SCPI : Les points d’attention de l’été 2024, Vincent Danis (Savinianne)
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine ne part jamais complètement en vacances. Soucieux de la réactivité à apporter aux épargnants en cas d’imprévus ou simplement désireux de se ménager une rentrée sereine, voici les points essentiels en matière de SCPI à garder en tête durant cet été 2024 pour faciliter la tâche :
L’évolution de l’OAT 10 ans
Après la baisse des taux de juin de la BCE (-0,25 pb), le rebond paradoxal de l’OAT début juillet est dû principalement à la zone de turbulences politiques que nous traversons. Il a pour effet de sérieusement pincer la prime de risque associée à l’immobilier de rendement à long terme.
Rappelons qu’une prime de 150 pb est usuellement la prime de risque couvrant le risque d’illiquidité de l’immobilier par rapport à l’OAT.
De manière simple, si l’OAT est à 3% fin août, un taux de rendement « prime Paris » à 4.5% serait cohérent. À plus de 3%, les évaluations immobilières baisseront encore, tandis qu’à moins de 3%, on commencera à mieux respirer…
Les évaluations au 30 Juin 2024
Elles avaient eu lieu pour la première fois en 2023 et seront à nouveau souhaitées par le régulateur en 2024. La forme, évaluation interne ou expertise externe, reste libre pour le moment. Les plus optimistes y verront une source d’économie pour les SCPI qui procéderont à une revue interne, tandis que les plus pessimistes craindront le maintien de disparités d’évaluation entre deux actifs comparables dans deux sociétés de gestion différentes.
Les publications des résultats pourront s’échelonner jusqu’à fin septembre. L’an dernier, elles avaient débuté fin juillet avec les premières annonces de baisses de prix de part significatives.
Quelques repositionnements de prix sont à nouveau possibles cet été, compte tenu de l’évolution du marché immobilier.
Les parts en attente de retrait dans les bulletins trimestriels
Les bulletins au 30 Juin 2024 seront publiés autour de la dernière semaine de juillet. Les sociétés de gestion feront apparaître l’évolution des parts en attente de retrait depuis un trimestre.
Lors des assemblées générales récentes, les SCPI en bonne santé se sont dotées d’une boite à outils de liquidités à toutes fins utiles, mais cela ne résout pas les problèmes de certaines SCPI depuis maintenant plus d’un an. Au trimestre précédent, le seuil de 10% de parts en attente de retrait était franchi sur certaines SCPI ou se rapprochait dangereusement. Le fonds de remboursement se rapproche.
Même s’il n’est pas souhaitable de vendre des actifs dans un marché défavorable, ajuster l’actif et le passif d’un fonds relève du bon sens.
On peut juste regretter que les grands acteurs n’aient pu aboutir de manière concrète dans leurs discussions depuis un an, pour désamorcer des problèmes de blocage qui pénalisent les petits porteurs. Toutes les sorties ne sont pas volontaires…
Les évolutions règlementaires
L’été est souvent une période favorable pour leur floraison. Cela a commencé très tôt cette année avec l’ordonnance 2024-662 du 3 juillet portant modernisation du régime des FIA.
Les SCPI sont désormais autorisées à revendre l’énergie renouvelable produite par des équipements photovoltaïques, un bon moyen de faire rimer écologie et économie.
Il est également prévu la possibilité de créer plusieurs catégories de parts sur une même SCPI. Selon la créativité dont feront preuve les sociétés de gestion et la transposition dans le RGAMF, cela promet des évolutions très attractives. On peut imaginer des structures de frais différentes adaptées à différents canaux de distribution ou profils d’investisseurs, ce qui simplifierait la résolution des problèmes de liquidité sur de futurs véhicules.
Parmi les textes d’été figurent parfois des imprévus moins heureux. Si c’était le cas, il conviendrait d’en analyser la portée d’ici septembre.
Le mercato estival
Il a débuté de manière précoce en 2024, avec une fréquence inhabituelle des changements d’états-majors de nombreuses sociétés de gestion. C’est sans doute le prélude à des changements de cap en espérant qu’ils s’accompagnent d’une plus grande transparence dans les communications auprès des conseillers.
Les nouvelles offres de la rentrée
Nous devrions voir apparaître en septembre de nouvelles SCPI, lancées par de nouveaux acteurs mais aussi (enfin !) par des sociétés de gestion établies qui ont compris que laisser la collecte se faire uniquement chez les nouveaux arrivants ne résolvait en rien les difficultés des anciennes SCPI en difficulté.
Le Groupe La Française et Perial Asset Management, devraient ainsi rejoindre Sofidy et Atland Voisin parmi les anciens acteurs actifs.
Toujours intéressant de voir comment ces nouveaux fonds seront amorcés et configurés ainsi que la pertinence des premiers investissements comparés aux ambitions affichées.
Nous avons hâte de découvrir ces nouvelles pierres qui roulent !
Par Vincent Danis, achevé de rédiger le 16 Juillet 2024.
>> Lire aussi de Vincent Danis : Comment prévoir le rendement futur d'une SCPI ?
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