Sinea : pourquoi les prix de l'immobilier neuf ne baissent-ils pas ?

Marquée par la guerre en Ukraine et le retour de l’inflation, l’année 2022 a conduit la Banque Centrale Européenne (BCE) à ajuster sa politique monétaire. Alors que nous sortions tout juste de la pandémie et que l’activité économique entamait son redémarrage, la BCE s’est vue contrainte de ralentir l’activité des entreprises et la consommation des particuliers afin de lutter contre l’inflation. Inflation qui avait atteint une moyenne de 9,6% (évolution sur un an) en juin 2022 au sein des pays de l’Union Européenne.

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Pour atteindre son objectif et ramener l’inflation à 2% sur le moyen terme, la BCE a donc entamé une large campagne d’augmentation de ses taux directeurs. En septembre 2023, après la dixième augmentation successive, son principal taux de refinancement est passé à 4,50% (taux d’intérêt que les banques paient quand elles empruntent de la liquidité auprès de la BCE pour une durée d’une semaine). Si l’inflation commence à ralentir malgré des liquidités encore abondantes, c’est bien la classe moyenne qui semble être la plus impactée par cette augmentation successive des taux d’intérêts immobiliers.

En septembre 2022, en moyenne, un investisseur pouvait financer son acquisition sur 20 ans à un taux de 1,90%. Un an plus tard, le taux moyen pour une même période d’investissement est de 4,05%. En l’équivalent d’une année, un investisseur perd donc entre 20% et 30% de pouvoir d’achat. Si l’on ajoute à cela des conditions d’octroi de crédit durcies (35% d’endettement maximum, apport élevé…), on réduit considérablement le nombre d’investisseurs potentiels. Face à cela, les promoteurs immobiliers ont fait face à de nombreux désistements sur le premier semestre 2023 (faute de financement) et un ralentissement des rythmes de ventes. Un effet d’aubaine pour les investisseurs disposant de liquidités ou de capacité d’endettement car ils peuvent plus facilement négocier des remises de prix auprès des promoteurs qui étaient beaucoup moins ouverts à la discussion il y a encore un an. Pour autant, à grande échelle, les prix de l’immobilier neuf se maintiennent sur le premier semestre 2023 soutenus par la diminution importante des permis de construire et des mises en ventes.

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En effet, en cette période de financement compliquée, certains promoteurs préfèrent repousser la mise en vente de leurs opérations. Entre le 1er Semestre 2022 et le 1er Semestre 2023, la mise en vente des logements neufs a chuté de 28,8%.

Une offre qui risque de rester faible suite à la volonté de l’État de supprimer le dispositif PINEL à horizon janvier 2025. Ce dispositif permet encore aujourd’hui à des particuliers de réaliser leur premier investissement locatif en louant leur bien à des personnes sous conditions de ressources. En échange, ils bénéficient d’une réduction d’impôt. En supprimant cette loi, le nombre de logements neufs mis à la vente risque à nouveau de diminuer quand on sait que les investissements réalisés grâce à la loi PINEL en 2022 représentaient environ 43% des biens neufs vendus. Une offre qui se raréfie donc, et qui, couplée aux exigences de la RE2020 et aux coûts de construction toujours élevés, permettent aux prix de l’immobilier neuf collectif de progresser de 6,4% entre le 2ème Trimestre 2022 et le 2ème Trimestre 2023.

A noter également que les Français ont beaucoup épargné ces dernières années. En atteste le record des fonds déposés sur le livret A qui dépasse pour la première fois les 400 milliards d’euros. Dans ce contexte, les propriétaires fonciers préfèrent donc attendre plutôt que de vendre leur foncier à la baisse. Aucune baisse des prix du foncier n’est ainsi constatée pour le moment, élément pourtant déterminant dans le calcul des prix de sorties.

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Alors que la situation de la promotion immobilière rappelle la conjoncture de 1991, un détail important permet d’appréhender les prochains mois de manière différente : le plan de rachat de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Pour soutenir les promoteurs et les encourager à poursuivre le lancement de nouveaux programmes, la CDC a annoncé engager 3,5 milliards d’euros pour faire l’acquisition de 17 000 logements neufs dans les mois qui viennent. Plus récemment, c’est Action Logement qui a exprimé son soutien à la profession en indiquant vouloir faire l’acquisition de 30 000 logements neufs. Les promoteurs peuvent directement proposer leurs opérations via une plateforme électronique. Des investissements massifs qui permettront, contrairement à la crise de 1991, aux promoteurs de ne pas accumuler des stocks importants de logements invendus. Des invendus qui avaient fait chuter les prix de l’immobilier…

Le marché de l’immobilier ancien et de la location semblent être atteints dans une autre mesure.

Alors que le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre publié en janvier 2022 met en garde contre les situations précaires de 4,1 millions de personnes considérées comme mal-logées, l’État a voté en août 2021 la Loi Climat et Résilience qui pourrait exclure de facto 4,4 millions de logements du marché de la location d’ici le 1er janvier 2034. En effet, cette loi impose la réalisation de travaux de rénovation énergétique aux propriétaires-bailleurs afin d’obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE) entre A et D d’ici le 1er janvier 2034 pour tous les logements mis en location. Tous les logements alors classés G, F et E seront donc progressivement retirés du marché. Cette échéance pourrait être compliquée à tenir pour certains français n’ayant pas la capacité financière de réaliser ces travaux et qui se retrouveront probablement obligés de vendre leur bien à prix décoté ou tout simplement de retirer le bien du marché de la location. Si le nombre de biens mis en location diminue de manière importante, on risque de se retrouver dans un contexte d’augmentation des loyers. Il sera donc plus difficile de se loger pour un locataire et la mobilité professionnelle de ce dernier risque d’être mise à mal.

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Cette tension est d’autant plus importante du fait de l’ampleur des logements loués à la nuitée type Airbnb. Ces locations meublées courte durée aide généralement à booster la rentabilité de son investissement car elle permet de louer plus cher tout en bénéficiant d’une écriture comptable avantageuse (amortissements). Néanmoins, de nombreuses mairies cherchent à lutter contre ces locations de courtes durées, souvent destinées à du tourisme, car elles empêchent les locaux ou les salariés d’entreprises locales de se loger de manière durable. Même si l’État semble se saisir du sujet et qu’une possible loi de régulation pourrait voir le jour lors de la prochaine loi de finances, le nombre de biens mis en location reste trop faible par rapport à la demande.

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L’immobilier reste avec le Livret A, le placement préféré des Français. Dans le contexte actuel et les perspectives d’évolution du marché, détenir des biens immobiliers semble précieux car cela répond à un besoin fondamental qui ne décroît pas : se loger. Au vu des éléments présentés plus haut, on peut imaginer que l’offre va continuer à se raréfier alors que la demande restera soutenue. Un déséquilibre qui risque d’accentuer les inégalités d’accès à la propriété mais également à la location…

C’est pourquoi plusieurs hypothèses pour des investisseurs ayant des liquidités ou une capacité d’endettement peuvent être réalisées :

– Hypothèse N°1 : attendre une forte baisse du marché de l’immobilier neuf (peu probable car il y a un fort besoin de logements mais de moins en moins de logements mis sur le marché de la vente et de la location)

– Hypothèse N°2 : négocier le prix d’un bien en pleine-propriété et le mettre en location (LMNP), les loyers pouvant être revalorisés chaque année.

– Hypothèse N°3 : acquérir tout de suite un bien neuf (frais d’acte réduit, dernières normes énergétiques, garanties de construction…) avec 30% à 45% de décote, sans loyers, sans charges, sans fiscalité pendant 15 ans via un investissement en nue-propriété.

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