Immobilier de rendement : quel régime fiscal privilégier ?

Le régime fiscal d’un investissement immobilier peut avoir un impact significatif sur sa rentabilité. Mais quel régime choisir ? Quels critères privilégier pour décider entre une détention en direct ou via une société ? Que faire en cas de transmission ? Réponses avec Anna Tikhonova, Responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Cogefi.

Pourquoi le choix du régime fiscal est-il si crucial pour un investissement immobilier de rendement ?

Anna Tikhonova : Le régime fiscal peut avoir un impact majeur sur la rentabilité d'un investissement immobilier. En France, les revenus locatifs peuvent être très fortement taxés. Par exemple, en cas de location nue d'un bien détenu en direct, la fiscalité peut grimper jusqu'à 62 %. En revanche, passer par une société à l'impôt sur les sociétés (société à l'IS) permet d'amortir le bien, réduire ainsi la base taxable et bénéficier d'un taux d'imposition de 25 %. Cependant, cela implique une fiscalité plus lourde au moment de la revente.

Quels sont les critères pour choisir entre une détention en direct ou via une société ?

AT : Tout dépend des objectifs de l'investisseur. La détention en direct convient parfaitement aux personnes ayant de faibles revenus et souhaitant générer des revenus réguliers pour compléter leur train de vie. En revanche, pour un investisseur ayant des revenus conséquents et souhaitant construire un patrimoine à long terme tout en réinvestissant les revenus locatifs, la société à l'IS est plus adaptée. Il faut également tenir compte de la durée de détention prévue, des besoins en liquidité et de la stratégie de transmission patrimoniale.

En cas de transmission, quel est le régime le plus avantageux ?

AT : La société à l'impôt sur le revenu offre une flexibilité intéressante. Grâce au démembrement de propriété, la personne peut transmettre son patrimoine de manière progressive à ses héritiers. En revanche, avec un patrimoine conséquent et bien organisé, passer par une société à l'IS permet de cumuler les revenus locatifs non distribués et de réduire ainsi la fiscalité grâce à des donations en nue-propriété.

Plus-values, que faut-il savoir ?

AT : À l'impôt sur le revenu, les plus-values bénéficient d'un abattement pour durée de détention à partir de la 5ème année, avec une exonération totale après 30 ans. Des débats sont en cours dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025 pour réformer ce régime. Il est prévu de supprimer les abattements pour durée de détention et de mettre en place une taxation forfaitaire. Cependant, aucune décision n'a encore été prise ; il faut attendre la Loi de finances 2025 pour voir si ces mesures seront mises en œuvre et analyser leur impact. Pour l'impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée en réintégrant les amortissements préalablement déduits. Cela signifie que même si la fiscalité est plus douce pendant la détention, la fiscalité de la revente peut être plus élevée.

Pour conclure, quels seraient les conseils que vous donneriez aux investisseurs et aux personnes qui nous regardent ?

AT : Tout d'abord, réaliser des simulations et chiffrer. Un bon conseil patrimonial basé sur des projections est essentiel pour optimiser la fiscalité d'un investissement immobilier.

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