Perception vs réalité concernant les REIT cotés (Janus Henderson Investors)

Selon Greg Kuhl, gérant de portefeuille, les investisseurs devraient s'intéresser de plus près aux REIT cotés, car ils peuvent offrir une volatilité plus faible et une meilleure visibilité des bénéfices par rapport aux actions dans leur ensemble.

Si un arbre tombe dans la forêt…

Nous considérons que le rôle des investment trust immobilier (ou REIT) dans un portefeuille est de fournir de solides performances et des revenus, et d'offrir une diversification par rapport aux actions traditionnelles. À l'instar de la question philosophique de savoir si un arbre qui tombe dans une forêt fait du bruit s'il n'y a personne pour l'entendre, les REIT en tant que classe d'actifs semblent avoir été oubliés par de nombreux investisseurs, mais la classe d'actifs est-elle de nouveau en mesure de « faire son travail » ?

Selon nous, la plupart des investisseurs se concentrent encore sur 2022, où les REIT cotés ont été réévalués à la baisse de 30 % en six mois environ en réponse aux hausses de taux rapides de la Réserve fédérale. Ou bien ils confondent les REIT cotés, qui ont « encaissé le choc » il y a trois ans et qui « fonctionnent » maintenant, avec les REIT privés, dont certains continuent de subir des dépréciations ou restent fermés (limitations sur les rachats). En fait, les REIT américains ont enregistré une performance élevée au cours de trois des quatre années post-COVID, avec un taux annuel de 7,6 % entre 2021 et 2024.¹

Mais comment se comportent les REIT à l'heure actuelle ? Pour donner quelques chiffres récents, les REIT américains ont enregistré une performance d'environ 9 % au cours des 12 mois se terminant le 30 juin 2025,² ce qui nous semble très satisfaisant et conforme à la performance à long terme de la classe d'actifs. Les douze derniers mois ont été marqués par une certaine volatilité, mais sur cette période, les REIT américains ont affiché une volatilité inférieure de près de 200 pb à celle du S&P 500 (16,5 % contre 18,6 %) et ont enregistré une perte maximale de 14 % contre près de 17 % pour le marché actions dans son ensemble.³

"La capacité des REIT américains à traverser la turbulente saison des annonces de résultats du 1er trimestre 2025 témoigne des mérites de la classe d'actifs. Le cycle de publication des résultats du 1er trimestre 2025 a commencé immédiatement après le « Jour de la libération » de Donald Trump. Compte tenu de l’incertitude, de nombreuses entreprises du marché actions au sens large ont révisé ou à la baisse ou supprimé leurs prévisions pour l’année 2025. Les REIT génèrent des revenus provenant de la collecte des loyers, qui sont généralement liés à des baux à long terme, ce qui se traduit par des flux de revenus stables et prévisibles qui peuvent généralement être prévus avec un niveau de confiance élevé. Le modèle des REIT offre une visibilité si forte qu'environ 36 % des REIT américains cotés ont relevé leurs prévisions, contre seulement 3 % qui les ont abaissées. Aucun REIT n'a supprimé ses prévisions. Nous pensons que cela en dit long sur la prévisibilité des flux de trésorerie des REIT par rapport aux actions en général."

Greg Kuhl

Par Janus Henderson Investors

^1,2,3 Bloomberg. Performance totale annualisée des REIT américains (FNRE) en USD de 2021 à 2024 ; FNRE vs marché actions (S&P 500) en USD sur 12 mois jusqu'au 30 juin 2025. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. FTSE Nareit Equity REITs Index (FNRE) : indice représentatif des titres cotés dans le secteur de l'immobilier commercial dans l'ensemble de l'économie américaine, à l'exclusion des REIT forestiers et d'infrastructures. Le S&P 500® Index reflète la performance des actions américaines de grande capitalisation et représente la performance de l'ensemble du marché américain des actions.

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