Immobilier tertiaire en Outre-mer : des territoires à fort potentiel de développement

Immobilier tertiaire en Outre-mer : des territoires à fort potentiel de développement et des rendements culminant à 12 % selon l’étude menée par Elevation Capital Partners et Beesnest

Spécialiste de l’investissement en Outre-mer depuis plus de 30 ans, avec une position de leader dans le domaine de la défiscalisation Girardin industriel (part de marché de 39%1), le groupe Inter Invest et sa société de gestion Elevation Capital Partners ont réalisé la 1ère étude consacrée aux marchés immobiliers tertiaires ultramarins.

Elevation Capital Partners investit en effet activement sur ces marchés à travers la SCPI Elevation Tertiom, l’unique SCPI dédiée à l'immobilier tertiaire d’Outre-mer (source IEIF, 2024).

L’immobilier tertiaire en Outre-mer : des marchés méconnus des investisseurs

L’absence d’études académiques existantes sur le marché immobilier tertiaire en Outre-mer a amené Elevation Capital Partners à en produire une approfondie, en partenariat avec Beesnest, cabinet de market intelligence spécialisé dans la réalisation d’études de marché, d’analyses sectorielles, et de stratégie go-to-market.

Elevation Capital Partners devient ainsi le premier investisseur institutionnel à réaliser une étude du marché immobilier tertiaire sur chacun des territoires suivants : la Guyane, la Guadeloupe, la Martinique, la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française (La Réunion faisant déjà l’objet d’un travail d’analyse complet mené par une société de conseil en immobilier locale).

Une base de données croisant sources d’informations administratives et locales

Avec l’ambition de constituer la base de données la plus exhaustive possible, la méthodologie retenue par Elevation Capital Partners et Beesnest s’appuie à la fois sur le référencement des annonces immobilières, l’analyse des bases de données disponibles en ligne et des entretiens avec des acteurs locaux (agences immobilières et sociétés de promotion notamment).

Ce sont ainsi plus de 1600 annonces en immobilier tertiaire qui ont été scannées et plus de 70 entretiens individuels réalisés par les équipes de Beesnest pour consolider le maximum de données relatives aux principaux indicateurs : demande placée, offre disponible, offre future, prix et loyers des transactions.

Des résultats prometteurs qui confirment l’attrait unique et la profondeur de marché des territoires ultramarins

Fort de son expertise de l’Outre-mer depuis plus de 30 ans, le groupe Inter Invest a une nouvelle fois innové en déployant la stratégie d’investissement de la SCPI Elevation Tertiom dans les DROM-COM.

Les premiers résultats issus de cette étude à fin 2024 viennent corroborer les convictions de l’équipe de gestion et mettent en lumière le potentiel sous-exploité des marchés tertiaires ultramarins, selon l’analyse de la société de gestion, qui se distinguent notamment par :
· Une profondeur de marché de 500 millions d’euros investis en moyenne par an2 (2019-2023) représentant un champ d’opportunités d’investissement 4 fois plus important qu’en Hexagone (29 Mds€ investis en moyenne par an entre 2019 et 20233, en grande partie par plus de 200 SCPI) ;
· Une demande croissante et non satisfaite2, favorable aux investisseurs propriétaires, marquée par des ventes annuelles moyennes (en m² entre 2019-2023) 4 fois supérieures à l’offre immédiatement disponible à la vente fin 2024. A l’inverse, l’Hexagone reste en situation de suroffre avec un stock de surface disponible à un an 2,7 fois supérieur à la demande placée moyenne (en m² entre 2019-20233) ;
· Des rendements immobiliers compétitifs, régulièrement supérieurs à ceux observés dans l’Hexagone, compris entre 8 et 12 %4 selon la maturité des territoires et le type d’actif ;
· Des taux de vacance durablement faibles grâce à des délais de vente et de location très courts.

Une démarche répondant à un double objectif

La réalisation de cette étude inédite, initiée par Elevation Capital Partners, répond à un double objectif : apporter un éclairage objectif sur les opportunités d’investissement sur ces territoires ultra-marins et contribuer à structurer durablement ces marchés pour les investisseurs et acteurs locaux.

« Avec cette initiative, nous ouvrons la voie à une compréhension fine des dynamiques immobilières dans les DROM-COM. Ces territoires, aux spécificités économiques et locales uniques, regorgent d’opportunités. Nous sommes fiers de participer au développement de ces marchés pour mieux répondre à une demande croissante de la part des utilisateurs. », déclare Benoit Petit, Président d’Elevation Capital Partners.

L’approche innovante d’Elevation Capital Partners, associée à l’expertise de Beesnest, illustre l’ambition de ces deux acteurs de transformer l’immobilier tertiaire ultramarin en un marché mature et attractif. Cette démarche consolide la position de la SCPI Elevation Tertiom en tant que leader et précurseur sur ces territoires, offrant aux investisseurs un potentiel de diversification unique.

Principaux enseignements issus de l’étude

Avec des rendements immobiliers bruts oscillant entre 8 et 12 %4, les DROM-COM offrent un potentiel de rentabilité supérieur à celui de nombreuses villes de l’Hexagone.

Une demande de surfaces largement supérieure à l’offre disponible

En Guadeloupe, les ventes annuelles en immobilier tertiaire ont atteint en moyenne 101 500 m², alors que l’offre disponible à la vente au T4 2024 ne représente que 23 505 m². Cet écart souligne une tension croissante sur le marché, avec des entreprises et institutions cherchant activement des espaces adaptés à leurs besoins, notamment dans les secteurs de la banque, des assurances et des services publics.

Même constat en Martinique avec un volume annuel moyen de ventes de bureaux, commerces et locaux d’activité entre 2019 et 2023 qui s’est élevé à 90 000 m², alors que l’offre immédiatement disponible à la vente fin 2024 plafonnait à 32 889 m².

En Guyane, la demande forte est tirée notamment par l’implantation croissante d’acteurs institutionnels et d’entreprises stratégiques liées aux secteurs spatial, industriel et des services. Entre 2019 et 2023, la Guyane a enregistré en moyenne 58 840 m² de ventes annuelles en immobilier tertiaire, alors que l’offre immédiatement disponible à la vente au T4 2024 ne représentait que 13 273 m².

Des marchés locatifs en tension réduisant fortement les délais de mise en location

En Guadeloupe : le marché locatif est marqué par une vacance extrêmement réduite. Les biens les mieux placés trouvent preneur en moins d’un mois, et ceux situés sur des emplacements secondaires restent vacants seulement 2 à 6 mois.

En Martinique : les actifs les plus attractifs trouvent également preneur en moins d’un mois. Même les biens moins stratégiques affichent des délais de vacance limités, compris entre 2 et 4 mois.

En Guyane : le délai moyen de location est compris entre 3 et 5 mois.

Exemples d’actifs dans lesquels la SPCI Elevation Tertiom a investi

Avec un taux de distribution annuel cible, non garanti, de 8% et un TRI de 9% sur 10 ans, la SCPI Elevation Tertiom priorise les investissements dans des actifs tertiaires neufs ou récents intégrant des normes parasismiques et anticycloniques, situés dans les zones les plus attractives pour les utilisateurs locataires, selon l’analyse de la société de gestion.
· En Guadeloupe, Elevation Tertiom a acquis 6 commerces neufs en VEFA dans le programme Azur Commerces, à Saint-François, dans l’une des zones d’activités économiques les plus dynamiques de l’île. Cet actif bénéficie d’une localisation stratégique dans le quartier touristique de Bellevue et affiche un taux de rentabilité brute prévisionnel de 11,90 %.
· A La Réunion, Elevation Tertiom a investi dans le programme Kanopée Boutiques, dans la commune de La Possession. C’est un ensemble de 35 commerces neufs implanté au sein du projet Coeur de Ville : des surfaces commerciales modernes qui bénéficient d’une dynamique locative soutenue et d’un taux de rentabilité brute prévisionnel de 8,5 %.

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs. La pré-commercialisation de surfaces locatives et la rentabilité nette prévisionnelle sont fondées sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Les BEFA signés sout soumis à des conditions suspensives potentielles qui peuvent remettre en cause l’accord conclu avec les locataires.

1. En nombre de souscripteurs. Source : PLF 2025 – année fiscale 2023.
2. Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
3. Source : BNP Parisbas Real Estate – T4 2024.
4. Les hypothèses de rendement sont issues de l’étude de marché réalisée et ne constituent ni une promesse de rendement, ni de performance de la part de la société de gestion.

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Voir aussi :Elevation Tertiom, une SCPI unique dédiée aux territoires ultramarins