Immobilier, un marché en retournement ? Avec Guillaume Arnaud (Sofidy), Lissa Wilms (Angage Finance) et Matthieu Mancuso (Egeo Conseil)

Quel impact sur le marché de l’immobilier ? Quelle valorisation pour les actifs de Sofidy ? Guillaume Arnaud, le Président de Sofidy, répond aux questions de Lissa Wilms, Directrice Exécutive Associée chez Angage Finance, et de Matthieu Mancuso, Président Fondateur d'Egeo Conseil.

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Comment la baisse des taux va-t-elle impacter le marché des SCPI ?

Guillaume ARNAUD : De manière favorable. Alors, pour revenir sur cette hausse des taux violente parce qu'il y avait de l'inflation, je pense que la très bonne nouvelle, c'est que tout ce qui s'est passé se passe à peu près comme prévu. Il y a eu de l'inflation, ce qui a été une bonne nouvelle pour nous parce que les loyers ont plutôt augmenté parce qu'ils étaient indexés à l'inflation. La hausse des taux a été assez violente. Nous avons vu son impact sur la baisse des valeurs de l'immobilier. Et aujourd'hui, la bonne nouvelle, c'est qu'il y a à la fois des taux longs, dans une fourchette entre 3 et 3,5 ce qui est tout à fait acceptable. C'est le 10 ans Français. Exactement, le 10 ans Français qui est dans une zone tout à fait acceptable pour faire de l'immobilier. C'est parfait pour s'endetter, pour se financer. En revanche, il y a ces taux courts encore élevés. Donc, la bonne nouvelle, c'est que ça commence à baisser. Et donc, la courbe des taux va redevenir normale, c'est-à-dire avec des taux courts, j'espère, un jour, plus bas que les taux longs, ce qui est la configuration parfaite pour l'immobilier et qui permet d'avoir une rémunération des placements à long terme comme l'immobilier, supérieure à ceux des rémunérations du court terme. Et je trouve ça très positif. Je ne sais pas si ça va continuer vite ou pas vite, mais en tout cas, sur des produits long terme comme nous, c'est enclenché, et donc c'est une bonne nouvelle.

Où en sommes-nous aujourd'hui par rapport à la valorisation des parts de SCPI ?

GA : Commençons par les taux. Beaucoup de gens ont dit : les taux ont monté donc ça fait baisser les parts de SCPI. C'est vrai puisque c'est quoi l'immobilier ? C'est une actualisation des cash flow futurs des loyers et donc si vous avez des taux plus élevés, cette actualisation vous la ramenez à aujourd'hui et elle est plus faible. Il y a eu un impact taux, mais il ne faut pas se voiler la face. Il n'y a pas qu'un impact taux sur la valorisation des SCPI. Par exemple, le niveau des taux à 10 ans en début d'année et au 30 juin, cela a même plutôt un peu baissé. Donc globalement, la composante taux sur la partie valorisation des SCPI, c'est fini, c'est derrière nous. Ça, normalement, ça ne va être plus que favorable. En revanche, il peut y avoir des actifs qui ne sont plus dans leur marché. Nous pouvons parler des gros bureaux de périphérie, par exemple. Et donc, je suis très serein sur le fait qu'il n'y aura pas de choc comme au 31 décembre parce que là, nous étions dans le choc de la hausse des taux. Donc la partie composante taux, elle est quasiment réglée. Donc ça, c'est la bonne nouvelle pour l'immobilier de qualité. En revanche, avec des immobiliers un peu plus difficiles, cette composante risque de souffrir un petit peu.

Il y a eu une augmentation des rendements de certaines SCPI. Cela va-t-il continuer ?

GA : Oui, oui. Il y a deux choses. Il y a la composante inflation, parce qu'en fait, tout ça, c'est fait pour juguler l'inflation. L'inflation est en train de baisser, ce qui est une bonne nouvelle. Mais il y a quand même eu deux années avec des indices inflation importants. Et donc les loyers, notamment commerce, ont progressé en moyenne de 6 % sur les deux dernières années. Donc ça fait des loyers qui montent. Et qui dit loyers qui montent dit un rendement supérieur pour les SCPI qui ont su avoir un bon immobilier parce qu'avec le bon immobilier, même en fin de bail, comme le client veut rester, il doit payer les indexations. Donc globalement, ça c'est une bonne nouvelle pour les rendements des SCPI. Et puis aussi, quand vous avez gardé du cash dans votre SCPI, ce qui est notre cas chez Sofidy, vous achetez aujourd'hui à des taux plus sympathiques, ce qui vient "reluer"  les rendements de vos portefeuilles.

Quel est l'impact chez Sofidy de la baisse de la collecte ?

GA : C'est une question vaste. J'ai remarqué que la collecte en direct sur les bonnes SCPI n'a pas tellement baissé et nous sommes toujours, si je regarde seulement la collecte nette sur l'ensemble de nos SCPI sur le premier semestre. En revanche, il y a plus de volatilité dans les contrats d'assurance-vie et une clientèle, via les contrats d'assurance-vie, préfère réallouer une partie de son argent aux fonds en euros, à d'autres produits et donc nous souffrons plus encore un peu de décollecte de la part de l'assurance-vie puisque vous avez des produits court terme comme des bonus garantis jusqu'à la fin de l'année etc... qui existent mais quand vous êtes vraiment dans le long terme et que vous êtes là pour le rendement et pour la retraite, les gens restent dans les SCPI. Globalement, il y a eu un vrai frein sur la décollecte. La collecte a repris un peu, à la fois sur les nouvelles SCPI, donc là il n'y a pas de problème de collecte, voire même je trouve qu'il y a peut-être un peu trop de collecte sur les nouvelles SCPI et on oublie que sur  les vieilles SCPI  majeures, comme Immorente, il y a encore de la collecte. Nous sommes contents.

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