Pouvoir d’achat immobilier : des taux stables ne suffisent plus face à la hausse des prix

Au premier semestre 2026, une mensualité de 1 000 € sur 20 ans permet de financer en moyenne 50,5 m² dans 32 grandes villes françaises. Un an plus tôt, elle en finançait 51,5 m². Les taux de crédit ont cessé de bouger, mais la reprise des prix suffit à faire reculer le pouvoir d’achat de 1,9 %. C’est la conclusion de la 2ᵉ édition du baromètre Meilleurtaux x leboncoin immo, présentée le 4 novembre 2026 au salon RENT.

Prix immobiliers : +2,5 % en un an sur les annonces

D’après les annonces de leboncoin immo, le prix médian des appartements mis en vente dans les 32 villes étudiées atteint 3 517 €/m². Il progresse de 2,5 % sur un an et de 3,2 % sur 2 ans. L’année 2025 avait été plutôt stable. Sur un an, 22 villes affichent une hausse, Angers reste stable et 9 villes reculent.

Metz (+7,2 %) et Marseille (+6,8 %) enregistrent les plus fortes progressions. Viennent ensuite Rouen (+5,8 %), Toulon (+5,7 %), puis Toulouse, Clermont-Ferrand et Nice (+5,2 % chacune). À Paris, le prix médian des biens proposés dépasse pour la première fois 11 000 €/m², à 11 023 € (+4,8 %). Plusieurs marchés continuent de baisser : Nantes (-4 %), Le Mans (-1,5 %) et Bordeaux (-1,4 %).

Pour Nicolas Garcia Benitez, directeur général de leboncoin immo, la correction des dernières années laisse place à une reprise des prix dans plusieurs grandes villes. Il juge que les tensions récentes sur les taux pourraient produire un double effet défavorable : des biens plus chers et un crédit plus coûteux. L’accès à la propriété des primo-accédants en serait encore plus difficile.

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Taux à 3,33 % : une capacité d’emprunt quasi figée

Les conditions de financement immobilier se sont stabilisées. Le taux moyen sur 20 ans ressort à 3,33 % au premier semestre 2026, contre 3,37 % un an plus tôt. Il reste nettement inférieur aux pics de 2024. À mensualité constante, la capacité d’emprunt ne gagne qu’environ 0,3 %, ce qui ne compense pas la hausse des prix.

Les écarts entre villes sont importants. La surface finançable recule le plus à Metz (-7,1 %, à 61,9 m²), au Havre (-6,5 %), à Toulouse (-6 %) et à Caen (-5,6 %). Clermont-Ferrand (-4,4 %) et Marseille (-4,2 %) suivent. Nantes (+3,7 %, à 47,7 m²) et Bordeaux (+2 %, à 38 m²) profitent au contraire de la baisse des prix. Avec 1 000 € par mois, un acheteur finance 16,7 m² à Paris et 134,9 m² à Saint-Étienne.

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L’apport personnel, premier frein à l’accession

Le baromètre modélise l’apport nécessaire pour 3 profils types. Il faut en moyenne 19,5 mois de revenus pour une personne seule visant un T2 de 40 m². Il en faut 16,5 pour un couple sans enfant visant un T3 de 60 m², et 10 pour un couple avec 2 enfants visant un T4 de 80 m². À Saint-Étienne, quelques mois de revenus peuvent suffire selon le profil. À Paris, une personne seule devrait mobiliser 318 675 € pour un T2 de 40 m², soit près de 12,5 années de revenus.

Les dossiers réellement financés par Meilleurtaux confirment ce poids. L’apport moyen atteint 42 314 €, soit 17,8 % du budget, pour un prêt moyen de 166 364 €. Les emprunteurs ont 33,4 ans en moyenne et déclarent 4 645 € de revenus mensuels. 36,4 % sont primo-accédants. À Paris, l’apport moyen grimpe à 175 942 €, soit 30,7 % du budget, pour un prêt de 396 724 €. Il descend à 7 460 € au Mans, soit 6,4 % du budget.

« Pour de nombreux ménages, la difficulté ne se limite pas à supporter une mensualité », relève Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux. Selon lui, il faut d’abord réunir l’apport pour entrer sur le marché.

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Petites surfaces : une prime de 12,5 % au m²

Les T1 et T2 se vendent en moyenne 12,5 % plus cher au mètre carré que les T4 et T5+. Cette prime était de 13,9 % au premier semestre 2025. Elle atteint 46,4 % au Mans, où les petites surfaces sont affichées à 2 719 €/m² contre 1 857 €/m² pour les grandes. Elle dépasse 30 % à Angers (+35,5 %), Mulhouse (+32,8 %) et Brest (+30,8 %), et atteint 28,4 % à Besançon.

Seules 3 villes présentent la situation inverse : Paris (-5,7 %), Nice (-2,6 %) et Le Havre (-1,3 %). Dans la capitale, les grands appartements sont affichés à 10 973 €/m², contre 10 349 €/m² pour les petits.

« Acheter petit ne signifie pas nécessairement acheter moins cher », résume Sophie Bourg, directrice marketing et opérations immobilières de leboncoin immo. Elle attribue cette prime à la pression sur des biens que recherchent à la fois les jeunes actifs, les étudiants et les investisseurs.

Méthodologie du baromètre

L’étude s’appuie sur les données du premier semestre 2026. Meilleurtaux a fourni le nombre de demandes de prêt, l’âge et les revenus des demandeurs, ainsi que le prêt et l’apport des dossiers financés. Leboncoin immo a fourni les annonces uniques d’appartements, les caractéristiques des biens, les prix immobiliers affichés et les habitudes de recherche des internautes.

Sources : Meilleurtaux et leboncoin immo, Baromètre immobilier 2ᵉ édition, communiqué du 4 novembre 2026