« Le contexte redevient idéal pour les foncières cotées » Serge Demirdjian, Sofidy

Serge Demirdjian, co-gérant du fonds actions Sofidy Sélection 1, revient sur les dix ans de ce fonds investi dans les foncières cotées. Selon lui, le contexte de baisse des taux et de ralentissement économique semble favorable aux foncières. Comment le fonds s'est-il comporté l'année dernière ? Quelle est sa stratégie d’investissement ?

Pourquoi avoir lancé le fonds Sofidy Sélection 1 ?

Sofidy Sélection 1 vient de fêter son dixième anniversaire, pourquoi avoir lancé ce fonds ?

Serge Demirdjian : Écoutez, c'était un complément assez naturel pour Sofidy de lancer ce fonds puisque c'était complémentaire dans la gamme. Investir dans un fonds actions de foncières cotées, c'est une façon pour un investisseur d'acheter de l'immobilier sans devoir le gérer, donc c'est assez similaire à ce que propose la SCPI, mais avec des dynamiques différentes, une volatilité, une liquidité différente, donc très complémentaire dans la gamme.

Quel est l'objectif de ce fonds ? Quel est l'univers d'investissement ?

SD : L'objectif, comme tout fonds actif, c'est de battre son indice de référence. Notre indice de référence, c'est l'EPRA Eurozone, donc un indice constitué de foncières cotées en zone euro. L'Europe au sens large, c'est à peu près 500 milliards de capitalisation boursière pour 500 sociétés, donc c'est plutôt une niche par rapport au marché financier. Mais c'est une niche qui est assez riche, puisqu'on y trouve des acteurs spécialisés dans le logement, dans le bureau, dans le commerce, mais aussi dans toute une série d'immobiliers alternatifs, les résidences étudiantes, le stockage pour particuliers ou la logistique, par exemple.

Est-ce que le contexte aujourd'hui est favorable aux foncières cotées ?

SD : J'ai envie de répondre qu'il est assez idéal puisque nous associons ralentissement économique et baisse des taux d'intérêt. Dans le ralentissement économique, les foncières sont protégées par le bail commercial qu'elles ont avec leurs locataires, ce qui fait qu'elles ne sont pas confrontées en intégralité de leurs revenus sur les aléas de marché. Et la baisse des taux d'intérêt favorise l'appréciation des valeurs des actifs immobiliers et nous sommes dans un environnement où les taux d'intérêt ont été baissés à trois reprises par la Banque Centrale Européenne depuis l'été. Une autre baisse est attendue lors de la prochaine réunion de mi-décembre et cinq autres baisses sont anticipées par les marchés financiers l'année prochaine. C'est autant de rendez-vous qui devraient être favorables au secteur immobilier coté.

Il est important de dire également que Sofidy Sélection 1 est notamment classée 1er sur 10 ans (source Morningstar) au 8 novembre 2024 avec une performance moyenne de 6,02 %.

SD : Je dois préciser que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Mais, cette performance est remarquable puisqu'elle permet de faire sur la période deux fois mieux que notre indice de référence et nous sommes devant dans la catégorie. Surtout remarquable puisque deux années sur dix, nous avons eu des perturbations majeures. Nous avons eu l'année du Covid et l'année 2022 avec cette bascule inédite des taux d'intérêt qui ont perturbé la valorisation du secteur en bourse. Bien sûr, l'ambition pour la suite est de réitérer cette performance et surtout de convaincre de nouveaux investisseurs de nous rejoindre.

Quelle est votre recette de performance ? S'il y a une recette ?

SD : Notre idée n'est pas de nous cantonner dans un style de gestion, un ratio et surtout pas de coller à notre indice de référence. Nous sommes par exemple aujourd'hui totalement absents de 15 sociétés sur les 39 composant l'indice et nous cherchons des histoires boursières qui nous intéressent. Je pense par exemple à un acteur coté aux Pays-Bas qui s'appelle CTP qui a investi dans les grands entrepôts d'Europe de l'Est et nous aimons cette thématique puisque c'est une façon de jouer la réindustrialisation de l'Europe. Autre exemple, on est aujourd'hui investi dans deux sociétés américaines Equinix et Digital Realty qui sont deux sociétés globales dans leur exposition qui investissent dans les data centers et on apprécie cette classe d'actifs bien sûr puisque c'est dans un data center que les calculateurs qui servent à l'entraînement de l'intelligence artificielle sont logés.

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