Location meublée : la fiscalité sera moins avantageuse dès 2025

Le régime fiscal de la location meublée va connaître un changement notable en 2025. Longtemps apprécié des investisseurs pour ses avantages fiscaux supérieurs à ceux de la location nue, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera moins favorable. Les propriétaires bailleurs devront composer avec une réduction de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC, qui passera de 50 % à 40 %. Cette évolution est inscrite dans la loi de finances pour 2024, qui entend ainsi réduire les écarts entre les différentes formes de location.

Un ajustement du micro-BIC pour réduire l’avantage fiscal de la location meublée

Jusqu’à présent, les loyers perçus dans le cadre de la location meublée relevaient du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En choisissant le micro-BIC, les bailleurs bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs recettes locatives, ce qui rendait la location meublée particulièrement attractive par rapport à la location nue, qui offre un abattement de seulement 30 % sous le régime micro-foncier.

Dès le 1er janvier 2025, l’abattement micro-BIC sera réduit à 40 %, une décision actée par l’article 45 de la loi de finances pour 2024. Ce changement concernera l’ensemble des revenus locatifs perçus à partir de cette date. En revanche, les revenus encaissés en 2024 resteront soumis à l’abattement de 50 %, garantissant ainsi une transition progressive pour les bailleurs.

L’objectif affiché par le gouvernement est clair : limiter les distorsions fiscales entre location nue et location meublée, cette dernière ayant bénéficié jusqu’ici d’un traitement plus favorable, au risque de déséquilibrer l’offre locative.

Vers une harmonisation avec la fiscalité de la location vide

Cette réforme s’inscrit dans une volonté de rapprochement des régimes fiscaux applicables aux locations nues et meublées. Avec le nouvel abattement de 40 %, la location meublée conservera un avantage fiscal par rapport à la location vide, mais l’écart sera moins significatif.

Cette harmonisation vise à rééquilibrer le marché locatif, en réponse aux critiques sur la prédominance de la location meublée dans certaines zones tendues. En effet, la fiscalité avantageuse du meublé a contribué à encourager les investisseurs à privilégier ce type de bail, souvent plus rentable pour les propriétaires, mais aussi plus coûteux pour les locataires.

En réduisant cet avantage, le gouvernement espère encourager une offre locative plus diversifiée, répondant mieux aux besoins de logement sur l’ensemble du territoire.

Quel impact pour les propriétaires bailleurs ?

Pour les propriétaires qui exploitent un bien en location meublée sous le régime micro-BIC, la réduction de l’abattement se traduira par une hausse mécanique de l’assiette imposable. À titre d’illustration, un bailleur percevant 15 000 euros de loyers annuels verra sa base imposable passer de 7 500 euros à 9 000 euros avec l’application du nouvel abattement de 40 %.

Toutefois, les professionnels de l’immobilier relativisent l’impact de cette mesure. La rentabilité de la location meublée reste globalement attractive, en particulier dans les grandes villes et les secteurs où la demande locative demeure forte. De plus, les bailleurs conservent la possibilité d’opter pour le régime réel, qui autorise la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien, souvent plus avantageux pour les investisseurs ayant des charges importantes. Ce choix entre micro-BIC et régime réel pourrait devenir plus déterminant à partir de 2025, incitant les propriétaires à revoir leur stratégie fiscale avec leurs conseillers.

Un signal clair de la politique gouvernementale

La réduction de l’avantage fiscal accordé à la location meublée s’inscrit dans un contexte plus large de rationalisation des incitations fiscales dans l’immobilier. Les autorités publiques cherchent à limiter l’essor des locations de courte durée, notamment les meublés touristiques, qui contribuent à la pression sur le marché locatif résidentiel.

La volonté du gouvernement est également d’envoyer un message clair aux propriétaires bailleurs : l’optimisation fiscale ne doit pas primer sur l’équilibre du marché locatif. Cette mesure fait écho aux autres initiatives en cours pour encadrer la location saisonnière, particulièrement dans les zones touristiques et tendues.

Pour les investisseurs, l’enjeu sera donc d’adapter leurs stratégies à ce nouveau contexte réglementaire, en évaluant avec précision la rentabilité de leurs biens à la lumière de ces évolutions fiscales.

Sources : Capital, La Tribune