Peut-on vendre un bien immobilier alors que la succession n’est pas achevée ?

Vendre un bien immobilier avant la fin d'une succession, possible sous conditions

On peut tout à fait vendre un bien immobilier avant la clôture d'une succession, mais pas n'importe comment : plusieurs étapes doivent être respectées. Le notaire doit d'abord avoir identifié tous les héritiers et fixé leurs droits respectifs. Si le bien est en indivision, sa vente est un acte de disposition, ce qui suppose en principe l'accord de tous les indivisaires.

C'est ce que prévoit l'article 815-3 du Code civil : le consentement de chaque indivisaire est requis pour ce type d'acte, sauf procédures particulières permettant, dans certains cas, de passer outre le refus ou le silence de l'un d'eux. Autrement dit, rien n'empêche juridiquement de vendre avant le partage définitif, à condition que les conditions légales soient réunies.

Une procédure encadrée par le notaire

Dès le décès, une indivision successorale s'ouvre entre les héritiers, avant même le partage des biens. Pendant cette période, les biens appartiennent collectivement à l'ensemble des indivisaires. Quand tout le monde est d'accord, la vente peut avoir lieu sans attendre le règlement complet de la succession. C'est le notaire qui vérifie les droits de chacun et organise la vente. L'argent de la vente sert souvent à payer les droits de succession, avant que le reste ne soit partagé entre les héritiers. Cela évite aussi de garder un bien dont personne ne veut assumer les charges ou l'entretien sur la durée.

Que se passe-t-il lorsqu'un héritier refuse la vente ?

Un désaccord ne bloque pas forcément tout. L'article 815-5 du Code civil permet à un indivisaire de demander au juge l'autorisation de passer seul un acte pour lequel l'accord d'un autre serait normalement nécessaire, si ce refus met en péril l'intérêt commun.

Il existe aussi une autre voie, prévue par l'article 815-5-1 : sous certaines conditions, les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis peuvent déclarer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire notifie alors cette intention aux autres indivisaires dans le mois. Si l'un d'eux s'y oppose, ou reste silencieux pendant 3 mois après la notification, le notaire constate la situation par procès-verbal. Le tribunal judiciaire peut ensuite autoriser la vente, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. Elle se fait alors par licitation. C'est donc une exception au principe d'unanimité qui régit normalement la vente d'un bien indivis.

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La loi du 7 avril 2026 facilite la sortie des indivisions bloquées

Depuis la première version de cet article, le cadre légal a bougé. La proposition de loi alors en discussion est devenue la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril, qui vise à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes. Cette réforme apporte plusieurs mesures pour débloquer certaines successions et indivisions qui traînent. Elle complète notamment l'article 815-6 du Code civil : le président du tribunal judiciaire, qui peut prescrire ou autoriser les mesures urgentes requises par l'intérêt commun, peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis.

La loi touche aussi aux successions vacantes : elle facilite certaines opérations menées par le curateur et modifie les règles de vente des meubles ou immeubles dépendant d'une succession sans héritier connu. Elle modifie enfin plusieurs règles du partage judiciaire, et étend à tout le territoire national certaines dispositions issues du dispositif d'assainissement cadastral. Ce texte ne remet donc pas en cause le principe de l'unanimité pour vendre un bien indivis, mais il ouvre davantage de portes pour sortir des situations bloquées.

Quels délais pour la déclaration et les droits de succession ?

Vendre un bien pendant une succession ne dispense pas des obligations fiscales qui vont avec. Pour un décès en France métropolitaine, la déclaration de succession doit en principe être déposée dans les 6 mois. À l'étranger, ce délai passe à 12 mois.

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Certains cas particuliers existent, notamment dans certains territoires ultramarins, ou lorsque la propriété d'un immeuble n'avait pas été régulièrement constatée avant le décès. La vente peut justement permettre de dégager les liquidités nécessaires au paiement des droits de succession, mais elle doit rester coordonnée avec le notaire en charge du dossier.

Autre point à surveiller : si le bien se vend plus cher que la valeur retenue dans la déclaration de succession, une plus-value immobilière peut être constatée. Pour un bien reçu par succession, la valeur d'acquisition retenue pour son calcul correspond en principe à la valeur vénale figurant dans la déclaration de succession, majorée le cas échéant de certains frais et droits.

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Sources : Légifrance, article 815-3 du Code civil, Légifrance, article 815-5 du Code civil, Légifrance, article 815-5-1 du Code civil, Légifrance, article 815-6 du Code civil, Légifrance, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, impots.gouv.fr, Plus-values imposées

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