« Le marché immobilier reste favorable au financement et aux opportunités immobilières » Frédéric Zablocki, Entrepreneur Invest
Rappelez-nous les activités d'Entrepreneur Invest
Frédéric ZABLOCKI : C'est une société de gestion agréée par l'AMF. Nous avons commencé il y a 25 ans, ça ne nous rajeunit pas et nous ferons une grande fête en juin 2025. Première activité d'Entrepreneur Invest, c'est le non coté dans les PME depuis 2000 et à destination de la gestion de patrimoine et de la gestion privée à partir de 2007-2008. Nous avons plus de 15 ans d'expérience dans ce domaine avec 450 distributeurs de nos produits. En 2020, nous nous lançons dans l'immobilier, beaucoup de demandes de partenaires de gestion patrimoine, de gestion privée, et c'est dans ce cadre que nous avons commencé la practice immobilière. Donc aujourd'hui, nous avons collecté plus de 1,7 Mds€ sur nos produits, uniquement en non coté.
Pourquoi lancez-vous le FPCI Entrepreneurs Opportunités Immobilières ?
FZ : Nous avons commencé dans l'immobilier par faire ce qu'on appelle le gap financing, c'est-à-dire du quasi fonds propres pour les marchands de biens ou les promoteurs. Le fonds a un beau succès. Il tourne autour de 6 % par an avec un coupon à 4 %. Après, nous voulons nous lancer dans le 150-O B ter donc le remploi. Nous avons une offre remploi en PME depuis 5 ans. Il y a aussi une demande pour un remploi immobilier.
Pourquoi maintenant ?
FZ : Nous pensons qu'il y a des opportunités immobilières. Il y a une crise immobilière. Donc nous voyons pas mal de beaux actifs un peu partout, notamment dans les grandes villes qui ont baissé peut-être de 20-25 % voire plus . C'est peut-être le moment d'arriver avec des capitaux nouveaux, pouvoir profiter justement de ces décotes et aussi profiter d'une reprise potentielle quand les taux vont baisser.
Quel genre d'investissement faites-vous ?
FZ : J'aimerais que nous parlions d'un exemple à Lyon. Nous l'avons financé avec notre FCPR immobilier, donc c'est pas le FPCI, à base d'obligations. C'est un immeuble classique, acheté très peu cher, 2500€ le m2 dans un beau quartier de Lyon, 17 lots dans cet immeuble et nous l'avons restructuré. Nous l'avons fait en obligations de gap financing. Pas en fonds propres.
Pourquoi ?
FZ : Car nous n'avions pas le fonds. Tout est vendu et nous allons être remboursés par anticipation. Nous allons faire 12 % de rendement, donc c'est très bien. Néanmoins, si nous avions partagé les fonds propres, les pourcentages avec le marchand de biens, nous serions autour de 30 % de rendement, et de manière assez courte, un très bon TRI. Donc, nous nous sommes dit que c'est peut-être le moment de proposer à nos clients de souscrire en fonds propres, donc de faire ce FPCI 150-0 B ter, ce qu'on appelle le remploi. J'aimerais que nous parlions fiscalité et souscription.
Y-a-t-il un intérêt fiscal ? Comment y souscrire ?
FZ : Cela peut être vu de deux façons. Cela peut être fait comme un très bon investissement. L'objectif, c'est de dépasser 10, 11, 12 % de rendement, ce qui est très bien pour l'immobilier. Cela peut se faire en ce moment. Cela n'aurait pas pu être fait avant. Tout ça avec une très belle fiscalité. Donc première fiscalité, quand vous rentrez dans le fonds, le FPCI Opportunités Immobilières, vous n'avez pas de plus-value à la sortie que ce soit en personne physique, vous payez simplement les 17,2 de prélèvements sociaux. Et si vous êtes en entreprise, vous avez pratiquement zéro de plus-value parce que c'est des plus-values long terme et nous possédons plus de 5 % des projets. Ce qui fait que les personnes morales, ce qui est la plupart des personnes qui investissent dans notre FPCI, ils n'ont pas de plus-value à la sortie. En plus se rajoute, ce n'est pas obligatoire, s'ils voulaient faire un remploi, il est éligible aux 150-0 B ter.
Jusqu'à quand est-il ouvert ?
FZ : Jusqu'à fin 2024. Au 31.12.2024. Nous déjà deux investissements en vue très court terme. dont nous pourrons peut-être parler plus tard. C'est un fonds que nous voulons limiter. Nous allons le limiter à peu près à 25 M€ maximum parce que nous voulons faire des tickets entre 1 ou 2 M€ sur une dizaine, quinzaine de projets maximum. Bonne diversification, mais trouver les projets assez rapidement. Le but du déploiement c'est un an, un an et demi pour qu'il tourne assez rapidement. Pour rappel, le FPCI est accessible à partir de 100 000 €, pour un particulier ou une personne morale.
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