SCPI : la force de l'adaptation

Plus de soixante ans après leur création, les SCPI démontrent leur capacité d'adaptation. Modes de distribution, diversification géographique, gestion… le véhicule évolue sans perdre son identité.

Le choc de la remontée des taux est désormais largement absorbé. « Après deux ans de correction, les valeurs des actifs immobiliers se stabilisent sur un nouveau plateau », affirme Mansour Khalifé, président de MNK Partners. Certaines SCPI restent marquées et sous pression des demandes de retrait, en particulier celles exposées au bureau. Les nouveaux véhicules bénéficient, eux, de points d'entrée plus favorables. « L'immobilier retrouve une valorisation fondée sur ses fondamentaux, au mètre carré, plutôt que sur sa seule sensibilité aux taux », souligne Faïz Hebbadj, président de Norma Capital. Si la collecte retrouve des couleurs, elle reste concentrée sur une poignée de SCPI. Une photographie qui ne préjuge pas de la suite. « La crise a corrigé une illusion, insiste Jean-Marie Souclier, président de Sogenial. La SCPI n'est pas un produit de trésorerie amélioré. C'est un placement de long terme, soumis aux cycles immobiliers et aux équilibres entre souscriptions et retraits. »

Les SCPI se rapprochent des standards de l'épargne

C'est souvent dans les phases de rupture que naissent les changements. Premier terrain d'adaptation pour les SCPI : les modalités d'investissement. Sans modifier la nature du produit, les sociétés de gestion innovent pour le rendre plus accessible. Baisse du ticket d'entrée, versements programmés, revenus mensuels et réinvestissement automatique des dividendes rapprochent ces véhicules des standards de l'épargne financière et des attentes des jeunes épargnants. « La SCPI doit disposer des mêmes outils que les autres supports pour s'inscrire dans une logique patrimoniale plus large », estime Faïz Hebbadj. La concurrence dépasse le seul univers de la pierre-papier. « La SCPI entre dans une nouvelle ère, note Vincent Lamotte, directeur général délégué de Perial AM. Elle doit à présent trouver sa place, à côté des ETF, des produits structurés et des autres solutions non cotées de diversification. »

S'élargir à l'Europe pour des rendements plus réguliers

Autre mutation : un terrain de chasse élargi à l'Europe, voire outre-Atlantique pour certaines. Si les revenus des actifs européens bénéficient souvent d'une fiscalité plus favorable pour les investisseurs français, l'enjeu est de diversifier les sources de performance. « La diversification européenne n'a pas été pensée pour optimiser la fiscalité, insiste Mansour Khalifé. Elle répond à la recherche des meilleures opportunités d'investissement, au service d'un rendement régulier. » Selon les pays, les opportunités sectorielles et dynamiques locatives varient. Vincent Lamotte ajoute que « les corrections de valeur ne sont pas synchronisées d'un marché à l'autre. La diversification européenne permet d'investir là où les conditions d'acquisition sont les plus favorables. » Elargir le terrain de chasse ne dispense ni d'une analyse rigoureuse des risques ni d'une sélection exigeante des actifs. « Une fiscalité en apparence plus avantageuse contribue au succès des SCPI européennes. Mais un différentiel de rendement ne s'apprécie qu'au regard du risque de marché sur lequel le véhicule se positionne », prévient Jean-Marie Souclier.

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La bonne gouvernance s'impose

Avec la normalisation des taux, le métier de gérant de SCPI revient à ses fondamentaux. Pour Vincent Lamotte, « la création de valeur dépend à nouveau de la capacité des équipes à gérer activement les actifs, de la sélection du locataire jusqu'à l'arbitrage de sortie ». L'enjeu est aussi de s'adapter à l'évolution des usages. « La gestion immobilière est désormais un métier de service : accompagner les locataires, anticiper leurs besoins et les fidéliser », estime Faïz Hebbadj. Cette gestion plus dynamique est vertueuse, sous réserve d'une bonne gouvernance. « Le risque apparaît lorsque les mécanismes de rémunération des sociétés de gestion incitent à arbitrer dans l'intérêt du gestionnaire plutôt que dans celui de l'associé », fait valoir Jean-Marie Souclier. La capacité d'adaptation des SCPI constitue un vrai atout. Reste désormais à distinguer celles qui sauront transformer ces évolutions en performances durables.

Ne pas tourner le dos à la France

L'ouverture des SCPI à l'Europe ne signifie pas l'abandon du marché français. Celui-ci conserve des atouts propres, tant par la qualité de ses actifs que par la connaissance des territoires. « Dans une allocation diversifiée, la France, marché tertiaire de premier rang en Europe, constitue historiquement et demeure encore aujourd'hui un socle, au regard de sa profondeur et de son profil de risque plus modéré, » estime Jean-Marie Souclier. Investir localement répond aussi à un enjeu. « Cela contribue au financement de l'économie réelle dans les territoires et au renforcement de la souveraineté », souligne Vincent Lamotte. Faïz Hebbadj invite aussi à s'interroger sur la destination de l'épargne. « Lorsque la collecte est investie très majoritairement hors de nos frontières, la question de la mobilisation de l'épargne au service de l'économie française se pose », relève-t-il.

Une gestion plus active grâce à l'IA

L'intelligence artificielle s'installe dans la gestion des SCPI, mais ne remplace ni l'expérience ni la connaissance du terrain. Pour les stratégies européennes et internationales, elle permet d'homogénéiser l'analyse d'un grand nombre de marchés et de hiérarchiser plus efficacement les opportunités d'investissement. Pour Mansour Khalifé, « dans un univers de plus en plus complexe, l'analyse de la data et l'IA deviennent un atout majeur pour orienter les décisions de gestion ». Ces outils facilitent aussi le traitement des données, les recherches documentaires, les reportings et la relation avec les parties prenantes. « L'IA est un véritable outil de pilotage, note de son côté Vincent Lamotte. Il est capable d'éclairer l'analyse des locataires, la sélection des actifs et les décisions de rénovation ou d'arbitrage. »

Par Carole Leclercq

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