Marché immobilier résidentiel : la demande chute de 22 % en 2026

Alors que l'offre de biens à vendre progresse de 4 %, les contacts des acquéreurs reculent de 22 % au troisième trimestre 2026. Prix immobiliers presque stables, délais de commercialisation plus longs, immobilier neuf en difficulté et marché locatif toujours contraint : le dernier Observatoire Bien’ici confirme l'attentisme des ménages. Quels enseignements en tirer pour les professionnels de l'immobilier et de la gestion de patrimoine ?

Le marché immobilier français peine à retrouver une dynamique durable. L'Observatoire immobilier Bien’ici du troisième trimestre 2026, publié en octobre, repose sur l'analyse de plus d'un million d'annonces diffusées sur le portail, qui enregistre environ 20 millions de visites mensuelles.

Les données doivent toutefois être interprétées avec précision : la demande correspond ici au nombre de contacts effectués depuis les annonces, et non au volume national des transactions immobilières.

Marché immobilier : une offre en hausse de 4 %, mais une demande en recul de 22 %

Au troisième trimestre 2026, l'offre de biens à vendre augmente de 4 % par rapport à la même période en 2025. Cette progression concerne principalement les appartements, qui représentent désormais 57 % de l'offre totale.

À l'inverse, les contacts sur les annonces reculent de 22 % sur un an, retrouvant un niveau comparable à celui de 2023 et 2024, deux années marquées par l'attentisme des acquéreurs.

La tension immobilière, calculée à partir du rapport entre les contacts et les annonces, diminue de 25 % au niveau national.

Le ralentissement concerne l'ensemble des régions, mais avec des intensités différentes. La tension recule notamment de 34 % en Bourgogne-Franche-Comté et de 31 % dans l'ensemble PACA-Corse, contre seulement 5 % en Bretagne.

Cette évolution renforce la concurrence entre les biens disponibles. Les acquéreurs disposent de davantage de choix et peuvent prendre plus de temps pour comparer les offres, tandis que les vendeurs doivent davantage tenir compte des conditions locales de marché.

Pour les professionnels, l'estimation du prix de mise en vente devient donc déterminante, notamment dans les secteurs où les annonces concurrentes se multiplient.

Délais de commercialisation : 82 jours de diffusion en moyenne

Autre conséquence du ralentissement : les annonces de biens à vendre restent en ligne 82 jours en moyenne, soit un jour de plus qu'au troisième trimestre 2025 et sept jours supplémentaires par rapport au printemps 2026.

Cette moyenne nationale masque d'importantes disparités territoriales.

• Île-de-France : 59 jours, soit huit jours de moins sur un an.
• Corse : 111 jours, en hausse de 25 jours.
• Centre-Val de Loire : 97 jours, soit 17 jours supplémentaires.
• Bourgogne-Franche-Comté : 95 jours, en hausse de huit jours.
• Pays de la Loire : 94 jours, soit six jours supplémentaires.
• Provence-Alpes-Côte d'Azur : 80 jours, en progression de quatre jours.

L'Île-de-France se distingue donc par un raccourcissement de la durée moyenne de diffusion, à rebours de la tendance nationale.

Ces chiffres correspondent au temps de présence des annonces sur Bien’ici et ne doivent pas être confondus avec les délais effectifs de réalisation des ventes.

Prix immobiliers : les appartements résistent, les maisons reculent

Malgré la diminution des contacts acquéreurs, les prix affichés restent relativement stables, avec une progression moyenne de 1 % du prix au mètre carré sur un an.

Les trajectoires divergent néanmoins selon les typologies de logements.

Les appartements enregistrent une hausse de 0,7 %, pour atteindre 4 771 €/m² en moyenne nationale. À l'inverse, les prix affichés des maisons reculent de 1 %, à 2 761 €/m².

Les disparités géographiques sont également importantes :

• À Paris, le prix moyen affiché des appartements atteint 11 434 €/m², en hausse de 0,5 % sur un an.
• En Île-de-France hors Paris, il progresse de 2 %, à 5 268 €/m².
• Dans les zones urbaines hors Île-de-France, il recule de 1,2 %, à 4 100 €/m².
• Dans les zones périurbaines, il augmente de 0,8 %, à 3 446 €/m².

Les prix des maisons atteignent pour leur part 3 778 €/m² en Île-de-France hors Paris, contre 2 909 €/m² dans les zones urbaines de province et 1 976 €/m² dans les zones rurales.

Ces différences peuvent intervenir dans les arbitrages des ménages entre localisation, surface et budget d'acquisition.

Immobilier : quelles sont les villes les plus chères et les plus abordables ?

Les écarts de prix restent particulièrement marqués entre les communes françaises.

Comme le précise Immo Matin, Neuilly-sur-Seine, Paris et Levallois-Perret constituent les trois villes les plus chères, avec des prix moyens affichés supérieurs à 10 000 €/m². Cannes et Boulogne-Billancourt complètent les cinq premières places.

À l'autre extrémité, Montluçon affiche un prix moyen de 1 000 €/m², devant Saint-Quentin (1 281 €/m²) et Nevers (1 290 €/m²).

Les évolutions annuelles des appartements de trois pièces confirment également l'hétérogénéité du marché. En septembre 2026, les prix médians progressent de 14 % à Cherbourg-en-Cotentin et de 11 % à Cambrai et Boulogne-sur-Mer.

À l'inverse, ils reculent de 18 % à Anglet, de 14 % à Alès et de 12 % à Saint-Chamond, d'après les données reprises par Monimmeuble.

Pour les investisseurs, ces différences rappellent l'importance d'une analyse locale des prix, des perspectives locatives et des caractéristiques des biens.

Crédit immobilier : la capacité d'emprunt reste sous pression

La baisse de la demande intervient dans un environnement où les conditions de financement continuent de peser sur les projets immobiliers.

La hausse des taux d'intérêt, les exigences d'apport personnel et les incertitudes économiques contribuent à limiter la capacité d'acquisition de certains ménages, notamment des primo-accédants.

Dans son analyse du marché immobilier au troisième trimestre 2026, Monimmeuble évoque également le contexte géopolitique et l'approche de l'élection présidentielle de 2027 parmi les facteurs susceptibles d'alimenter l'attentisme.

Pour les professionnels de la gestion de patrimoine, la faisabilité d'une acquisition dépend donc non seulement du prix du bien, mais aussi de son coût global : financement, frais d'acquisition, fiscalité, charges et éventuels travaux.

Immobilier neuf : la demande chute de 21 % malgré une baisse des prix

Le marché de l'immobilier neuf ne présente pas davantage de signes de redressement.

Au troisième trimestre 2026, l'offre de programmes neufs diffusés sur Bien’ici augmente de 6 % sur un an, tandis que les contacts sur les annonces reculent de 21 %.

Les prix moyens affichés diminuent pourtant de 6 % au mètre carré au niveau national.

Cette baisse ne suffit donc pas à provoquer un retour des acquéreurs sur le portail.

La situation intervient dans un contexte marqué par la disparition du dispositif Pinel et par les difficultés persistantes de l'investissement locatif neuf.

La faiblesse des réservations et les difficultés de commercialisation peuvent également peser sur le lancement de nouveaux programmes, avec des conséquences potentielles sur l'offre de logements à moyen terme.

Marché locatif : une demande en recul de 23 %, mais une pénurie persistante

Le marché locatif connaît lui aussi une évolution contrastée.

Pour le deuxième trimestre consécutif, l'offre augmente tandis que la demande diminue. Au troisième trimestre 2026, le nombre d'annonces de logements à louer progresse de 2 % sur un an, alors que les contacts reculent de 23 %.

Cette évolution apporte une légère détente, sans résoudre les déséquilibres du marché.

L'offre locative nationale reste en effet deux fois moins importante qu'au début de la décennie.

Bien’ici évoque notamment un décalage entre les caractéristiques des logements disponibles et les attentes des candidats locataires, qu'il s'agisse de la surface, du loyer ou de la localisation.

Les loyers moyens affichés progressent de 1 % sur un an. Cette hausse est notamment liée à une proportion plus importante de logements meublés dans l'offre, généralement proposés à des loyers supérieurs à ceux des locations vides.

Pour les investisseurs immobiliers, ces données invitent à distinguer la tension locative nationale des besoins réellement observés à l'échelle d'une commune ou d'un quartier.

‍

Sources :

‍