« Miser sur les gérants de référence pour saisir les opportunités du Private Equity immobilier » Nadim Takchi et Patrick Jenvrin (Openstone)

Openstone s’impose comme un concepteur de solutions innovantes sur les marchés privés, à travers son fonds de fonds Openstone Prime, la société rend accessibles aux CGP, family offices et banques privées les stratégies habituellement réservées aux institutionnels, en partenariat avec des gérants de premier ordre comme BlackRock, EQT, Carlyle ou Ares. Avec Nadim Takchi, vous êtes le CEO d’Openstone, Patrick Jenvrin, vous êtes le Chief Investment Officer d’Openstone

Une méthodologie 3M, multigérant, multistratégie, multimillésime

Pour ceux qui ne connaissent pas encore Openstone, pouvez-vous nous rappeler quel est votre ADN, votre philosophie d’investissement ?

Nadim Takchi : Avec plaisir. Openstone est un concepteur de solutions innovantes sur les marchés privés. Nous avons créé des fonds de fonds evergreen qui donnent accès aux stratégies les plus institutionnelles des grands gérants mondiaux du Private Equity immobilier et de la dette privée. Nous faisons cela selon une méthodologie qui nous est propre, dite la méthodologie 3M : multigérant, multistratégie, multimillésime, qui permet de diversifier de manière complémentaire auprès de ces gérants de premier ordre et d’accéder aux meilleures stratégies sur ces classes d’actifs-là.

Openstone Prime : un accès institutionnel pour les investisseurs privés

Nous allons nous concentrer sur l’immobilier, et votre solution phare dans ce domaine, c’est Openstone Prime. De quoi s’agit-il ?

Nadim Takchi : Openstone Prime, c’est notre fonds de fonds de Private Equity immobilier, où nous donnons accès à des gérants de premier ordre comme BlackRock, EQT, Carlyle ou Ares, habituellement réservés aux investisseurs institutionnels avec des tickets à partir de 10 ou 20 M€. Nous les rendons accessibles via un seul ticket de 100 000 € pour toute la stratégie. Ce sont des gérants qui ont historiquement délivré des performances de 20 % en moyenne, avec des multiplicateurs de 2 à 2,2 nets pour leurs clients. Notre objectif est de donner accès à ces stratégies aux clients de nos partenaires CGP, family offices et banques privées, avec un TRI net de 10 % ou plus et une liquidité partielle à partir de la fin de la 3e année.

Des conditions macroéconomiques favorables au retour de l’immobilier

Pourquoi faut-il de nouveau s’intéresser à l’immobilier aujourd’hui ?

Patrick Jenvrin : Parce que nous avons passé quelques années assez douloureuses. D’un point de vue macroéconomique, les indicateurs reviennent au vert : les taux sont à la baisse, l’inflation est maîtrisée en Europe, l’emploi aussi. Ce sont des signaux forts. C’est pourquoi nous estimons que les volumes d’investissement vont augmenter de 25 % en 2025 par rapport à 2024. Les investisseurs avisés sont de retour sur le marché.

Le moment idéal pour investir dans l’immobilier

Vous jugez que c’est le bon moment pour investir ?

Patrick Jenvrin : Ce n’est pas le bon moment, c’est le moment idéal. Bien sûr, pour certaines stratégies, notamment celles que nous avons au sein de Prime. Il y a un véritable potentiel de création de valeur, car les valeurs se sont effondrées : -20 à -21 % depuis quelques années en Europe. Il y a un vrai gisement pour ceux qui arrivent avec du cash. En parallèle, le marché est sec en termes de liquidité, tant sur le financement que sur le placement. Celui qui a du cash et un accès au crédit – ce qui est le cas de nos gérants – est roi. Enfin, il y a aujourd’hui des facteurs d’obsolescence accrus avec la réglementation ESG, les évolutions technologiques, les nouveaux usages. Nous estimons à 60 % le stock de bureaux obsolescents en Île-de-France. Cela ouvre un boulevard pour des opérateurs expérimentés, avec des équipes sur place, capables de déployer efficacement du capital et générer de bonnes plus-values.

Nadim Takchi : Justement, c’est tout l’intérêt d’aller avec ces gérants de premier ordre, qui ont systématiquement surperformé le marché, sont très bien implantés localement et achètent aujourd’hui 20, 30, parfois 40 % sous le prix du marché pour viser des performances à deux chiffres.

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