SCPI : collecte, décote et liquidité, Sogenial Immobilier fait le point sur ses véhicules phares

A l’occasion de Patrimonia 2026, Jean-Luc Bel, Directeur du développement et des partenariats de Sogenial Immobilier, fait le point sur Cœur de Régions et Cœur d’Europe, les deux SCPI phares de Sogenial Immobilier. Collecte, valeurs de reconstitution, décotes et stratégie d’investissement en Europe : il détaille les indicateurs à suivre dans un marché immobilier toujours marqué par les incertitudes. Avec Audrey Marigliano, Directrice des opérations de Zenith Global Solutions, Séverine Flottes de Pouzols, Présidente de La Financière de l'Aubrac.

Jean-Luc Bel : Sogenial Immobilier, c'est une société de gestion qui existe depuis plus de 40 ans, avec un changement d'actionnariat fin 2017. Et maintenant, Sogenial Immobilier, c'est quoi ? C'est 1,8 Md€ sous gestion avec 29 fonds, dont 4 SCPI, Cœur de Régions, Cœur d'Europe, Cœur de Ville et 2 GFI aussi.

Audrey Marigliano : On a vu un marché immobilier qui a corrigé de façon assez longue, avec un marché français immobilier qui prend le temps de la correction. Est-ce que vous pensez qu'aujourd'hui, on est arrivé sur le point bas, justement, de la valorisation des actifs ou est-ce que les choses peuvent encore évoluer ?

Jean-Luc Bel : Il y a deux marchés maintenant. Il y a un marché qui collecte et il y a un marché qui ne collecte pas. Il y a le marché français et il y a le marché zone euro. Donc concernant la France, effectivement, l'État français emprunte à 4,7 %. C'est le plus haut depuis 2008, un point derrière les Allemands. Et il y a deux raisons à ça. L'énergie, la tension au Moyen-Orient qui fait remonter l'inflation. Et ça, c'est important. Et la deuxième chose, c'est la remontée des taux de la BCE deux fois cette année. OK, donc ça veut dire qu'on va encore avoir des baisses de valorisation, des baisses de prix de part. Ça veut dire qu'on est sur un environnement anxiogène. Finalement, la montée est très brutale. Je pense que c'est pas fini, malheureusement.

Séverine Flottes de Pouzols : Pour vous, le sujet avec la crise, c'est la liquidité, évidemment. On avait oublié depuis 20 ans la liquidité sur les parts de SCPI. Là, il y a quelques sujets. Chez vous, Sogenial Immobilier, comment vous prenez en compte cet élément crucial pour les porteurs de parts ? Est-ce que tous les trimestres, il y a un suivi ? Comment on peut se repérer avec ce sujet de liquidité qui est redevenu central ?

Jean-Luc Bel : Bien sûr, il y a des bulletins trimestriels avec des indicateurs à l'intérieur et les trois choses importantes sur la liquidité. Il faut regarder quoi ? Il faut regarder les retraits. Si les retraits augmentent chaque trimestre, il faut regarder les retraits en comparaison avec la collecte. Si la collecte est supérieure aux retraits, on n'a pas de souci pour rembourser. Et effectivement, il faut regarder les nouveaux associés. Si les nouveaux associés progressent chaque trimestre, là aussi, on n'a pas de problème. Et à Sogenial Immobilier, on a zéro part en attente de sortie, que ce soit sur les trois SCPI. Pourquoi ? Parce que c'est quand même important. Faut se poser la question. Nous, on a une stratégie depuis l'origine. 98 % sur Cœur de Régions de la collecte vient des conseillers en investissement financier et Cœur d'Europe, 100 %. C'est-à-dire qu'on ne travaille pas avec des sociétés d'assurance, des compagnies d'assurance. On ne travaille pas avec des institutionnels. Donc pratiquement 100 % de la collecte, c'est des conseillers en investissement financier.

Séverine Flottes de Pouzols : Quand j'entends ça, du coup, c'est la granularité. C'est ça que vous entendez, la granularité de la distribution chez vous qui fait qu'il n'y a pas les institutionnels et que ça déstabilise moins la capitalisation de la SCPI, parce que parfois, les ratios d'emprise, etc., sont quand même très élevés. Et on a vu par le passé que ça n'a pas toujours été une bonne idée.

Jean-Luc Bel : Je pense qu'il faut apprendre de ce qui s'est passé. Il faut que les conseillers financiers demandent aux sociétés de gestion comment est commercialisée cette SCPI ? Qu'est-ce qu'il y a à l'intérieur ? Parce que c'est bien quand l'argent rentre, quand une SCPI prend 10, 20 M€ d'un coup, c'est bien, mais quand ça sort. Aïe, aïe, aïe, c'est d'un coup aussi la granularité. Je pense sur tout ce qui est actif, la granularité de tout ce qui est collecte. Je crois que le ticket moyen chez nous est à peu près de 41 ou 42 000 €. Donc, ça, c'est quand même le plus important. Mais le plus important, je pense que les conseillers financiers doivent demander aux sociétés de gestion comment commercialiser les SCPI. Est-ce qu'il y a des institutionnels ? Est-ce qu'il y a des contrats d'assurance-vie ? Est-ce que la SCPI doit remplacer le fonds euros ? On en parlait énormément il y a quelques années. Pour moi, non.

Audrey Marigliano : On est très contents de voir que la collecte SCPI se porte bien, mais on a quand même un mécanisme de marché sur lequel je serais ravie d'avoir l'avis de Sogenial Immobilier. C'est ce mécanisme d'hyperconcentration de la collecte avec une captation d'une majorité de collecte sur un nombre restreint de véhicules. Justement, on parle de dispersion et de l'agilité de la dispersion pour la liquidité. Comment ça marche sur cette collecte ?

Jean-Luc Bel : Alors, on en parlait tout à l'heure. Il y a deux marchés. Ceux qui collectent, ceux qui collectent pas. 70 % de la collecte est répartie sur 10 SCPI. Donc, on va dire que les CGP ont fait le tri. Travailler des sociétés saines. Et sur les 70 % de cette collecte, 90 % vont sur l'Europe. C'est un terrain de jeu qui est plus grand. Tu disais qu'il fallait apprendre de nos erreurs. Est-ce que ce changement de cap, de territoire et de terrain de jeu permet d'être plus à l'aise avec cette concentration ? À Sogenial Immobilier, on a été peut-être les premiers à sortir une SCPI zone euro en 2021. Et surtout, en allant sur tout ce qui est ibérique. On va donner un petit exemple. L'Espagne et le Portugal. Nous, ça fait des années qu'on regarde. L'an dernier, on avait 70 % des acquisitions qui ont été faites en Espagne et au Portugal. Pourquoi ? Parce que l'Espagne et le Portugal, ce sont les bons élèves de l'Europe, ça fait plus de 10 ans qu'ils font tout ce que nous, on fait pas.

On ne risque pas d'avoir des surprises sur ces pays-là ?

Jean-Luc Bel : Donc ça fait 10 ans que le chômage est divisé par deux en Espagne et au Portugal. Il y a une remontée du PIB. Enfin, en 2025, de 2,8 en Espagne.

Sur les choix d'investissement, je pense que vous ne pouvez pas les connaître à 100 %.

Jean-Luc Bel : Non, mais la SCPI, c'est un véhicule cyclique. L'immobilier est cyclique et les SCPI, c'est exactement la même chose. Donc, il faut faire une diversification des SCPI, une diversification des thématiques. Donc, je prends un exemple, un qui veut faire une diversification zone euro. Il peut en prendre 3 ou 4, mais avec 3 ou 4, avec des SCPI différentes, parce que c'est cyclique. L'immobilier est cyclique.

Séverine Flottes de Pouzols : Comment se comportent vos SCPI ? Quelle est leur santé ? Quel est le baromètre de vos deux SCPI phares Cœur de Régions et Cœur d'Europe ?

Jean-Luc Bel : On vient de beaucoup parler de l'Europe. Mais Cœur de Régions, ne l'oublions pas, qui est quand même très solide pour se diversifier en France. On va commencer par Cœur de Régions. Cœur de Régions collecte à peu près 9 M€ par trimestre. Elle est solide, très régulière en termes de taux de distribution. Ça, c'est important. Cœur d'Europe. Effectivement, là, c'est une SCPI qui a le vent en poupe. Mais c'est la première qui a été sortie, comme je disais tout à l'heure, en zone euro. Donc, il y a de l'historique, c'est important. Et on est à peu près à une vingtaine de millions de collecte par trimestre. Voilà la collecte de l'année. Et on a un très bon espoir de pas loin des 90 M€ de collecte.

Audrey Marigliano : En fait, on parle de la bonne santé de ces SCPI en regardant cette collecte qui est effectivement indispensable pour que les SCPI se comportent bien. Vous le savez, moi, j'aime bien éplucher aussi d'autres indicateurs et dans les indicateurs qui sont importants à comprendre. Il y a la valeur de reconstitution. J'avais à l'esprit les valeurs de reconstitution de 2025. Est-ce que vous avez vos valeurs d'expertise pour 2026 ?

Jean-Luc Bel : Maintenant, on est obligés de faire deux expertises par an. Donc les expertises au 30 juin sur Cœur de Régions. Cœur de Régions, la part est à 664 €. La valeur de reconstitution est à 675 €. Donc aujourd'hui, concrètement, j'achète une part de SCPI moins chère que la valorisation de ses actifs, de son patrimoine. Cœur d'Europe, valeur de reconstitution, il y a une décote de 7 % par rapport à la valeur de la part.

Vous pouvez vous permettre de relever le prix de part ou il faut que ça dépasse les 10 % ?

Jean-Luc Bel : Oui, plus 10, moins 10. Mais là, effectivement, à plus de 7 % de décote par rapport à la valeur de la part. Ce n'est pas que de la stratégie et que des choix de société de gestion. Et on en garde un peu sous le coude, etc. Non, c'est une obligation.

Séverine Flottes de Pouzols : Cœur d'Europe, née en 2021, ça fait quand même 5 ans, il y a du changement, un monde en mouvement. Si c'était à refaire, est-ce que vous auriez, compte tenu des défis aujourd'hui du vieillissement, de la retraite, de la santé, tous ces enjeux nouveaux, est-ce que les gérants ou l'équipe de gestion resteraient sur les mêmes thématiques ou est-ce que vous évoluez ? Est-ce que vous êtes toujours convaincus ? Est-ce que le cahier des charges est exactement le même qu'en 2021 ?

Jean-Luc Bel : Quand on a lancé Cœur d'Europe en 2021, on nous disait : c'est un pari. Maintenant, c'est tellement naturel de mettre de l'Europe et comme je disais tout à l'heure, 90 % de la collecte va sur l'Europe, c'est tellement naturel. Par contre, on est en train de faire des choses et c'est acté déjà. C'est le réinvestissement des dividendes depuis la semaine dernière sur les trois SCPI, dont Cœur d'Europe. Versement périodique dès 50 € par mois. Et nous sommes en train de travailler pour 2027 sur la distribution mensuelle des dividendes. Ça va presque devenir la norme, ça, le financement. Ça commence à s'imposer. Ce qui était accessoire devient maintenant quelque chose à avoir de nécessaire. De toute façon, pour le versement périodique, les Français vont chercher, avec tous les problèmes qu'il y a concernant la retraite, à se constituer une retraite dès la vie active. Donc 50 € par mois, ça va être simple pour eux. Et puis, il n'y a plus beaucoup d'assureurs qui acceptent d'avoir des SCPI en unité de compte. Donc, c'est peut-être aussi une alternative que de rendre accessibles aux épargnants de façon régulière des parts de SCPI.

‍

Retour sur le teaser Patrimonia de Sogenial :

Sogenial Immobilier vise 2 milliards d’euros sous gestion d’ici fin 2026

À l’approche de Patrimonia 2026, Sogenial Immobilier présente plusieurs nouveautés pour ses SCPI, dont le réinvestissement des dividendes et les versements programmés dès 50 euros. La société de gestion affiche également un objectif pour la fin de l’année : atteindre 2 milliards d’euros sous gestion. Avec Jean-Luc Bel, Directeur du Développement et Partenariat.

Moi personnellement, c'est le 16e Patrimonia, ça commence à faire, et pour Sogenial, c'est le 14e, et moi 8 avec Sogenial.

Quelles sont les actualités de Sogenial Immobilier ?

Comme chaque année à la même période, il y a beaucoup d'actualités. La première actualité, c'est les valeurs des expertises au 30 juin. La deuxième, des bonnes nouvelles, je devrais pas dire des bonnes nouvelles, mais c'est des nouvelles rassurantes concernant le GFI avec tous les incendies qui se sont passés. L'arrivée d'un Directeur commercial et aussi l'arrivée du réinvestissement des dividendes sur toutes nos SCPI, que ça soit Cœur de Régions, Cœur d'Europe et Cœur de Ville, ce qui va permettre aux épargnants de réinvestir directement une partie ou la totalité sur leur acompte sur dividendes. Les investisseurs pourront augmenter la valeur de leur capital sans mobiliser leur épargne. Ils peuvent aussi investir périodiquement, que ça soit mensuel, trimestriel ou semestriel, et dès 50 €.

Le chiffre clé

Le chiffre clé, notre objectif sur cette fin d'année, c'est d'atteindre 2 milliards sous gestion. On y est presque.

Où et pourquoi rencontrer Sogenial Immobilier sur Patrimonia ?

L'ADN de Sogenial, c'est quoi ? C'est PPR : proximité, pédagogie, régularité. Et concernant la proximité, on vous attend comme chaque année sur le before de Patrimonia au Bistrot des Célestins. Ça, c'est le 29 à partir de 19 h. Et bien sûr, le mercredi et le jeudi sur notre stand qui est le H37.

Les interviews Patrimonia