Debrief Club Patrimoine : bilan annuel de la pierre-papier, par Rock-N-Data

Par Vincent Touraine

Club Patrimoine a récemment assisté à la présentation du “Bilan annuel de la Pierre Papier” de Rock-N-Data, assurée par Jonathan Dhiver, fondateur, avec Romain Hignard, Quentin Carrel et Pierre Brandouy, tous trois analystes financiers et immobiliers.

L’étude a analysé 180 fonds : SCPI, OPCI Grand Public, Société Civiles en UC et SIIC (foncières cotées), représentant quelque 167 milliards d’euros de capitalisation globale à fin 2023. Ce marché, durement touché par la hausse brutale des taux d’intérêt ces deux dernières années, fait aussi face à des indicateurs économiques qui se dégradent en France : croissance atone, remontée du chômage, envolée des défaillances d’entreprises. Dans ce contexte, les volumes investis sur ce marché ont chuté de plus de moitié (-52,4 %) par rapport à 2022. Pour autant, et avec la baisse des prix déjà engagée, les rendements remontent et creusent de nouveau l’écart avec l’OAT 10 ans, faisant remonter la prime de risque, un indicateur regardé de près par les spécialistes du secteur.

Au chapitre des SCPI, les plus largement représentées (110 fonds, dont 42 axés sur le bureau), Rock-N-Data souligne la chute - là aussi de moitié - de la collecte nette à 5,79 milliards d’euros en 2023, un plus bas en 7 ans. Par catégorie de biens, les SCPI diversifiées captent près de 67 % de ces flux, au détriment du bureau, grand perdant de l’année passée. L’étude note aussi que 10 % de la collecte totale va aux 3 SCPI sans frais d’entrée du marché ! Sur le podium de la SCPI ayant le plus collecté en 2023, la palme revient à Corum Eurion (384 M €), suivi de Pierval Santé (366 M €), et de Corum Origin (354 M €). À lui seul, Corum l’Épargne récolte 1 Md €, devant Sofidy, 428 M €, et Atland Voisin, 402,6 M €. Force est de constater que les SCPI dites indépendantes raflent la mise, elles représentent 96 % de la collecte au 4e trimestre 2023, alors que les SCPI affiliées à des réseaux bancaires ont quasiment cessé de collecter.

Rock-N-Data revient aussi sur la capitalisation et la liquidité des SCPI. Sur l’année passée, 26 d’entre elles ont baissé leurs prix de part, ce qui peut paraître peu, mais elles représentent à elles seules près de la moitié du marché (47 %). Leur profil type : elles sont bancaires, de bureau, et plutôt endettées. Pour autant, la capitalisation globale des SCPI reste stable en 2023 à 86,4 Mds € (+0,59 %). Autre sujet épineux, celui de la liquidité, avec des parts en attente de retrait qui montent en flèche au dernier trimestre à 1,82 Md € et qui sont à 81 % le fait de SCPI de bureau. En termes de rendement, le taux global ressort à 4,50 % - avec un taux d’occupation financier de 93,47 % - et les auteurs de l’étude tablent sur un taux de distribution prévisionnel de 4,81 % en 2024.

Ce “Bilan annuel de la Pierre Papier” s’intéresse aussi à la typologie des transactions effectuées l’année dernière par les SCPI françaises, concentrées à 44 % sur les autres pays européens, et à 33 % sur les régions françaises; le reste des opérations allant à Paris et à l’Île-de-France. Hors de France, les marchés les plus attractifs sont l’Allemagne (608 M €), suivie de l’Espagne (487 M €), et des Pays-Bas (398 M €). Parmi les acquisitions les plus frappantes de ces derniers mois, Rock-N-Data cite le rachat par Corum Origin d’immeubles cédés par un groupe chinois à Amsterdam et offrant 10,5 % de rendement !

Le reste de l’étude donne les chiffres clés à retenir pour les autres catégories de Pierre Papier en 2023 : les OPCI Grand Public voient leur actif net chuter de 28,44 % à 14,36 Mds €, et leur collecte nette reculer de 2,25 Mds €; leur performance annuelle, elle, s’affiche à -6,64 %. Les Sociétés Civiles en UC représentent 16,62 Mds € d’actif net, avec une collecte en recul de 543 M €, et une performance qui passe dans le rouge à -6,03 %. Quant aux foncières cotées (SIIC), elles reflètent la bonne tenue de la Bourse en 2023 avec un gain de 13,98 % et une capitalisation de 49,68 Mds €; leur décote par rapport à la valeur de leur patrimoine ressort à -42,51 %.