Eden d'Advenis REIM, l’immobilier européen sans frais d'entrée. Jean-François Chaury, Estelle Billi et Pierre Garin

Zéro frais d’entrée et des investissements au-delà des frontières françaises, dans toute l’Europe : c’est le modèle d’Eden, la nouvelle SCPI d’Advenis REIM, distribuée par Linxea. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Pourquoi ce positionnement ? En quoi cette offre répond-elle aux attentes des épargnants, et plus particulièrement des jeunes investisseurs ? Nous en discutons avec nos trois invités : Jean-François Chaury, Directeur Général d’Advenis REIM, Estelle Billi, Ingénieure Patrimoniale chez Advenis Wealth Management, et Pierre Garin, Directeur du Pôle Immobilier de Linxea.

Naissance de la SCPI Eden

Eden est le fruit d'une réflexion stratégique chez Advenis REIM. De quelle idée est née votre nouvelle SCPI ?

JFC : Oui, c'est une réflexion stratégique comme beaucoup de sociétés se posent à un instant T de leur vie. Aujourd'hui, nous nous sommes posés la question de comment rajeunir la clientèle au même titre qu'une société de gestion, qu'une société de distribution, que n'importe quelle société commerciale se pose ces questions et nous nous sommes appuyé sur une étude qui est sortie et qui aujourd'hui est présente dans beaucoup d'entreprises. Cette étude constate que les épargnants, en tout cas les nouveaux épargnants, sont plus jeunes, 12 % de ces épargnants ont moins de 35 ans, et investissent de manière régulière, mensuelle, semestrielle, sur de l'épargne de précaution. Nous avons deux types d'épargne : une épargne plutôt sécurisée sur du long terme, typiquement immobilière, ce dont nous allons parler, et aussi une épargne qui peut être un peu plus spéculative sur du Private Equity ou sur des cryptos par exemple. La SCPI Eden, puisque c'est notre nouvelle SCPI, va effectivement avoir ses caractéristiques, recherchées par les nouveaux épargnants.

Nous pouvons les repréciser, d'abord zéro frais d'entrée, c'est ça ?

JFC : Exactement, puisque nous avons remarqué, notamment dans l'assurance-vie, mais peut-être que nous en reparlerons, que c'est beaucoup d'ETF, donc ce sont des produits avec zéro droit d'entrée, que recherchent les nouveaux épargnants, et aussi avec des spécificités particulières qui correspondent à de l'épargne, c'est-à-dire une part basse, donc la part d'Eden sera à 50 € pour privilégier l'épargne régulière et aussi le réinvestissement de dividendes pour capitaliser dans la durée. Nous investissons régulièrement, nous mettons notre épargne et en même temps nous réinvestissons les dividendes pour recapitaliser un peu plus.

En tant que distributeur chez Linxea, en quoi Eden répond-elle aux attentes des jeunes épargnants ?

PG : Souvent les jeunes épargnants n'ont pas nécessairement un capital important au départ, nous sommes plutôt en phase de constitution de patrimoine, donc nous utilisons plutôt la capacité d'épargne. Les jeunes épargnants recherchent aujourd'hui des produits qui soient accessibles, comme je le disais avec une part à 50 euros cela répond à la demande, et également de la souplesse, c'est-à-dire pouvoir épargner progressivement, avec des versements programmés, le réinvestissement des dividendes que nous pouvons mettre en place, arrêter à tout moment. Accessibilité et souplesse, je pense que ce sont les deux caractéristiques que recherchent les épargnants.

En quoi est-ce que Eden se distingue de ce qui existe par ailleurs sur le marché ?

Pierre Garin : Aujourd'hui, nous sommes sur un marché qui est très dynamique, donc il y a beaucoup de nouveaux entrants. Il faut arriver à distinguer les différences entre les différentes SCPI. Sur Eden, il y a deux caractéristiques principales. La première vous l'avez dit, c'est le fait qu'il n'y ait pas de commission de souscription à l'entrée. Et d'autre part, c'est la stratégie internationale. C'est une stratégie qui est aussi pas mal plébiscitée par les épargnants pour deux raisons. La première, c'est la diversification. Et la deuxième, Estelle en parlera mieux que moi, c'est la partie fiscalité puisque quand la SCPI est investie à l'étranger, l'épargnant bénéficie d'une fiscalité allégée. Aujourd'hui sur le marché, Eden est la première SCPI qui cumule le fait de ne pas avoir de commission de souscription et d'avoir une stratégie exclusivement internationale.

Quels sont les avantages, sur le plan fiscal, de souscrire dans une SCPI comme Eden ?

EB : Sur le plan fiscal, la SCPI Eden est investie exclusivement à l'étranger. Donc si elle est investie exclusivement à l'étranger, elle va bénéficier d'un régime fiscal différent d'une SCPI qui serait investie en France, puisqu'il faut appliquer les conventions fiscales internationales. Et ces conventions prévoient que les revenus immobiliers sont taxés dans l'état de situation des immeubles. Pour une SCPI qui investit en Suède, la taxation des loyers se fait en Suède. Une SCPI qui investit au Royaume-Uni, la taxation se fait au Royaume-Uni, etc., en fonction des pays d'investissement. Si nous n'avons pas d'immeubles en France, nous n'avons pas de taxation en France.

Nous parlions de taxation, mais il y a les impôts sociaux aussi.

EB : La taxation en France sur les revenus immobiliers, c'est impôt sur le revenu, même progressif, avec les tranches fiscales que chacun connaît, et les prélèvements sociaux, taux de 17,2 %. Les conventions fiscales englobent l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux. Elles prévoient que la fiscalité se passe dans l'état de situation des immeubles. En France, nous n'avons donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvement social.

Est-ce qu'il faudra faire des démarches, pour les futurs souscripteurs, auprès des autorités fiscales des pays dans lesquels se trouvent les immeubles d'Eden ?

EB : Alors heureusement, non. Ce sont des démarches qui vont être effectuées par la société de gestion de la SCPI au nom des investisseurs, bien sûr. Donc un investisseur dans la SCPI Eden n'aura aucune démarche administrative ou fiscale à réaliser à l'étranger. Le dividende qui est perçu est net de charge et net de fiscalité étrangère.

Où allez-vous acheter ? Qu'allez-vous acheter ?

JFC : Eden, comme nous l'avons évoqué, sera 100 % Europe et donc 0 % France. Donc bénéficiera effectivement des revenus sources étrangers. C'est le premier point. Elle va s'appuyer sur la force et le réseau du groupe, avec sa connaissance pointue des marchés dans lesquels nous sommes déjà investis, puisque je rappelle que nous avons déjà deux SCPI sur l'Allemagne et sur l'Europe du Sud. Eden va profiter de la connaissance pointue de ces localisations puisque nous avons des équipes à Madrid, à Londres maintenant, à Luxembourg et à Francfort, et va faire en sorte d'investir dans des zones qui sont plutôt l'Europe du Nord d'un point de vue prioritaire, Benelux, UK, Nordics, parce que ce sont des zones qui ont déjà corrigé en termes de prix et ce sont d'excellents points d'entrée pour aller chercher des rendements performants.

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