Peut-on vendre un bien immobilier alors que la succession n’est pas achevée ?

Vendre un bien immobilier avant la fin d'une succession, possible sous conditions

Il est juridiquement possible de vendre un bien immobilier avant la clôture formelle d’une succession, à condition de respecter plusieurs étapes :

• Établissement de l’acte de notoriété : le notaire doit avoir identifié l’ensemble des héritiers et précisé leurs droits respectifs. Cet acte est indispensable pour que ceux-ci soient reconnus comme co-indivisaires du bien.
• Accord unanime des héritiers : tous les indivisaires doivent donner leur consentement à la vente. En pratique, ils doivent signer ensemble une promesse ou un compromis de vente.
• Mention explicite de la situation successorale : le document de vente doit faire état de l’indivision et indiquer que le bien est issu d’une succession non encore clôturée.

Tant que la succession n’est pas officiellement réglée, le bien reste en indivision et ne peut être cédé qu’avec l’accord unanime de tous ses propriétaires.

Une procédure encadrée par le notaire

L’indivision successorale, qui s’ouvre automatiquement entre les héritiers au décès, constitue une situation transitoire, mais parfois durable, en l’absence de partage ou de vente du bien. Lorsque tous les héritiers sont d’accord, la vente peut avancer sous réserve de respecter les étapes légales. Le notaire intègre une clause suspensive dans le compromis de vente, précisant que la signature définitive interviendra une fois les démarches successorales finalisées. Le produit de la vente peut être versé sur un compte séquestre, permettant le paiement des droits de succession, avant d’être réparti entre les héritiers.

Cette procédure permet souvent de débloquer une situation financière sans avoir à attendre la clôture complète de la succession. Elle peut aussi éviter l’allongement des délais et le coût de détention d’un bien vacant.

Le cas des indivisions conflictuelles

Lorsque l’un des héritiers s’oppose à la vente, les autres ne peuvent pas signer un acte de leur propre chef. Il existe toutefois une possibilité prévue par le Code civil : si les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis souhaitent vendre, ils peuvent saisir le tribunal judiciaire pour autoriser la cession du bien. Cette procédure reste encadrée et nécessite de démontrer l’intérêt commun de la vente, notamment en cas d’impossibilité d’usage ou de risques de dégradation.

Un projet de réforme pour faciliter les ventes bloquées

En juillet 2025, une proposition de loi a été déposée à l’Assemblée nationale pour faciliter la sortie de l’indivision dans les successions bloquées. Le texte vise à permettre la vente d’un bien en indivision lorsque celui-ci est inoccupé depuis plus de dix ans, sans usage ni entretien régulier, et que la majorité des indivisaires y sont favorables.

Selon les auteurs de la proposition, ce dispositif pourrait concerner plus de 150 000 biens en France, dont de nombreuses maisons vacantes dans les DOM-TOM et les zones rurales. L’objectif est de limiter les situations de blocage, qui freinent les ventes, empêchent l’entretien du patrimoine et alimentent la vacance immobilière. Si la réforme est adoptée, elle constituerait un assouplissement notable pour les héritiers confrontés à une indivision figée.

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Les obligations fiscales

La vente d’un bien en cours de succession ne dispense pas du paiement des droits. Ces derniers doivent être réglés dans un délai de six mois après le décès. La vente permet parfois d’éviter une avance de trésorerie, en finançant ces droits grâce au produit de la cession. Il convient toutefois de sécuriser cette opération avec l’appui du notaire.

Par ailleurs, si le bien est vendu à un prix supérieur à sa valeur estimée au moment du décès, une plus-value immobilière peut être constatée. Chaque héritier est alors imposé sur sa part, selon les règles en vigueur. La plus-value est calculée à partir de la valeur déclarée dans la succession, et un rehaussement ultérieur de cette valeur par l’administration peut entraîner un redressement. Si le bien était partiellement exonéré d’IFI, sa vente entraîne également la réintégration du produit dans le patrimoine imposable.

Le rôle du notaire, garant de la sécurité juridique

Dans tous les cas, la vente d’un bien immobilier avant la clôture d’une succession nécessite l’intervention du notaire. C’est lui qui établit les actes, sécurise le processus, alerte sur les points de vigilance et veille à la bonne exécution des obligations fiscales et civiles. Il assure aussi la répartition des fonds après la signature de l’acte définitif.

Sources : Droit Successions, Se Loger

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