^er janvier de l'année d'imposition. Les redevables sont les personnes physiques ou morales qui ont la qualité de propriétaire du logement, d'usufruitier ou de preneur d'un bail à construction, d'un bail à réhabilitation ou d'un bail emphytéotique.

Son assiette est constituée par la valeur locative du logement et le taux d'imposition varie en fonction de la durée de vacance du bien : 17 % la première année d'imposition et 34 % à compter de la deuxième.

Ses limites Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence, les résidences secondaires soumises à la taxe d'habitation, les logements dont la vacance est involontaire et les locaux dont la mise en état d'habitation nécessiterait des travaux importants ne sont pas soumis à cette taxe.

L’administration fiscale précise ces exclusions dans un bulletin officiel à jour au 11 mars 2014(BOI-IF-AUT-60). Ainsi, seuls les logements non meublés sont considérés vacants. Les logements meublés non occupés n’échappent pourtant pas à l’impôt. Ils sont simplement soumis à la taxe d’habitation (article 1407 du CGI).

A noter Sont considérés comme importants et rendant inhabitable le logement - alors non assujetti à la taxe sur les logements vacants - les travaux dont le montant excède en pratique 25 % de la valeur vénale du logement. Ce pourcentage n’a qu’une valeur relative. L'appréciation du caractère non habitable du logement relève en effet d'une appréciation au cas par cas et ne peut, en général, être présumée par le fisc lors de l'établissement de l'imposition.

...précisée par la jurisprudence et les nouvelles obligations déclaratives

Appréciation de la vacance

Sont considérés comme involontairement vacants, les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur. L'appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, et il vous faudra prouver que vous avez effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer votre logement vacant en communiquant notamment les mandats des agences immobilières et des prix à la location ou à la vente qui ne soient pas déconnectés des conditions et évolutions du marché.

Le tribunal administratif de Nantes a été amené à se prononcer récemment sur le caractère involontaire de cette vacance. Il a ainsi été jugé que l’administration fiscalene peut pas assujettir un contribuable en se fondant sur la circonstance que la vacance du logement est volontaire si ce logement est inhabitable (TA Nantes, 15 mars 2024, n° 2007307). Au cas particulier, le logement était dépourvu de sanitaires, n'était donc pas habitable au 1^erjanvier de l’année considérée et le montant des travaux nécessaires pour y remédier correspondait quasiment à sa valeur vénale. Ainsi, le fait de ne pas avoir entrepris les travaux requis témoigne certes d’une absence de volonté de la part de propriétaire des locaux mais pas de leur habitabilité, condition nécessaire à leur assujettissement à la taxe sur les logements vacants.

Des conséquences déclaratives par ricochet

Aucune obligation déclarative propre à la taxe sur les logements vacants ne vous incombe en qualité de propriétaire de ce bien immobilier. Toutefois, la déclaration des locaux d'habitation exigée des propriétaires en matière de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale sert également à l'établissement et au contrôle de la taxe sur les logements vacants.

A noter Une lecture attentive de votre avis de taxe sur les logements vacants ou de votre avis de taxe d’habitation pourra vous réserver des surprises. Ainsi, vous pourriez constater que vos terrasses sont désormais soumises à la taxe d’habitation en qualité de dépendance (article 1409 du CGI), que la valeur locative de vos biens a drastiquement augmentée conduisant à une hausse corrélative de votre imposition ou encore que la commune de situation du bien a voté une majoration de 60 % de la part de taxe d'habitation sur les résidences secondaires leur revenant au titre des logements meublés.

La taxe sur les logements vacants remplace donc la taxe d’habitation lorsque cette dernière ne trouve pas à s’appliquer. Si son existence n’est pas nouvelle, ses contours sont en constante évolution et des précisions jurisprudentielles sont à attendre.

Par Caroline Benhamou, avocat associé du cabinet CBV Avocats

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