« En 2026, la discipline sera clé pour les SCPI »

Après plusieurs années de tensions sur le marché immobilier, sélectivité des acquisitions, anticipation des risques et capacité d’arbitrage constituent désormais les piliers de la stratégie d’Inter Gestion pour 2026. Avec Franck Inghels, Directeur de la distribution d’Inter Gestion.

Après plusieurs années difficiles pour l'immobilier quelles sont vos convictions pour 2026 ?

Franck Inghels : Le marché a clairement changé de séquence. Pendant un certain temps, nous avons pu penser que la performance était simple à construire, juste avec des acquisitions. Aujourd'hui, ce n'est clairement plus le cas. Je pense qu'il faut revenir aussi aux fondamentaux, le côté de la qualité de sélection, la sélectivité, comme nous l'appelons nous. Choisir le locataire, choisir l'emplacement, choisir le bon bail, choisir l'usage, l'utilisation aussi, vous parliez de besoins essentiels. C'est devenu clé. Donc nous sommes rentrés dans une séquence qui revient pour moi à beaucoup plus de discipline, beaucoup plus de projection aussi dans la construction de la performance.

Vous parlez de discipline, mais qu'est-ce que cela veut dire dans la gestion de la SCPI ?

Franck Inghels : La discipline pour nous, c'est cocher en permanence trois cases. Les fondamentaux dont j'ai parlé, la qualité du bail, du locataire, ce que beaucoup font bien mais qui est quand même crucial, nous l'avons vu dans la dernière séquence. Un autre point, par contre, à cocher, qui pour moi est le deuxième et qui est important, ce que j'appelle moi le risque de réinvestissement, un petit peu sous-estimé aujourd'hui, le CAPEX, la programmation des travaux, l'anticipation de la vacance aussi, cela c'est un point clé, la réglementation aussi sur les actifs, des critères CIR et autres, sans rentrer dans le détail. Cela c'est quelque chose qu'il faut anticiper dès l'acquisition pour avoir une performance justement régulière et pérenne. Et puis, le troisième point à cocher, c'est ce que j'appelle la capacité d'arbitrage. Cela, c'était un petit peu sous-estimé aussi en SCPI. C'est de dire que c'est bien d'encaisser un loyer, mais ce n'est pas simplement cela une SCPI. C'est de gérer aussi au long cours, de voir la liquidité de l'actif, la capacité d'arbitrage. Les tendances peuvent changer, ça c'est un point clé et il faut vraiment cocher ces trois points.

Tout le marché publie ses valeurs d'expertise en ce moment, où en sont les vôtres chez Inter Gestion REIM ?

Franck Inghels : Cela fait partie de nos points forts chez Inter Gestion parce que nous n'avons pas fléchi dans cette période en termes de valeurs de reconstitution dans les trois dernières années qui ont été, nous nous le sommes dit, saccadées. Sur les valeurs d'expertise de fin d'année, nous ressortons avec une valeur de reconstitution qui est de près de 9 % supérieure au prix de part sur CRISTAL Life, notre dernière génération diversifiée européenne, et de 5 % de valeur de reconstitution supérieure au prix de part sur CRISTAL Rente, qui est pourtant une SCPI historique de plus de dix ans. Nous avons cette robustesse. Cela vient marquer ce dont nous parlions ensemble, cette rigueur, cette régularité aussi que nous voulons dans notre gestion. Où il y a aussi l'importance de l'acquisition, tout se joue un peu aussi au début et cela c'est un des points clés de l'année aussi.

Comme tout se joue au moment de l'achat est-ce que vous avez un exemple d'acquisition à nous donner qui illustre cela ?

Franck Inghels : Alors j'en aurais pas mal mais j'ai peu de temps, j'ai envie de parler d'une des dernières acquisitions sur CRISTAL Life, notre diversifiée européenne. En Pologne, avec un locataire qui s'appelle InPost, qui est un des leaders mondiaux de la logistique du dernier kilomètre, un actif neuf. Il n'y a rien d'anodin, il n'y a pas de hasard dans ce choix. Un bail triple net, très long terme, un acteur, un preneur de premier choix. Un business model, une activité qui est aussi très puissante en fort développement. Et puis la Pologne, ce n'est pas un hasard non plus, c'est un des pays qui est foyer de croissance aujourd'hui en Europe. Nous allons capter cela aussi dans nos SCPI. C'est plus de 13 % d'augmentation du PIB dans les quatre dernières années. Donc voilà, c'est très fort. Et voilà, c'est un exemple qui rappelle la discipline, la rigueur et puis la volonté aussi de durer dans le temps dans la création de performances.

Si nous devions résumer votre ambition pour 2026, que diriez-vous ?

Franck Inghels : La performance n'est pas simplement dans le rendement mais dans la régularité de ce rendement et c'est là où les qualités d'Inter Gestion s'expriment pour moi le mieux et nous avons envie d'apporter ces qualités au marché. Donc nous avons forcément beaucoup d'ambition sur un retour aussi au long terme à l'investissement SCPI que nous ressentons cette année 2026.

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