Marché immobilier : pourquoi les investisseurs doivent-ils repenser leurs stratégies ?

Diversification géographique et sectorielle, transformation des immeubles, évolution des usages : le marché immobilier impose de nouvelles stratégies d'investissement. Nicolas Léonnard, Directeur Général délégué en charge de l'immobilier chez PERIAL AM, revient sur les grandes tendances de 2026 et les leviers de création de valeur dans un environnement en pleine mutation.

Aujourd’hui, je vais vous parler des grandes tendances qui animent l’investissement immobilier en 2026 et vous expliquer comment les modèles évoluent pour saisir les nouvelles opportunités qui se présentent.

Le marché de l’investissement immobilier connaît aujourd’hui une profonde évolution

Dans un environnement plus exigeant, les investisseurs recherchent davantage de diversification. Tout d’abord, la diversification géographique s’accélère. Au premier semestre 2026, les SCPI, qui illustrent cette tendance de marché, ont par exemple réalisé 75 % de leurs acquisitions hors de France, un niveau historique.

Cette diversification est également sectorielle avec un intérêt croissant pour de nouvelles classes d’actifs, comme l’hôtellerie, le résidentiel géré ou libre, ou encore le commerce. En parallèle, les investisseurs privilégient les immeubles de plus petite taille, plus liquides, plutôt que les très gros porteurs.

Quant à l’immobilier de bureaux en France : il enregistre une baisse du nombre de transactions d’environ 36 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Pour autant, ce secteur reste encore dynamique sur les stratégies de rénovation lourde ou de transformation d’immeubles, permettant d’exécuter des opérations de création de valeur.

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En synthèse : le marché évolue, les opportunités se déplacent et les stratégies d'investissement doivent s'adapter.
Les attentes des entreprises (les locataires) évoluent : l’arrivée de l’intelligence artificielle a tendance à accélérer le temps de travail individuel et exige de repenser les espaces de travail pour permettre des échanges collaboratifs plus nombreux au bureau. Après quelques ajustements, le télétravail s’est inscrit dans les usages, mais de façon beaucoup plus mesurée que ce que l'on prévoyait il y a encore 2 ou 3 ans.

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Les utilisateurs sont à la recherche de flexibilité, de services et d’aménités

Les immeubles doivent désormais proposer davantage de mixité d'usages et être capables d'évoluer dans le temps. Et cette tendance trouve écho chez les investisseurs. Là où il y a encore peu de temps, ils plébiscitaient les actifs purs mono-usage, aujourd’hui, ils s’intéressent aux immeubles plus flexibles avec, pourquoi pas, du commerce au rez-de-chaussée, du bureau et de l’hôtellerie au sein du même bâtiment.

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Cette évolution conduit les investisseurs à transformer et diversifier leur patrimoine plutôt que de se concentrer sur des immeubles de bureaux « traditionnels ». Pour résumer : les nouveaux usages redéfinissent la valeur des immeubles et cette flexibilité correspond aux attentes du marché.

Chez PERIAL AM, nous gérons le patrimoine de manière active : nous vendons certains immeubles pour réinvestir là où la valeur se trouvera demain. Nous œuvrons également à diversifier le patrimoine vers l’hôtellerie, par exemple.
La cession de l'immeuble de Fray Luis de León à Madrid illustre cette gestion active du patrimoine : un arbitrage ne signifie pas que l'on ne croit plus à un secteur, mais que l'on saisit le bon moment pour créer de la valeur. Cet immeuble, acquis en travaux et vide, a demandé un important travail de gestion : suivi de travaux, commercialisation à un locataire de premier plan, obtention de certifications environnementales. L'immeuble a atteint sa maturité, faisant de sa cession une opportunité de concrétiser la valeur créée.

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Nous sommes également convaincus que les métiers de l’immobilier sont devenus plus exigeants

La longue décennie pendant laquelle la création de valeur se faisait grâce à l’indexation des loyers et la baisse des taux de rendement est révolue. Aujourd’hui, pour créer de la valeur, il faut se retrousser les manches, être agiles et astucieux.

On transforme, on s’adapte et on travaille main dans la main avec les élus pour redonner vie aux immeubles dont l’usage initial n’a plus de sens. Et nous avons les équipes et le savoir-faire chez PERIAL AM. Par exemple, nous avons acquis un immeuble de bureaux vacant depuis plusieurs années, à Jouy-en-Josas dans les Yvelines, pour le transformer en coliving senior, le tout en parfaite intelligence avec la ville.

En conclusion : une gestion active du patrimoine permet de créer de la valeur et de préparer les investissements de demain. Mais il faut également être agiles et adapter les immeubles pour répondre aux attentes du marché.

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