« Nous voyons un retour des investisseurs et des volumes de transactions immobilières » Jan Verschueren, Generali Real Estate

Dans un environnement encore marqué par des ajustements de valeur, la SC GF Pierre affiche une performance positive de 0,57 % au 1er trimestre 2025. Une trajectoire stable portée par la qualité de ses actifs et une gestion rigoureuse.  Jan Verschueren, Gérant Immobilier chez Generali Real Estate nous en dit plus.

Quel bilan faites-vous de ce 1er trimestre 2025 pour GF Pierre ?

Jan Verschueren: Pour rappel, GF Pierre avait terminé l'année 2024 avec une performance positive de 38 points de base, très proche de la neutralité. Mais c'est en quelque sorte un gage de stabilité tout de même et de résilience de ce portefeuille dans un marché immobilier qui était chahuté par des baisses de valeur depuis 2023. Le 1er trimestre continue sur cette stabilité. Nous avons une performance de 57 points de base pour être précis. Et donc tout cela en attendant les hausses de valeur sur les trimestres à venir.

Comment expliquez-vous cette stabilité retrouvée de GF Pierre que vous évoquez alors que d'autres gérants Immobiliers continuent de déprécier leur valeur de part ?

JV : Il n'y a pas d'effet retardataire sur la valorisation de GF Pierre. Il y a 2 raisons pour cela. La première, c'est que l'ensemble du patrimoine de GF Pierre est détenu directement et géré par les équipes de Generali Real Estate. Et donc c'est le travail qui a été effectué sur des décennies qui a permis à GF Pierre de détenir des actifs qui sont de bonne facture et aux bons emplacements. Il faut savoir qu'à peu près 80% des actifs sont au cœur même des quartiers d'affaires, que ce soit Paris, Lyon ou Berlin.
Le deuxième élément, c'est la valorisation, la méthode de valorisation de GF Pierre. Elle se fait trimestriellement sur l'ensemble du patrimoine par une société indépendante. Cette valorisation impacte directement la valeur de part de GF Pierre. C'est comme ça que nous avons été parmi les premiers à baisser fin 2022, parmi les premiers à nous stabiliser mi-2024 et sûrement parmi les premiers à rebondir dès la hausse des valeurs.

Qu'est-ce qui pourrait justement vous permettre de relever maintenant votre valeur de part ?

JV : Avec la stabilité, c'est le revenu locatif qui augmente la valeur de part de GF Pierre graduellement. Mais c'est avec la hausse des valeurs que nous allons pouvoir voir une croissance plus soutenue. Il est vrai qu'aujourd'hui cette hausse de valeur est un peu incertaine, car il y a un environnement, au niveau national, difficile pour le gouvernement à gérer un budget et, au niveau international, une remise en question de l'ordre mondial qui s'était instauré depuis la Deuxième Guerre mondiale. En revanche, lorsque nous regardons le marché des transactions immobilières sur Paris, sur le 1er trimestre, nous voyons des choses positives. Premièrement, il y a un retour de nombreux candidats à l'acquisition, donc cela engendre une compétitivité avec, parfois, un surenchérissement et, nous arrivons à des prix de transaction au-delà des attentes initiales des vendeurs. Deuxièmement, il y a aussi un retour des volumes. Nous constatons notamment le retour des transactions au-delà de 300 M€. Donc, des signes positifs pour des reprises de valeurs à venir.

Dans ce contexte, quelles sont les perspectives d'investissement de GF Pierre ?

JV : Nous souhaitons effectivement étendre notre patrimoine. Dans le passé, nous étions plutôt concentrés sur la vente d'actifs pour servir les investisseurs qui souhaitaient sortir de GF Pierre. Donc, juste avant cela, je voulais rappeler quand même que l'ensemble des demandes de rachat a été honoré par GF Pierre, donc pas de difficultés vis-à-vis du passé. Mais maintenant, effectivement, nous partons vers l’avant avec des acquisitions et nous recherchons des biens immobiliers d'entreprise, cœur de ville, avec un rendement alléchant dans des zones en tension locative afin d'espérer des hausses de valeur locative.

Comment allez-vous financer vos futures acquisitions ?

JV : Avec un niveau d'endettement aujourd'hui inférieur à 10 %, GF Pierre dispose de poches de liquidités pour libérer des fonds et acheter. Donc effectivement, GF Pierre, de toute façon, ne pourrait pas emprunter au-delà de 30 %, donc ce sera toujours de façon raisonnée. Cela ne mettrait pas en péril la santé financière de GF Pierre. Au contraire, cela va contribuer à augmenter les revenus et ainsi nous allons pouvoir offrir à nos clients investisseurs une performance durable dans le temps et en toute sérénité.

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