Dispositif Jeanbrun : un nouveau dispositif pour redynamiser les logements

Un nouveau dispositif pour redynamiser le marché locatif privé

Une crise structurelle du logement locatif en France

Depuis quelques années, le marché locatif français traverse une période de déséquilibre. La demande locative continue d’augmenter, alors que le marché immobilier ne suit pas, laissant de nombreux ménages sans solutions abordables. À fin juin 2024, l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui fédère les organismes HLM, a recensé 2,7 millions de ménages demandeurs. Par ailleurs, selon l’INSEE, le taux d’effort des locataires du secteur privé dépasse 29 % et atteint jusqu’à 44,7 % pour les ménages les plus modestes, traduisant une pression croissante sur l’accès au logement  

Le marché de l’immobilier neuf connait un recul marqué également : entre 2024 et 2025, les mises en chantier ont réduit de 22 % et l’offre locative a chuté de 15 % en cinq ans. Plusieurs facteurs expliquent cela : la fin progressive du dispositif Pinel, la hausse des taux d’intérêt, la complexité réglementaire croissante et une fiscalité instable. Dans ce contexte, les investisseurs ont préféré attendre ou se retirer du marché, aggravant le déficit d’offre. Dès lors, le développement de dispositifs alternatifs, tels que le dispositif Jean Brun, apparaît comme une réponse nécessaire.

La naissance du dispositif JeanBrun dans le cadre du PLF 2026

C'est dans ce contexte que Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a présenté le 23 janvier 2026 le plan « Relance logement ». L'objectif est de provoquer un choc d'offre pour atteindre 400 000 logements construits par an et viser 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030.

Il est alors intégré au projet de loi de finances 2026. À l’origine appelé « Relance logement », le dispositif est rapidement baptisé « Jeanbrun » par la presse spécialisée. Il constitue le successeur structurel du Pinel ; il vise à redonner aux investisseurs particuliers un cadre fiscal lisible, durable et économiquement rationnel.

Lire aussi : Relance logement Jeanbrun : règles et enjeux PLF 2026

Le dispositif Jeanbrun : définition, cadre légal et logique fiscale

Dans la pratique, ce que l’on désigne sous le nom de « dispositif Jean Brun » ne correspond pas à une appellation juridique officielle. Il s’agit en réalité du statut du bailleur privé, instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026). Ce mécanisme a ensuite été intégré au Code général des impôts, au sein de l’article 31, plus précisément au 1° du I, aux alinéas i) et j), issus des dispositions initialement prévues à l’article 12 octies du projet de loi de finances pour 2026.

La logique de ce dispositif diffère profondément de celle du dispositif Pinel. En effet, cette dernière repose sur une réduction d’impôt calculée à partir du montant de l’investissement, en fonction de la durée d’engagement de mise en location.

À l’inverse, le dispositif Jean Brun s’inscrit dans une logique d’imposition des revenus fonciers. Il permet au bailleur de déduire une fraction de la valeur du bien immobilier de ses revenus locatifs imposables, en tenant compte de sa dépréciation progressive dans le temps, selon le mécanisme de l’amortissement.

Dans ce cadre, il est possible d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien, hors valeur du terrain. Le taux d’amortissement annuel varie généralement entre 3,5 % et 5,5 %, en fonction notamment du niveau de loyer pratiqué. L’amortissement débute à compter du premier jour du mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du bien.

Chaque année, la dotation aux amortissements vient ainsi diminuer les revenus fonciers imposables, entraînant mécaniquement une réduction de l’imposition du bailleur.

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la continuité du régime du déficit foncier, puisqu’il permet, comme celui-ci, de déduire des revenus fonciers l’ensemble des charges liées à l’investissement, notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété non récupérables. En cas de solde négatif, le déficit peut également être imputé sur le revenu global dans certaines limites.

Toutefois, le dispositif Jeanbrun se distingue par l’introduction d’un mécanisme d’amortissement du bien immobilier. Là où le déficit foncier repose principalement sur des charges réelles et souvent ponctuelles, il permet ici de constater une charge comptable récurrente, liée à la dépréciation du bien dans le temps.

Ainsi, le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à une logique d’optimisation ponctuelle, mais propose une approche plus globale et durable, combinant déduction des charges et amortissement, et offrant une meilleure visibilité fiscale à long terme pour l’investisseur.

Les conditions d’éligibilité du dispositif JeanbrunAu-delà de son attractivité, le dispositif Jeanbrun est soumis à plusieurs conditions d’éligibilité relatives au bien et à sa mise en location. Le logement doit être situé dans un immeuble collectif, les maisons individuelles étant exclues. Il peut s’agir d’un bien neuf, acquis en VEFA, ou d’un logement ancien faisant l’objet de travaux significatifs. En outre, le bien doit présenter une performance énergétique satisfaisante, avec une classe A ou B au diagnostic de performance énergétique pour l’ancien.

Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire, qui ne peut appartenir au foyer fiscal du propriétaire. La mise en location doit intervenir dans un délai de douze mois suivant l’achèvement du bien ou des travaux, et s’inscrire dans une durée minimale d’engagement de neuf ans.

Le dispositif prévoit par ailleurs trois niveaux de loyers, déterminés en fonction d’une décote appliquée au prix de marché. Plus cette décote est importante, plus le taux d’amortissement applicable est élevé :

• Loyer intermédiaire : −15 %

• Loyer social : −30 %

• Loyer très social : −45 %

Contrairement au dispositif Pinel, qui était strictement limité aux zones tendues (A, A bis et B1), le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire national. Aucune contrainte de zonage n'est imposée, ce qui constitue une avancée notable pour les investisseurs souhaitant se positionner dans des villes moyennes ou des bassins d'emploi secondaires, jusqu'alors exclus des dispositifs de défiscalisation classiques. Toutefois, la pertinence économique de l'investissement reste conditionnée par la tension locative locale : il appartient à l'investisseur de s'assurer de la demande réelle sur le marché visé.

Lire aussi : Dispositif Jeanbrun : opportunité fiscale ou risque juridique pour les investisseurs ?

Le mécanisme fiscal : amortissement, charges et déficit foncier

Le mécanisme fiscal du dispositif Jeanbrun repose sur trois leviers complémentaires.

En premier lieu, l’amortissement constitue le cœur du dispositif. Il permet à l’investisseur de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables. Cet amortissement s’applique à hauteur de 80 % de la valeur du bien (hors terrain), selon des taux variables en fonction du type de logement et du niveau de loyer pratiqué.

Logement neuf :

• 3,5% pour les logements intermédiaires avec un plafond de 8 000€,

• 4,5% pour les logements sociaux avec un plafond de 10 000€,

• 5,5% pour les logements très sociaux avec un plafond de 12 000€.

Logement ancien rénové :

• 3% pour les logements intermédiaires avec un plafond de 10 700€,

• 3,5% pour les logements sociaux avec un plafond de 10 700€,

• 4% pour les logements très sociaux avec un plafond de 10 700€.

En second lieu, l’ensemble des charges non récupérables liées à l’investissement est également déductible des revenus fonciers. Il s’agit notamment des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des primes d’assurance, des frais de gestion, des charges de copropriété non récupérables ainsi que des travaux d’entretien et de réparation.

Enfin, lorsque le total des charges (amortissement compris) excède les loyers perçus, un déficit foncier est constaté. Celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, mesure prolongée jusqu’au 31 décembre 2027.

Point d’attention : contrairement au régime du LMNP réformé en 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans le résultat fiscal annuel. En revanche, ils pourraient être pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente, selon les modalités prévues par les textes d’application.

Cas pratique : simulation d’un investissement locatif en 2026

Présentation de l’opération

Monsieur X et Madame X, un jeune couple de 35 ans marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, tous deux cadres avec une tranche marginale d’imposition de 30%, souhaiteraient faire leur premier investissement locatif en 2026 afin de préparer leur retraite et de réduire leur pression fiscale. Il dispose d’un apport de 30 000 € et d’une capacité d’emprunt de 170 000 €.

Après analyse, ils acquièrent un appartement T2 neuf en VEFA dans une ville de taille intermédiaire pour un prix de 200 000 € livré fin 2026 et ils choisissent le niveau de loyer intermédiaire avec une décote de – 15 % sur le prix du marché

Paramètres de l’investissement

• Prix d'acquisition : 200 000 €

• Apport personnel : 30 000 €

• Montant emprunté : 170 000 € sur 20 ans à 3,3 %

• Mensualité de remboursement : 975 €/mois

• Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 500 €

• Loyer avec une estimation du marché : 850 €/mois → Loyer pratiqué (−15 %) : 720 €/mois

• Revenus locatifs annuels : 8 640 €

• Charges annuelles non récupérables (taxe foncière, assurance, copropriété) : environ 1 500 €

Calcul de l’amortissement annuel

Dans le cadre de leurs investissements, avec le choix d’un loyer intermédiaire, ils bénéficient d’un taux d’amortissement de 3,5 % sur 80 % du prix du bien hors terrain.

Le calcul est le suivant :

200 000 x 0,80 = 160 000

C’est donc sur 160 000 € que nous allons calculer le taux d'amortissement, qui est de 3,5 %.

160 000 € x 0, 035= 5 600

Il est possible d’amortir 5 600 € par an, ce qui rentre bien dans le plafond applicable de 8 000 € prévu

Calcul du résultat foncier et du déficit

• Revenus fonciers bruts : 8 640 €

• Intérêts d'emprunt : −5 500 €

• Charges non récupérables : −1 500 €

• Amortissement Jeanbrun : −5 600 €

Résultat foncier net : 8 640 − 5 500 − 1 500 − 5 600 = −3 960 € (déficit foncier)

Ce déficit de 3 960 € est imputable sur le revenu global du couple, dans la limite de 10 700 € autorisés par le dispositif Jeanbrun (droit commun).

Économie d’impôt

Le déficit imputable sur le revenu global est de 3 960 € en sachant que le couple a une TMI de 30 % cela nous amène avec une économie de :

3960 x 0,3 = 1 188 €/an

À cela s'ajoute l'absence d'imposition sur les revenus fonciers nets (qui sont nuls ou négatifs grâce à l'amortissement), ce qui représente une économie supplémentaire par rapport à un investissement sans dispositif fiscal.

Bilan patrimonial à 9 ans

Au terme de l'engagement de 9 ans, Monsieur X et Madame X dresseront le bilan suivant :

• Gain fiscal cumulé : 8 298 € sur 9 ans

• Loyers perçus sur 9 ans : 77 760 € (hors revalorisation)

• Capital remboursé sur le crédit : 62 907 €

• Valeur estimée du bien après 9 ans (hypothèse de revalorisation 1,5 %/an) : 229 000 €

• Impact de la réintégration des amortissements à la revente : 35 640 € réintégrés dans la plus-value taxable

Le couple dispose de plusieurs options à l'issue des 9 ans : revendre le bien (en anticipant la fiscalité sur la plus-value), prolonger la location libre, ou transmettre le bien valorisé à leurs enfants dans le cadre d'une stratégie successorale.

Conclusion : Une évolution majeure de l’investissement locatif en France

Le dispositif Jeanbrun marque une évolution importante de l’investissement locatif en France. En substituant une logique d’amortissement à celle de la réduction d’impôt, il propose un cadre plus économique et plus durable, particulièrement adapté aux contribuables fortement fiscalisés.

Plus souple dans ses zones d’investissement et ouvert à l’ancien rénové, il élargit les opportunités tout en répondant à un enjeu central : relancer l’offre locative.

Pour autant, il ne s’improvise pas. Entre engagement de long terme, complexité fiscale et impact potentiel à la revente, ce dispositif nécessite une véritable stratégie patrimoniale et un accompagnement professionnel pour en exploiter pleinement les avantages.

Par Jean-François Degait, Adeo Patrimoine

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