Immobilier en stations de ski : des dynamiques contrastées en 2025

Un marché dominé par les appartements dans les stations de ski

Le marché immobilier des stations de ski françaises en 2025 demeure largement centré sur les appartements anciens, qui représentent les trois quarts des transactions réalisées dans ces communes touristiques. L’analyse porte sur les ventes enregistrées sur douze mois glissants arrêtés à fin septembre 2025, hors appartements atypiques et hors biens situés dans des domaines privés. Cette structure du marché confirme le poids des résidences secondaires et de l’investissement locatif saisonnier dans l’économie immobilière de la montagne.

Les Alpes du Nord concentrent l’essentiel des transactions

Sur les 375 communes françaises considérées comme stations de ski, la répartition géographique des transactions reste très majoritairement orientée vers les Alpes. Les Alpes du Nord concentrent à elles seules plus de la moitié des ventes d’appartements anciens, devant les Alpes du Sud. Les Pyrénées et le Jura constituent des marchés intermédiaires, tandis que le Massif central et les Vosges affichent des volumes nettement plus limités. Cette hiérarchie territoriale évolue peu sur les dernières années mais marque un écart croissant avec la situation observée dix ans plus tôt, les Alpes du Nord ayant gagné près de dix points en part de marché.

Des niveaux de prix très élevés dans les stations alpines

Cette domination s’explique en grande partie par les niveaux de prix pratiqués dans les Alpes du Nord. Le prix au mètre carré médian y atteint environ 5 300 euros, bien au-dessus des autres massifs. Les Alpes du Sud affichent des niveaux proches de 3 000 euros, tandis que les Pyrénées et le Jura se situent autour de 2 700 euros. Le Massif central et les Vosges ferment la marche avec des prix médians proches de 2 300 euros. Certaines stations alpines se distinguent par des niveaux exceptionnels, avec des prix supérieurs à 10 000 euros le mètre carré à Courchevel, Val-d’Isère ou Les Allues, confirmant leur statut de marchés premium.

Des évolutions de prix globalement modérées sur un an

Sur un an, les évolutions de prix restent relativement homogènes entre les massifs et s’inscrivent dans la tendance nationale. Elles oscillent entre une légère baisse dans le Massif central et une progression modérée dans les Alpes du Nord. À moyen terme, les dynamiques sont plus contrastées. Sur trois ans, les Alpes et les Pyrénées enregistrent des hausses proches de 20 %, tandis que le Massif central et le Jura progressent plus modérément. Les Vosges se caractérisent par une stabilité des prix sur cette période.

Des trajectoires très différenciées sur dix ans

L’analyse de long terme met en évidence des écarts marqués entre massifs. Sur dix ans, les prix ont fortement progressé dans les Alpes du Nord et dans les Vosges, avec des hausses respectives de 50 % et 65 %. À l’inverse, les Alpes du Sud affichent une croissance plus contenue, autour de 23 %. Ces différences reflètent à la fois l’attractivité touristique, la rareté du foncier et la capacité de certaines stations à maintenir une demande soutenue.

Des stations particulièrement dynamiques ou sous pression

En 2025, certaines stations se distinguent par des évolutions marquées. Plusieurs marchés enregistrent des hausses de prix supérieures à 10 % sur un an, notamment à Tignes dans les Alpes du Nord, à Villers-le-Lac dans le Jura et à Bagnères-de-Bigorre dans les Pyrénées. À l’inverse, des baisses significatives sont observées dans certaines stations, comme à Beaufort, La Bourboule, Les Angles ou La Bresse, traduisant des ajustements locaux après des périodes de hausse ou des contextes de demande plus fragiles.

Un marché toujours porté par l’attractivité touristique

Malgré ces disparités, le marché immobilier des stations de ski françaises conserve en 2025 des fondamentaux solides, soutenus par l’attractivité touristique, la rareté de l’offre dans certaines zones et l’intérêt persistant des investisseurs pour les actifs de montagne. Les écarts de prix et de dynamique entre massifs confirment toutefois la nécessité d’une approche sélective, tant pour les acquéreurs que pour les investisseurs patrimoniaux.

Sources : Insee, Notaires de France, calculs ADNOV

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Les pays leaders du tourisme de montagne (moyenne 2016 à 2022)

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