SCPI Mistral Sélection : Démarrage prometteur et cap sur l’Europe du Sud. Alexandra Druais et Julien Hennion (Swiss Life Asset Managers France)

Il y a un peu plus d'un an, Swiss Life Asset Managers lançait sa SCPI Mistral Sélection, un produit 0 % frais d'entrée avec un prix de part abordable. Quel est le bilan, aussi bien en termes de performance que d'acquisition ? Avec Alexandra Druais, Responsable Relations Clientèle Distribution chez Swiss Life Asset Managers France et Julien Hennion, le Gérant de la SCPI Mistral Sélection.

Pouvez-vous nous rappeler les caractéristiques de Mistral Sélection ?

Alexandra Druais : Bien sûr, avec plaisir. Nous avons lancé Mistral Sélection en avril 2024. C'est une SCPI agile, opportuniste et accessible à partir de 180 € avec 0 % de frais d'entrée, en contrepartie d'une commission de gestion annuelle de 13,75 % hors taxes. L'objectif est d'accompagner et de financer la mutation des territoires et donc d'investir en région. L’idée est de sélectionner des actifs correspondant aux besoins actuels et futurs des villes, favorisant leur développement en France et dans les pays de la zone euro, principalement l’Europe du Sud : Espagne, Portugal, Italie.

Dans quelle mesure Mistral Sélection a-t-elle atteint ses objectifs jusqu'ici, en un peu plus d'un an ?

AD : Mistral Sélection connaît un démarrage très prometteur sur ses 12 premiers mois d’exercice, d’avril 2024 à avril 2025. Elle a délivré un rendement de +11,16 % net de frais de gestion et brut de fiscalité. Ce résultat révèle la pertinence de sa stratégie et la qualité des actifs sélectionnés. Pour 2025, nous avons rehaussé notre objectif de distribution à +7,5 %.

Quelles sont les dernières acquisitions de votre SCPI ?

Julien Hennion : Pour rappel, nous avons commencé nos acquisitions en 2024 avec un parc commercial à Valenciennes, dans le nord de la France, à plus de 7 %, suivi du siège des bureaux JOTT, également à plus de 7 % de rendement. En 2025, nous avons démarré avec un parc commercial à Porto, au Portugal, illustrant notre volonté de diversification vers l’Europe du Sud. Nous avons ensuite acquis un actif à Thizy-les-Bourgs, dans le Rhône, en sale and lease back, à plus de 9 % de rendement sur un bail long terme de 9 ans. Ces deux acquisitions reflètent bien la stratégie du fonds : des fondamentaux solides et des baux longs termes.

Pourquoi cibler l’Europe du Sud et quelles sont vos ambitions pour la suite ?

JH : L’Europe du Sud a démontré, notamment ces deux dernières années dans un contexte difficile, sa résilience et son dynamisme. Nous ciblons principalement le Portugal, l’Espagne et l’Italie. Cela apporte deux avantages aux porteurs de parts : une meilleure diversification géographique, donc un risque global réduit, et un crédit d’impôt lié à l’investissement européen, avantageux selon la situation fiscale de l’investisseur.

Que faut-il retenir de Mistral Sélection ?

AD : Mistral Sélection, c’est une SCPI opportuniste, accessible dès 180 €, sans frais d’entrée, engagée dans la transformation des territoires, avec une stratégie européenne affirmée, centrée sur l’Europe du Sud. C’est une solution destinée aux investisseurs recherchant du sens, du rendement et de nouvelles opportunités.

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