AGARIM : M99, un projet emblématique au cœur d'Euroméditerranée à Marseille

Première tour résidentielle de cette envergure construite en France depuis près de 50 ans, M99 s'impose comme l'un des projets phares d'Euroméditerranée à Marseille. Jean-Baptiste Pietri et Géraldine Chaigne reviennent sur les ambitions de cette opération mêlant logements, résidence étudiante et hôtellerie, ainsi que sur les raisons qui ont conduit AGARIM à y investir.

M99, c'est un projet d'une envergure rare pour Marseille. Comment est-il né ?

Jean-Baptiste Pietri : C'est un projet rare à Marseille, mais surtout en France. Parce que cela fait maintenant, je crois, une cinquantaine d'années que nous n'avons pas produit d'immeubles de grande hauteur, c'est-à-dire de tours, en logement en France. C'est donc un projet qui a pris énormément de temps et qui naît dans un quartier particulier, celui d'Euroméditerranée, un quartier de reconquête et de régénération urbaine. C'est une friche portuaire, l'ancien grand port de Marseille. Le projet a commencé en 2003 et sera livré en 2028. Pourquoi ? Parce que le temps de l'urbanisme est un temps très long. Produire de la tour, produire de la verticalité, questionne beaucoup en France. Ce sont des objets particuliers, techniquement plus complexes, plus chers à construire et un peu plus longs à commercialiser. Tout cela prend donc davantage de temps.

Prix de l’Immeuble Innovant 2025 :  que représente cette distinction ?

Jean-Baptiste Pietri : Déjà, c'est un projet qui a commencé il y a une vingtaine d'années. Le fait d'être reconnu, enfin, après un si long travail, c'est important. Deuxièmement, c'est croire en son territoire. C'est dire aussi que le modèle de la verticalité, de la tour, a sa place en France. Et cela, c'est important. La tour, c'est la densité en un seul point. C'est limiter les déplacements horizontaux, donc une certaine forme de pollution. C'est un modèle extrêmement intéressant dans le grand débat que nous avons tous sur l'économie de l'urbanisme. Enfin, ce projet a été reconnu aussi pour une caractéristique : la mixité programmatique. Je le rappelle, ce projet comprend de la résidence étudiante sociale, un hôtel Hilton et des logements en accession. C'est à la fois quelque chose d'extrêmement atypique, mais aussi dans l'air du temps, nécessaire à la société et aux villes françaises en général.

Agarim a co-investi avec ses clients : qu’est-ce que ça signifie ?

Géraldine Chaigne : Quand nous disons qu'AGARIM investit aux côtés de ses investisseurs, qu'est-ce que cela veut dire ? AGARIM a acheté en pleine propriété 96 studios qui vont être construits par Constructa. Nous portons le risque de cette opération. Nous sommes nous-mêmes extrêmement convaincus de la pertinence de proposer des studios en nue-propriété, face à la mer, sur Euromed 1, qui est le dernier foncier disponible. Ensuite, l'usufruit, c'est-à-dire le droit de jouissance, est vendu à Erilia, bailleur institutionnel de renom, qui, pendant 15 ans, va exploiter les appartements, les mettre en location et les entretenir. De l'autre côté, nous vendons la nue-propriété, c'est-à-dire les murs des appartements, à des investisseurs qui les acquièrent à un prix décoté, particulièrement attractif.

Qu'est-ce qui vous a convaincus dans M99 en particulier ?

Géraldine Chaigne : Ce qui nous a séduits dans le projet de Constructa, c'est que nous sommes sur un projet à haute valeur ajoutée. Pourquoi ? Parce qu'il ne s'agit pas uniquement d'une résidence étudiante. Nous sommes dans un projet extrêmement patrimonial, avec des matériaux très nobles. Comme vous l'avez dit, nous avons en hall d'immeuble cette cité scolaire. Ensuite, nous retrouvons nos 96 studios. Puis nous avons une véritable mixité des usages avec un hôtel Hilton 4 étoiles et, enfin, les derniers étages vendus en accession en pleine propriété. Ce projet hautement patrimonial, aux usages diversifiés, permet de renforcer la qualité patrimoniale pour nos investisseurs.

Marseille compte plus de 100 000 étudiants  et une Cité scolaire  internationale :  la demande locative est-elle solide sur 15 ans ?

Géraldine Chaigne : Ce qui nous a intéressés, ce sont trois choses. Tout d'abord, Marseille compte aujourd'hui 100 000 étudiants, contre 90 000 il y a dix ans. C'est donc une des villes où le nombre d'étudiants continue de progresser, ce qui n'est pas le cas partout. Il nous semblait donc pertinent de proposer à des investisseurs d'acquérir des studios destinés à accueillir des étudiants. Lorsqu'ils redeviendront pleins propriétaires, dans quinze ans, il ne fait guère de doute que la demande de logements étudiants sera toujours très forte et insuffisamment satisfaite. Deuxième élément, nous sommes sur le dernier foncier disponible face à la mer, au sein d'Euromed 1, un secteur aujourd'hui fortement gentrifié. Autour de nous se trouvent la tour La Marseillaise, des théâtres ainsi que l'une des cliniques les plus réputées d'Europe. Nous évoluons donc dans un environnement extrêmement patrimonial, dont la valeur continue de progresser. Notre conviction est qu'il aura encore davantage de valeur dans quinze ans, lorsque les nus-propriétaires deviendront pleins propriétaires et pourront vendre leur appartement, l'occuper ou continuer à le louer à des étudiants, dans un marché où la demande restera très soutenue.