Espagne et Portugal : des marchés immobiliers en pleine mutation (Advenis REIM)

"Il y a encore une dizaine d’années, la péninsule Ibérique souffrait d’une image parfois réductrice auprès des investisseurs : perçue comme une région tournée vers le tourisme, associée aux vacances, à la fête ou encore à une certaine instabilité politique et économique. Or, depuis quelques années — et plus encore depuis la reprise post-Covid — la zone Ibérique, portée par le Portugal et l’Espagne, connaît une transformation économique remarquable, affichant l’une des croissances les plus dynamiques de la zone euro. Portés par un attrait touristique croissant, une stabilité politique et économique retrouvée et la vitalité de leur marché immobilier, ces pays poursuivent une trajectoire positive, s’imposant comme des destinations recherchées pour les investisseurs étrangers en quête de stabilité et de performance.

C’est dans ce contexte que s’inscrit pleinement la stratégie de la SCPI Elialys. Convaincue du potentiel de la péninsule Ibérique, Elialys se positionne sur des actifs immobiliers de qualité situés au cœur des grandes métropoles ibériques. Cette approche, à la fois prudente et ambitieuse, permet de conjuguer diversification géographique, rendements attractifs et exposition à une économie en pleine mutation." Jean-François Chaury, Directeur Général d'Advenis REIM

La zone Ibérique : Moteur de croissance en Europe

Les pays dits « périphériques » de la zone euro, comme l’Italie, l’Espagne, le Portugal ou la Grèce, ont traversé des cycles économiques contrastés, souvent marqués par des crises successives. Pourtant, leur capacité de redressement rapide leur permet aujourd’hui d’afficher des perspectives de croissance plus robustes que celles des grandes économies européennes. Cette résilience, associée à la mise en oeuvre de réformes structurelles et un niveau d’investissement soutenu, positionne désormais ces pays comme de nouveaux moteurs de croissance en Europe, offrant ainsi de nouvelles opportunités pour les investisseurs.

Une sortie de crise plus difficile, suivie d’un rattrapage rapide

Entre 2008 et 2013, les pays du sud de la zone euro ont été les plus durement touchés par la crise financière et celle des dettes souveraines. Ils ont enregistré une contraction moyenne du PIB de -2,5%, alors même que la zone euro restait en territoire positif. L’austérité budgétaire, les fragilités du système bancaires et les tensions sur les marchés ont accentué le ralentissement,freinant fortement l’investissement immobilier et l’attractivité économique.

Une reprise progressive à partir de 2013

De 2013 à 2019, ces économies ont retrouvé un rythme de croissance comparable aux grandes métropoles européennes (1,4% en moyenne). Ce redressement s’explique par une amélioration des finances publiques, des politiques de relance massives, un afflux de capitaux étrangers et un retour marqué du dynamisme dans des secteurs clés comme le tourisme, l’industrie et les services.

La croissance post-Covid plus soutenue (2022-2025)

Depuis 2022, la croissance y est plus vigoureuse que dans le reste de la zone euro, où les perspectives restent modestes, notamment pour l’Allemagne et la France (0,2 % et 0,7 % respectivement). Avec une moyenne annuelle de 1,8 % sur la période 2022-2025, les pays du sud profitent de politiques de relance ambitieuses, appuyées par des injections massives de fonds destinés à soutenir l’économie. Leur forte sensibilité aux baisses de taux et les importants transferts financiers issus de l’Union européenne continuent d’alimenter leur croisssance. Selon les prévisions de la Commission européenne pour 2025, l’Espagne et le Portugal enregistreraient respectivement une croissance de 2,7 % et 1,9 %.

Des signaux encourageants quant à la rapidité du désendettement

-Pays du sud-

En 2020, les pays du Sud ont enregistré une hausse significative de leur dette publique, bien plus marquée que la moyenne de la zone euro, notamment par rapport à la France et l’Allemagne. Cette envolée résulte d’un recours massif à l’emprunt pour financer des mesures exceptionnelles de soutien économique, telles que les plans de relance, le chômage partiel et les aides aux entreprises, afin d’amortir l’impact de la crise et d’éviter une récession trop sévère. Cependant, dès 2021, ces pays ont fait preuve d’une résilience remarquable avec une tendance à inverser cette dynamique de manière plus rapide que prévu. Plusieurs facteurs expliquent cette évolution positive :

Une croissance économique soutenue

La reprise post-COVID, stimulée par des politiques de relance ambitieuses, a permis un rééquilibrage des finances publiques. Les pays du Sud ont connu une forte reprise de leur PIB, ce qui a facilité la stabilisation de leurs ratios de dette par rapport au PIB.

Un resserrement des politiques budgétaires

Plusieurs de ces pays ont mis en place des mesures pour limiter leurs déficits, maîtriser l’inflation et instaurer une discipline budgétaire plus stricte, contribuant ainsi à la réduction progressive de l’endettement.

Une hausse des recettes fiscales

La reprise économique a entraîné une augmentation des revenus fiscaux, ce qui a permis de réduire les déficits et de faciliter un désendettement progressif. Cette dynamique met en évidence l’efficacité des politiques de relance mises en place durant la pandémie, tout en soulignant la compétitivité renforcée des pays du Sud, qui leur permet désormais de réduire plus rapidement et durablement leur endettement. Cela ouvre la voie à un retour à des niveaux d’endettement plus soutenables, tout en renforçant l’attractivité de ces économies pour les investisseurs.

-France et Allemagne-

En 2020, la France a également fortement augmenté sa dette publique, mais son ratio reste relativement stable par la suite, ce qui indique une gestion continue de l’endettement malgré des dépenses publiques accrues. L’Allemagne, avec une politique budgétaire plus stricte, a opté pour une augmentation plus modérée de sa dette, restant ainsi sous le seuil des 70% de dette/PIB, ce qui témoigne de sa prudence financière et de son approche rigoureuse en matière de dépenses publiques.

Un marché de l’emploi dynamique

L'Espagne en transition, vers un marché du travail plus équilibré

Le marché de l’emploi espagnol a continué sa dynamique positive en 2024, avec une forte accélération des créations d’emplois au premier semestre et une consolidation de cette tendance au troisième trimestre. L’emploi a progressé de 2,3 % sur l’année.

L’analyse par nationalité révèle une augmentation de 14 800 travailleurs espagnols, y compris ceux ayant la double nationalité, tandis que le nombre de travailleurs internationaux a augmenté de façon plus rapide, soit une progression de 20 000 travailleurs. Cette croissance est largement soutenue par des flux migratoires significatifs, et est particulièrement marquée dans des secteurs en forte demande, tels que la construction, les services et l’industrie technologique, où les multinationales implantées dans le pays continuent de développer leurs activités.

En conséquence, la proportion de travailleurs étrangers dans la population active, qui était de 9,5 % en 2014, a atteint 13 % en 2024.

Sur le plan sectoriel, les créations d’emplois se sont concentrées dans les services (+24 000 emplois), l’industrie (+7 000) et l’agriculture (+3 200), tandis que la construction a enregistré une croissance plus modeste, avec seulement 600 emplois supplémentaires.

De la crise à la stabilité : le redressement spectaculaire du chômage au Portugal

Le marché du travail portugais a connu une transformation remarquable au cours de la dernière décennie. Après avoir atteint un pic historique de chômage à 17,2 % en 2013, en raison de la crise économique et des politiques d’austérité imposées dans le cadre des plans de sauvetage européens, le taux de chômage a amorcé une baisse continue et significative. Cette amélioration s’est accélérée entre 2016 et 2019, portée par la reprise économique, l’essor du tourisme, l’augmentation des investissements étrangers et une plus grande diversification de l’économie nationale. En 2019, le chômage avait chuté à 6,5 %, confirmant le redressement structurel du marché de l’emploi portugais.

Bien que la pandémie de Covid-19 ait provoqué un léger rebond du chômage à 7,1 % en 2020, la réaction rapide des autorités et les soutiens européens ont permis une reprise rapide. Depuis 2021, le taux de chômage s’est stabilisé autour de 6,2 à 6,4 %, et les prévisions jusqu’en 2028 suggèrent que cette stabilité devrait se maintenir.

Une destination prioritaire des investisseurs étrangers

L’Espagne et le Portugal ont effectivement enregistré des résultats économiques notables avec une nette accélération dès 2020, soutenus par des réformes pro-investissement qui ont contribué à créer un climat favorable aux investissements étrangers. Le cumul des investissements directs étrangers (IDE) depuis 2020 illustre parfaitement cette dynamique.

Avec un total de 188 milliards d’euros, l’Espagne s’affirme comme un marché solide, capable d’attirer des capitaux étrangers de manière récurrente. Le pays bénéficie de réformes structurelles réussies, d’un marché immobilier attractif, et d’une position géographique stratégique. L’Espagne reste ainsi un pôle d’attraction majeur pour les investisseurs, avec des secteurs clés comme l’immobilier, la technologie et les énergies renouvelables qui captent davantage les IDE.

Bien que ce pays ne capte que 19 milliards d’euros d’IDE, il enregistre une croissance plus rapide. Le pays se positionne comme un marché de niche, avec un potentiel d’appréciation intéressant, soutenu par sa stabilité politique, ses coûts compétitifs et un secteur technologique en plein développement En outre, les initiatives liées aux énergies renouvelables et à la transition écologique renforcent l’attrait du Portugal pour les investisseurs en quête de durabilité.

En résumé, ces flux d’IDE témoignent de l’attractivité croissante de l’Espagne et du Portugal, même en période de crise économique, et soulignent leur capacité à attirer des investissements à long terme. Ces investissements soutiennent non seulement leur croissance économique mais aussi leur diversification sectorielle, ouvrant ainsi de nouvelles opportunités d’investissement pour les acteurs internationaux.

Un marché immobilier en mutation : vers une nouvelle maturité ibérique

Un marché locatif tertiaire avec des fondamentax solides

La résilience du marché tertiaire en Espagne et un potentiel de rattrapage encore présent vis a vis des autres capitales européennes

Le marché tertiaire espagnol fait preuve d’une remarquable résilience, maintenant des performances solidesdans un contexte où l’immobilier d’entreprise est appelé à se réinventer face aux évolutions économiques,sociétales et environnementales. La transformation des actifs vers des usages plus flexibles, adaptés auxnouveaux modes de travail, ainsi que l’intégration croissante de l’innovation dans les stratégies immobilières,contribuent à renforcer l’attractivité de l’Espagne aux yeux des investisseurs.Madrid conserve son rôle de moteur du marché tertiaire espagnol, atteignant des niveaux d’activité records.Barcelone, de son côté, consolide progressivement sa position, portée par des projets ambitieux et une grandecapacité d’adaptation aux nouvelles dynamiques du secteur. Ces deux métropoles s’affirment comme des pôlesstratégiques, soutenus par une hausse continue des loyers et une demande toujours plus sélective en quêted’espaces efficients, flexibles et durables. La vigueur du marché se manifeste par une absorption rapide des surfaces neuves, entraînant une compression du taux de vacance, en particulier dans les quartiers les plus prisés. La rareté de l’offre neuve accentue ainsi la pression sur les valeurs locatives. Dans un contexte européen marqué par une baisse généralisée de l’activité tertiaire, les perspectives espagnoles demeurent solides, illustrant la maturité du marché tertiaire espagnol et sa capacité à évoluerdans un environnement en transformation constante.

Portugal : Un bon cru du marché tertiaire

Le marché tertiaire portugais poursuit sa dynamique de croissance, porté par une demande robuste et unevalorisation progressive des loyers, notamment à Lisbonne et Porto.

Après une contraction en 2020 et 2021liée à la pandémie, le marché tertaire a amorcé un net rebond en 2022, suivi d’une phase de consolidation en2023.L’année 2024 marque une progression significative, avec 283 000 m² placés, soit une hausse de 71 % par rapport à 2023, un niveau d’activité qui représente la troisième meilleure performance des dix dernières années. Porto a enregistré sa deuxième meilleure année historique, tandis que Lisbonne a enregistré sa troisième, confirmant la solidité et la durabilité de la reprise. Une légère correction pourrait s’opérer à Porto, tandis que Lisbonne devrait maintenir un rythme soutenu. Les prévisions tablent sur une stabilisation autourde 250 000 m². Côté loyers, Lisbonne affiche une phase de stabilisation accompagnée d’une tendance haussière attendue,tandis que Porto devrait poursuivre sa dynamique initiée depuis deux ans. Le seuil des 360 €/m²/an, jusqu’alors réservé au Quartier Central des Affaires (QCA), devrait s’étendre à d’autres secteurs lisibles renforçant encore l’attractivité et la compétitivité du marché tertiaire portugais l’attractivité et la compétitivité du marché tertiaire portugais.

Espagne : une dynamique soutenue et des opportunités en mutation

En 2024, l’investissement en immobilier d’entreprise a atteint 9,6 milliards d’euros, enregistrant une hausse de 17 % par rapport à l’année précédente. Cette performance témoigne de la résilience du marché, portée par des performances remarquables dans l’hôtellerie (2,9 milliards d’euros) et le commerce de détail (2,0 milliards d’euros), deux segments affichant des volumes records. Le secteur résidentiel poursuit également sa croissance à un rythme soutenu, tandis que la logistique et les bureaux font face à des défis liés aux évolutions du marché, malgré une demande locative robuste et des fondamentaux solides.

À Madrid, l’essor des opérations de reconversion immobilière illustre l’adaptabilité du marché aux nouvelles tendances. La transformation d’immeubles de bureaux obsolètes en logements ou en hôtels s’accélère, traduisant un regain d’intérêt des investisseurs pour des actifs conformes aux critères ESG. En conséquence, les projets de réhabilitation se multiplient, contribuant à la modernisation du parc immobilier et à la valorisation des actifs existants.

De son côté, Barcelone renforce son rôle stratégique dans l’investissement tertiaire, notamment grâce à son attractivité croissante auprès des entreprises technologiques et innovantes. Son dynamisme économique et sa position centrale en font un pôle d’investissement incontournable, attirant un nombre croissant d’acteurs en quête d’opportunités sur un marché en pleine mutation.

Reprise du marché de l’investissement au Portugal

Après un ralentissement en 2023, le marché de l’investissement au Portugal a enregistré une forte reprise en 2024, avec un volume total de 2,38 milliards d’euros, enregistrant une hausse de 39 % par rapport à l’année précédente. Cette trajectoire ascendante devrait se maintenir, avec des prévisions tablant sur un volume d’investissement de 2,5 milliards d’euros en 2025, soit une croissance annuelle de 8 %.

L’analyse par typologie d’actifs met en évidence un intérêt croissant pour le commerce, qui représente désormais 50 % des volumes investis, suivi de près par l’hôtellerie. Les actifs alternatifs, notamment les résidences étudiantes (PBSA), connaissent également une progression significative. En revanche, les bureaux n’ont capté que 13 % des volumes, et la part relativement faible du secteur industriel et logistique reflète une offre limitée en produits de qualité.

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Madrid & Lisbonne : Nouvel Eldorado dans les intentions d’investissement ?

Plusieurs études récentes, telles que les « Investor Surveys » et les « Emerging Trends », mettent en évidence un intérêt croissant des investisseurs pour les pays de l’Europe du Sud.

La 22e édition de l’étude « Emerging Trends in Real Estate : Europe 2025 », publiée conjointement par PwC et l’Urban Land Institute (ULI), offre un éclairage sur les tendances actuelles du marché.

L’une des tendances majeures observées dans cette étude est la diversification géographique des investisseurs. Tandis que les grandes villes européennes comme Londres, Paris et Francfort ont historiquement dominé les investissements immobiliers, de plus en plus d’investisseurs se tournent désormais vers des marchés moins saturés et en pleine mutation, tels que l’Espagne et le Portugal. Cette nouvelle orientation vers l’Europe du Sud s’explique essentiellement par une croissance économique plus dynamique et des rendements plus compétitifs que ceux observés dans d’autres régions de l’Europe.

L’Espagne continue d’attirer l’engouement des investisseurs étrangers

Selon l’étude, Madrid et Barcelone figurent parmi les principales villes d’investissement en Europe, séduisant des capitaux étrangers grâce à leur dynamisme économique, leur résilience face aux défis géopolitiques actuels, un marché immobilier diversifié et leurs infrastructures de qualité.

Le pays bénéficie également d’une forte demande dans des secteurs alternatifs tels que les résidences étudiantes, les data centers et les infrastructures énergétiques, perçus comme des secteurs offrant des rendements attractifs à long terme. Par ailleurs, l’Espagne a investi massivement dans la transition énergétique et la durabilité, attirant ainsi des investisseurs soucieux des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

Le Portugal continue de séduire les investisseurs, en particulier dans le résidentiel et dans l’hôtellerie

Lisbonne et Porto, ses principales villes, connaissent une croissance soutenue, alimentée par la stabilité politique, des incitations fiscales attractives pour les investisseurs étrangers (comme le programme de Golden Visa) et des rendements attractifs sur le marché immobilier. Le Portugal est également devenu un hub pour les start-up et les entreprises technologiques, attirant ainsi des capitaux dans des secteurs innovants.

Les raisons de cette attractivité sont multiples : une qualité de vie élevée, un climat agréable, une fiscalité favorable et une économie en croissance. En outre, le pays se positionne comme une destination de diversification géographique pour les investisseurs qui cherchent à réduire leur exposition à des marchés traditionnels comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne.

Extraits de l'Etude : Regards sur le marché ibérique par Advenis REIM