Logistique en Europe : les entrepôts modernes et bien alimentés en énergie captent la demande
Le marché européen de l'immobilier logistique ralentit sans s'affaiblir. Selon l'European Logistics Survey 2026 de BGRE et Savills, menée auprès de plus de 600 professionnels, la demande se reporte vers des actifs plus performants. Des opérations plus technologiques et des besoins en énergie croissants poussent les utilisateurs à monter en gamme.
Pourquoi les occupants deviennent plus exigeants ?
La première raison tient à la nature des opérations. Selon Ben Segelman, responsable Industrial & Logistics Europe chez BGRE, les utilisateurs ne cherchent plus seulement de l'espace. Ils veulent des actifs capables de supporter des opérations plus complexes, pilotées par la technologie, et d'assurer une efficacité dans la durée.
La deuxième raison est énergétique. 89 % des utilisateurs prévoient une hausse de leurs besoins en électricité, et plus de 1 sur 4 constate déjà un manque de capacité dans ses bâtiments actuels.
Enfin, les entreprises gèrent leur parc de façon plus active. Elles utilisent les échéances de bail pour moderniser leurs portefeuilles, regrouper leurs réseaux et s'installer dans des sites plus productifs. Kevin Mofid, responsable de la recherche Industrial & Logistics EMEA chez Savills, décrit une demande plus réfléchie et davantage guidée par des critères opérationnels. Les utilisateurs mettent plus de temps à décider, mais restent actifs.
La course à la qualité redéfinit l'entrepôt prime
Près de la moitié des utilisateurs visent des bâtiments neufs ou des clés en main (build-to-suit). Seuls 19 % envisagent des locaux existants. Disponibilité de l'énergie, spécifications techniques, accès à la main-d'œuvre et capacité d'adaptation deviennent les critères qui définissent un entrepôt prime.
Pour Kevin Mofid, tous les espaces ne se valent pas. Les bâtiments modernes, bien situés et suffisamment alimentés en énergie continueront d'attirer une forte demande, tandis que le parc ancien ou moins fonctionnel risque de décrocher.
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Optimiser son parc plutôt que s'agrandir
Le moral des utilisateurs reste bien orienté. 38 % d'entre eux constatent une amélioration de leurs conditions d'activité sur 12 mois, contre 8 % qui anticipent une dégradation.
Les projets d'extension restent nombreux. 47 % des utilisateurs prévoient d'augmenter leurs surfaces d'entrepôts d'ici 1 à 3 ans. Dans le même temps, 54 % comptent quitter au moins 1 bâtiment. La priorité va donc à l'optimisation des portefeuilles plus qu'à la croissance en volume.
Investisseurs et locataires ne ciblent pas les mêmes pays
Les investisseurs placent le Royaume-Uni, l'Espagne et l'Allemagne en tête de leurs marchés cibles. Les utilisateurs privilégient la France, l'Allemagne, l'Italie, les Pays-Bas et l'Espagne.
Selon Kevin Mofid, la résilience des chaînes d'approvisionnement, le nearshoring et la recherche de réseaux de distribution plus efficaces continuent de soutenir la demande placée, malgré un contexte économique plus difficile.
Ben Segelman estime que les bâtiments dotés de la bonne puissance, des bonnes spécifications et d'une bonne connectivité feront mieux que les autres. Pour lui, l'enjeu consiste à livrer des actifs conformes à ces exigences précises, plutôt qu'à compter sur la dynamique générale du marché.
L'offre ne suit pas toujours. L'étude relève un écart croissant entre les attentes des utilisateurs et les projets en cours. La demande se porte surtout sur des bâtiments très spécifiés, souvent de grande taille. Les développeurs se tournent de plus en plus vers des formats intermédiaires (mid-box), en raison des contraintes d'urbanisme, d'accès à l'énergie et de coûts de construction.
L'enquête conclut que la sélectivité, et non un recul généralisé de la demande, marquera la prochaine phase du marché. La performance se jouera de plus en plus actif par actif.
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