« La qualité de la fin d’usufruit résulte de notre suivi tout au long du cycle »

La nue-propriété dans l'immobilier : quels sont les avantages d'un tel investissement ? Que se passe-t-il à la fin de la période d'usufruit ? La nue-propriété est la grande spécialité de Perl, pionnier sur le marché français. Nous en discutons avec Nicolas de Bucy, Directeur Général de Perl, et Cyril Pruleau, Directeur des services et opérations immobilières.

Rappelez-nous qui est Perl ? Quel est votre modèle ?

Nicolas de BUCY : Perl est le pionnier de l'usufruit locatif. Et cet usufruit locatif, c'est un démembrement de la propriété immobilière, avec d'un côté l'usufruit cédé à un bailleur qui va exploiter l'appartement pendant un temps défini dès le démarrage, et un nue-propriétaire qui va récupérer ce bien au bout de 15 ans.

C'est quinze ans la durée ?

NdB : En moyenne. Ça va être l'objet de la réflexion et des travaux de Cyril. L'intérêt pour le nue-propriétaire, c'est d'avoir cette première décote du prix de l'immobilier. Donc c'est le premier avantage. Le deuxième c'est une non-imposition à l'IFI de cet investissement, une déductibilité des intérêts d'emprunt, dès lors que l'usufruitier est social, et un investissement dans la pierre sans aucun souci ni de gestion, ni de fiscalité, ni de charges. C'est évidemment le gros avantage.

Comment intervenez-vous quand l'usufruit arrive à son terme ?

CP : Nous intervenons de manière très importante et massivement, parce que c'est le moment clé de l'investisseur. Celui qui a acheté sa nue-propriété 15 ou 20 ans précédemment, c'est la concrétisation de cet investissement. C'est le moment extrêmement important, très concret, où nous allons assister le client investisseur dans la restitution du logement. Nous sommes là répondre à deux attentes principales.La première attente du client par rapport à cet investissement, c'est de se dire : est-ce que le bailleur social usufruitier a-t-il bien géré mon logement durant ces 15 ou 20 ans ? Va-t-il me le restituer, conformément au contrat et à la loi ? La deuxième attente, c'est : vais-je pouvoir rapidement, ensuite, réaliser mon choix d'investissement à la restitution de ce logement, à savoir revendre mon logement, le mettre en location ou y habiter ? Nous, Perl, nous accompagnons le client pour répondre à ces deux attentes. Ce sont des choses très concrètes que nous réalisons pour l'ensemble de ces clients. C'est par exemple, les convier deux ans avant la fin de l'usufruit pour leur expliquer ce qu'il y a dans leur contrat, car ils ont acheté il y a 20 ans et donc ils ont peut-être depuis oublié les indications contractuelles et légales. Nous allons ensemble estimer la valeur du bien dans les immeubles, pour savoir quelle est la valeur à la revente du bien à la fin de l'usufruit. Nous les assistons pour les informer en continu durant cette phase de fin d'usufruit, sur tout ce que fait le bailleur social au titre de ses engagements contractuels : la remise en état des logements, le relogement éventuel du locataire social. Et puis nous serons là le jour J à la restitution des clés. Et pour faire tout ça, nous avons une équipe d'une quinzaine de personnes, donc c'est une équipe assez conséquente, qui est là pour accompagner au quotidien l'ensemble de ces investisseurs sur toute cette phase.

Cette fin d'usufruit est une étape cruciale. Mais vous êtes là tout au long du cycle.

CP : Oui. C'est important, car pour être impactant sur cette fin d'usufruit, il faut être présent dès le départ, dès la livraison du logement, même dès la partie chantier et réalisation du logement. Donc l' équipe dont je vous parlais tout à l'heure est présente aussi dès le début de l'investissement pour répondre à d'autres types d'attentes, parce que même si nous considérons que ce produit d'investissement nécessite peu d'implication de la part du nue-propriétaire, il y a quand même des attentes. Les attentes, c'est, pour le nue-propriétaire, quand je reçois une convocation à l'assemblée générale de copropriété, que dois-je faire ? Comment déclarer mon bien aux impôts ? Quelle est la valeur de mon bien en cours d'usufruit ? Et puis aussi, quelque chose parfois oublié, cet investissement de longue durée est liquide, c'est-à-dire qu'il peut être revendu en cours d'usufruit. Et là aussi, nous avons une plateforme qui nous permet d'assister nos clients pour revendre ce bien en nue-propriété. C'est un point extrêmement important, si Perl est présent, et peut être présent sur toute cette durée d'investissement, c'est aussi parce que depuis des années, Perl a noué des relations étroites avec l'ensemble des bailleurs sociaux avec lesquels nous travaillons, dans toute la France, avec l'ensemble des syndics aussi. Ce qui nous permet aujourd'hui de suivre quasiment 11 000 logements en cours de démembrement.

Quel programme commercialisez-vous en ce moment ?

NdB : Une très belle actualité, avec deux opérations dans le centre de la France, une à Orléans et une à Tours. C'est notre première opération à Tours. Une autre opération dans l'Est, à la frontière suisse, à Saint-Louis. C'est notre deuxième opération, après un très beau succès l'année dernière avec Bouygues Immobilier. Et nous recommençons avec Bouygues Immobilier. Nous en sommes ravis. Également, une pépite dans le centre de Toulouse. Et puis une pointe de teasing, une très belle opération en résidence étudiante qui va se lancer dans les prochaines semaines.