Où en est l'immobilier de santé européen ? (Euryale)

Des taux en baisse, mais un impact limité

2024 a été, comme prévu, l'année de transition des marchés immobiliers. Après avoir atteint un pic à 4,50% en 2023, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne ont été rabaissés à 2,50%, avec pour objectif de se rapprocher de 2% à mesure que le spectre de l'inflation s'éloigne.

Un contexte géopolitique qui freine la reprise

Cependant, alors que l'horizon financier s'est éclairci, des nuages politiques viennent gâcher la fête. Au niveau français, la dissolution de juin 2024 a augmenté l'incertitude quant à la capacité de la France à réduire son déficit. Les taux souverains à 10 ans sont stables autour de 3% (avec un pic à 3,47% le 15 janvier 2025...) face à une Allemagne autour de 2,50% et une Italie autour de 3,50%... Ces taux révèlent la défiance relative des marchés. Ils ont empêché la baisse des taux courts de se traduire complètement dans le secteur immobilier, ralentissant ainsi la reprise du secteur. L'élection de Donald Trump à la présidence des Etats-Unis n'arrange pas la situation : si sa politique tarifaire se révélait inflationniste, elle conduirait la FED à maintenir des taux directeurs déjà élevés et la BCE à devoir s'ajuster pour continuer à attirer l'épargne mondiale. Les perspectives de croissance économique de la zone euro sont de l'ordre de 1% pour 2050 (0,8% en 2024).

Immobilier, un rebond encore fragile

Pour l'immobilier, cet environnement mitigé est riche de conséquences. Le volume global s'est élevé à 174 milliards d'euros d'investissement en Europe, soit une augmentation de 8% par rapport à 2023 mais assez loin des niveaux des années 2013-2022 qui variaient entre 242 et 340 milliards d'euros... L'attraction des capitaux vers l'immobilier n'est donc pas encore rétablie. Il faudra certainement que les investisseurs institutionnels absorbent les pertes dues à la crise des valorisations du bureau, et que la surchauffe des marchés financiers s'amenuise, pour que l'immobilier retrouve sa place de valeur refuge parmi les placements. C'est aussi vrai pour l'investissement des particuliers, comme en témoigne le recul de la collecte des SCPI (-40% par rapport à 2023).

L'immobilier de santé, toujours résilient

L'immobilier de santé a totalisé un volume d'investissement de l'ordre de 4 milliards d'euros en 2024 en Europe. C'est relativement peu en regard des dernières années où ces volumes s'échelonnaient entre 6 et 10 milliards d'euros. Mais cette baisse des volumes est avant tout la conséquence d'une rareté des produits, car tous les sondages auprès d'investisseurs constatent une hausse de la demande d'investissement en immobilier de santé. L'année a été marquée par une méga transaction : l'acquisition du portefeuille Katharinenhof de Vonovia par le britannique Civitas Investment Management pour un montant de 532 millions d'euros. Cette transaction portait sur 27 maisons de retraite médicalisée. En France environ 500 millions d'euros ont été investis en immobilier de santé dont 111 millions d'euros par la foncière santé singapourienne Parkway Life Reit, qui signe son entrée en France par l'acquisition de 11 maisons de retraite auprès de Domus Vi. Ces transactions transfrontalières illustrent la nécessité, compte tenu de la petite taille des marchés domestiques, d'être en capacité d'acquérir des biens à l'international.En termes de valorisation, 2024 a été l'année de la confirmation de la résilience particulière de l'immobilier de santé. D'après MSCI, sur la période juin 2022 - décembre 2023, la baisse des valeurs d'expertise en immobilier de santé a été inférieure à 5% (contre -18% pour le marché de l'immobilier d'investissement en général). Notre constat en 2024 a été une relative stabilité, ou très légère dégradation, des valeurs. Si l'on fait l'analyse que la baisse des taux directeurs entamée en 2024 devrait présent être favorable aux valorisations, on peut en conclure que l'immobilier de santé aura traversé solidement cette deuxième crise séculaire en 5 ans (après la crise pandémique). Il en résulte une situation où l'immobilier de santé est moins attractif que d'autres classes d'actifs en termes de point d'entrée, mais plus sécurisant en terme de track record. A un niveau national, il est à noter que les élections allemandes ont eu lieu, et vont probablement impacter la réforme Lauterbach, du nom du précédent ministre de la Santé allemand. Celle-ci restreignait fortement la possibilité, pour les investisseurs privés, d'investir dans les opérateurs de cliniques. La nouvelle coalition, qui n'a pas encore émergé à l'heure où nous écrivons ces lignes, devrait à tout le moins assouplir ces dispositions.

Des perspectives encourageantes pour l'immobilier de santé en 2025

Les perspectives 2025 de l'immobilier de santé sont positives. A mesure que les investisseurs institutionnels reviennent sur le marché, il est raisonnable de penser que l'immobilier de santé représentera une part plus importante de leur allocation qu'avant 2022. Ce mouvement s'inscrit dans une tendance générale vers l'immobilier "alternatif" au détriment notamment du bureau, qui connaît à la fois une crise de valorisation et d'uage. La situation des opérateurs donne quelques signes positifs de retour des indicateurs opérationnels pré-Covid (cf. Clariane qui a annoncé en début d'année une amélioration des taux d'occupation, débouchant sur une hausse de 33% de leurs cours en Bourse). A plus long terme, dans un contexte où les secteurs "cycliques" (bureau, commerces, logistique) pourraient pâtir d'une économie en berne, les facteurs structurels qui portent l'activité de santé (démographie, pénurie d'offre) devraient se révéler rassurants pour les investisseurs.

‍Sources des données chiffrées : BCE, Agence France Trésor, Real Capital Analytics, MSCI

Extrait de la newsletter santé du 16/03/2025 d'Euryale, Point marché

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