Quel régime IFI pour les locations meublées professionnelles ? (Caroline Benhamou, CBV Avocats)

Dans quelle mesure êtes-vous un loueur de meublé professionnel ou LMP ?

Des critères définis par la loi

L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation meublés est considérée comme une activité commerciale si les membres de votre foyer fiscal et vous-même :

1) réalisez plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;

2) retirez de cette activité plus de 50 % des revenus, à raison desquels le foyer fiscal auquel vous appartenez est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code Général des Impôts (CGI).

Les activités relevant de la gestion de votre propre patrimoine immobilier sont donc exclues. Ces critères prévus à l’article 975 V 1° du CGI vous permettent de bénéficier de l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les actifs professionnels. En effet, en vertu du I de l'article 975 du CGI, les biens et les droits immobiliers affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou des membres de son foyer fiscal peuvent être exonérés d'IFI.

A noter :

‍Les recettes annuelles s'entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais. Pour la détermination du seuil de 50 %, il convient cependant de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée. Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l'article 38 du CGI. Il s'entend donc de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés. Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements, de votre foyer fiscal dans les catégories d’imposition précitées, y compris le bénéfice tiré de la location.

Une activité commerciale prépondérante

Pour certains loueurs de meublés professionnels, cette activité est l'unique activité professionnelle source de revenus pour le foyer fiscal. L'absence totale d'autres revenus catégoriels entraîne de facto la réalisation de la condition des 50 % des revenus et la nature commerciale de ces biens ne saurait de ce fait être remise en cause lorsque la condition des 23 000 euros de recettes annuelles est également remplie. Cependant, ces mêmes professionnels peuvent toutefois présenter une activité à l'équilibre ou déficitaire, soit du fait des amortissements pratiqués sur les actifs immobiliers inscrits au bilan de leur activité, soit du fait d'aléas économiques ponctuels dans la gestion de leur activité de location meublée professionnelle.

Une éligibilité conditionnée à l’existence de revenus ?

Une clarification requise 

Le ministère de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique a été interrogé sur la condition de seuil de 50% prévue à l’article 975 V 1° du CGI (RM Vidal, n°9897 : JOAN 9 avr. 2024). Ainsi, lorsqu'il n'existe pas d'autres revenus catégoriels et que l'activité de LMP est l'unique activité du foyer fiscal, y a-t-il lieu de considérer une telle activité comme commerciale nonobstant l’absence de bénéfices imposables ? Répondant par la négative, ledit ministère conclut à une absence d’exonération d’IFI en cas d’activité déficitaire.

Une confirmation de la position ante 2018

Le dispositif prévu à l'article 975 du CGI constitue la reprise de celui prévu en matière d'impôt sur la fortune (ISF). La condition de seuil de 50 % n'a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d'autres revenus catégoriels. En présence d'une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 €,mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut être considérée comme remplie. Seuls les locaux loués meublés qui sont source de revenus pour le foyer et non de déficit sont éligibles au régime des actifs professionnels.

Le régime d’exonération des actifs professionnels à l’IFI est donc en principe applicable aux propriétaires de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés. Toutefois, pour y être effectivement éligibles, l’activité ne doit pas dégager un résultat déficitaire !

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Par Caroline BENHAMOU, avocat associé du cabinet CBV Avocats

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