Retail parks : pourquoi l’investissement bondit de 180 % en France ?

Avec 8,3 millions de m², la France possède le 2e parc de retail parks d’Europe, en hausse de 18,6 % depuis 2020. Le développement neuf ralentit, les enseignes renouvellent le mix locatif et les volumes investis s’envolent. Savills fait le point sur un marché arrivé à maturité.

Un parc dense, un pipeline au plus bas

Seul le Royaume-Uni, avec 10,2 millions de m², devance la France. La densité française atteint environ 120 m² pour 1 000 habitants, au-dessus de la moyenne européenne de 106 m².

Les projets en développement ne représentent plus que 1,2 % du parc existant, contre 17,8 % en Pologne. Les contraintes foncières, le coût élevé de la construction, les exigences énergétiques et le durcissement des règles d’urbanisme compliquent l’ouverture de nouveaux sites. Les acteurs se concentrent donc sur l’existant : extensions, restructurations, division de cellules et optimisation des surfaces.

Valvert, à Sainte-Geneviève-des-Bois, reste un cas à part avec 65 000 m². Aucun retail park de cette taille n’avait été livré en France depuis L’Atoll en 2012.

Sites fonctionnels et destinations de loisirs

Le marché se divise en 2 modèles. Les sites fonctionnels font une large place aux enseignes de discount et de bazar. Les destinations plus qualitatives misent sur l’architecture, la restauration, les loisirs et une offre commerciale élargie. Par leur conception et l’expérience proposée, elles ressemblent de plus en plus aux centres commerciaux.

Des coûts d’occupation qui séduisent les enseignes

Les loyers des retail parks sont nettement plus bas que ceux des centres commerciaux, et les charges y sont environ 2 fois moins élevées. Cet écart attire, de façon sélective, des enseignes internationales historiquement présentes en centres commerciaux. Zara (Inditex) a ainsi ouvert un flagship au Steel à Saint-Étienne.

Un loyer prime stable depuis 3 ans

En région parisienne, le loyer prime s’établit à 180 €/m²/an, sans hausse depuis 3 ans. Les livraisons de nouvelles surfaces ont maintenu des conditions favorables aux enseignes. Les loyers effectivement payés peuvent toutefois progresser grâce à l’indexation des baux en place, sans que les nouvelles locations suivent la même tendance.

Discount, loisirs et formats urbains : un mix renouvelé

En 2025, Action a ouvert 384 magasins en Europe, dont 69 en France, soit près de 18 % de ses ouvertures sur le continent. Les ouvertures et restructurations de complexes de loisirs (cinéma, escalade, escape games, activités immersives) ont doublé en 2 ans. SpeedPark, Fort Boyard Aventures, Nikito ou Cube Challenges font partie de ces nouveaux concepts.

À l’inverse, des enseignes historiques de périphérie comme Maxi Zoo et Decathlon testent des formats en ville.

377,3 M€ investis sur 9 mois

Sur les 3 premiers trimestres 2026, 377,3 M€ ont été investis en retail parks en France, en 19 transactions. Sur la même période de 2025, le volume atteignait 134,7 M€ en 17 transactions. La hausse atteint 180 %, quand l’investissement total en commerce ne progresse que de 2 %.

Selon Savills, la stabilité des loyers prime et des rendements locatifs attractifs placent les retail parks parmi les segments les plus recherchés par les investisseurs. Les prochaines années dépendront de la capacité des propriétaires et des enseignes à transformer les sites existants, à adapter les formats et à maîtriser les coûts.