Immobilier de santé : Euryale confirme la complémentarité de ses deux SCPI

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Dans un marché immobilier qui retrouve progressivement de nouveaux équilibres, Euryale poursuit le déploiement de sa stratégie paneuropéenne dédiée à l'immobilier de santé et franchit une étape importante de son développement. Alors que Pierval Santé entre dans une année charnière de son plan de transformation destiné à restaurer progressivement sa performance grâce à une gestion active de son portefeuille, Euryale Horizons Santé confirme la montée en puissance de son positionnement sur les Life Sciences. Fidèle à sa conviction que les grandes mutations démographiques, sanitaires et scientifiques soutiennent durablement l'immobilier de santé, Euryale poursuit une approche fondée sur la qualité des actifs, la diversification internationale et une gestion active du patrimoine immobilier au service de la création de valeur.

Un secteur en mutation qui poursuit sa dynamique, porté par des besoins structurels de long terme

Longtemps considéré comme un segment de niche, l'immobilier de santé s'impose aujourd'hui comme l'une des classes d'actifs les plus prometteuses en Europe. Selon l'étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 réalisée par PwC, il figure en tête des secteurs offrant les meilleures perspectives d'investissement, porté par des tendances de fond telles que le vieillissement démographique, la transformation des parcours de soins, le développement des soins ambulatoires et l'essor des sciences de la vie. Cette dynamique est appelée à s'amplifier dans les prochaines décennies. En France, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans devrait plus que doubler d'ici 2050, entraînant une hausse significative des besoins en établissements de santé, structures médico-sociales, solutions d'accompagnement de la dépendance mais aussi infrastructures dédiées à la recherche médicale et à l'innovation thérapeutique1.

Pierval Santé : 2026, une année charnière pour renouer progressivement avec une performance normative

Pour Pierval Santé, 2026 constitue une année charnière dans le plan stratégique de relance de sa performance. Cette phase de transition repose sur une gestion particulièrement active du portefeuille, combinant rotation du patrimoine, acquisitions ciblées, livraisons d'actifs et montée en puissance locative, avec un objectif clair : retrouver progressivement un taux de distribution normatif de l'ordre de 9,18 € par part (équivalent à 4,5 % annuel).

Cette stratégie commence d'ores et déjà à se concrétiser avec, au 2e trimestre 2026, trois nouvelles acquisitions, pour un montant cumulé de 24,9 M€ :
Un EHPAD à Ciudalcampo (Espagne), loué à AMAVIR (groupe Maisons de Famille), pour 13,1 M€ et un rendement immédiat de 6,58 % ;
Un laboratoire de recherche à Bacup (Royaume-Uni), loué à Orthoplastics Limited (groupe américain Viant), acquis à hauteur de 90 % pour 6,8 M€, avec un rendement de 7,97 %. Les 10 % restants ont été acquis en parallèle par Euryale Horizons Santé ;
Un établissement d'Hospitalisation à Domicile à Coulommiers (France, 77), loué à LNA Santé, pour 5,0 M€ et un rendement de 6,81 %.
Deux livraisons sont par ailleurs venues rajeunir le patrimoine : la réhabilitation complète d'un EHPAD à Kaiserslautern (Allemagne, 11,6 M€) et la réception d'une maison médicale à Lens (France, 14,2 M€, VEFA).

Au 30 juin 2026, Pierval Santé gère désormais un patrimoine de 255 actifs, répartis dans neuf pays, représentant plus de 1,2 million de m². Son portefeuille est composé à 72,6 % d'actifs médico-sociaux, 20,4 % d'actifs sanitaires et 7 % d'autres actifs de santé, avec un ratio d'endettement limité à 17,58 %. La valeur de reconstitution, reflet des expertises immobilières du patrimoine réalisées à mi-année, est maintenue à 199,21 €, confirme la résilience du patrimoine dans un contexte immobilier toujours exigeant.

Dans un marché des SCPI qui poursuit sa normalisation, le rétablissement d'une liquidité plus fluide demeure une priorité pour la société de gestion. Les parts en attente de retrait représentent 3,04 % de la capitalisation au 30 juin 2026. Afin de renforcer la fluidité du marché secondaire, Euryale poursuit plusieurs initiatives concrètes, parmi lesquelles la réduction du délai de jouissance de cinq à un mois, le renforcement des actions commerciales auprès de ses réseaux de distribution ainsi que le développement des échanges de gré à gré via des plateformes spécialisées.

Le taux d'occupation financier, qui ressort à 93,22 %, reflète notamment la poursuite de cette stratégie de gestion active ainsi que l'intégration progressive des actifs récemment livrés, dont la montée en puissance locative contribuera aux performances des prochains trimestres. À titre d'exemple, la maison médicale de Lens, livrée le 26 juin 2026, affiche déjà 54 % de surfaces louées dès le mois de juillet, et 16 % supplémentaires font l'objet de négociations avancées.

Enfin, Pierval Santé maintient un dividende net de 1,50 € par part au T2 2026, à l'identique du trimestre précédent. Les deux derniers trimestres de l'exercice devraient bénéficier des premiers effets du plan de transformation, avec les acquisitions récentes, les livraisons d'immeubles, ainsi que plusieurs opérations de cession et de réinvestissement en cours de finalisation.

Euryale Horizons Santé : une stratégie de conviction qui confirme son potentiel de développement

Un an après son lancement, Euryale Horizons Santé poursuit méthodiquement le déploiement de sa stratégie d'investissement dédiée aux secteurs les plus innovants de l'immobilier de santé. Avec une collecte brute qui quadruple ce trimestre, passant de 348 k€ à 1,4 M€, portant ainsi la capitalisation à 17,7 M€, et un nombre d’associés en hausse de 18%, la SCPI nouvelle génération d’Euryale confirme sa montée en puissance.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI finalise une nouvelle acquisition d'une participation de 10 % dans un actif Life Sciences à Bacup (Royaume-Uni), aux côtés de Pierval Santé, pour un montant d'acquisition de 760 k€. Développant une surface de 7 654 m², intégralement loué à Orthoplastics Limited (groupe Viant) via un bail ferme d'une durée résiduelle de 13,5 ans, cet actif est dédié aux Life Sciences, un segment porté par les besoins croissants en recherche biomédicale, innovation pharmaceutique et développement des biotechnologies. Il offre un rendement brut à l'acquisition proche de 8 %.

Le patrimoine d'Euryale Horizons Santé compte désormais 4 actifs, répartis entre le Canada (69 %) et le Royaume-Uni (31 %), avec un taux d'occupation financier de 100 % et un WALT de 12,3 ans ainsi qu’un ratio d’endettement de 33,81 %, conformément à sa stratégie de développement long terme. Il est désormais majoritairement investi sur les Life Sciences (73 %), confirmant le positionnement différenciant de la SCPI sur une classe d'actifs appelée à jouer un rôle majeur dans les infrastructures de santé de demain (recherche médicale, innovations thérapeutiques).

Après un premier dividende exceptionnel versé au titre du lancement de la SCPI, Euryale Horizons Santé entre désormais dans un rythme de distribution régulier. Le dividende brut de 0,75 € par part distribué au titre du deuxième trimestre conforte l'objectif annuel de 3,77 € par part (équivalent à 7,5 % annuel) et traduit la volonté de la société de gestion d'inscrire durablement la performance de la SCPI dans le temps, tout en préparant les distributions futures.

« Dans un environnement immobilier qui retrouve progressivement de nouveaux équilibres, nous poursuivons notre stratégie de long terme fondée sur une gestion active du patrimoine, une sélection rigoureuse des investissements et une diversification internationale. Pierval Santé traverse une année charnière de son plan de transformation, avec les premiers effets attendus des acquisitions, des livraisons et des arbitrages engagés. Parallèlement, Euryale Horizons Santé confirme la pertinence de son positionnement sur les Life Sciences et son potentiel de développement. La complémentarité de ces deux SCPI nous permet d'accompagner les grandes évolutions des systèmes de santé, tout en construisant durablement de la valeur pour nos associés », déclare David FINCK, Directeur Général d'Euryale.

1 Source : DREES, projections démographiques

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Complément de lecture, rétrospective publiée le 3 février 2026 :

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Dans un environnement encore exigeant pour l’investissement immobilier, Euryale, société de gestion spécialisée dans la santé, confirme la pertinence de son positionnement sectoriel à travers la performance et le déploiement de sa gamme de SCPI : Pierval Santé, fonds historique robuste et mature sur la thématique de l’hébergement des séniors, et Euryale Horizons Santé, nouvelle SCPI dédiée aux actifs du soin, du bien-être et des Life Sciences à l’international.

En 2025, Euryale s’est appuyée sur une gestion active, sélective et opportuniste, adaptée au cycle immobilier et aux fondamentaux structurels de la santé, pour réaliser un volume d’opérations immobilières de 500 millions d’euros.

Un marché de l’immobilier de santé en reprise progressive

Après plusieurs trimestres d’attentisme, l’année 2025 marque un retour d’intérêt des investisseurs pour l’immobilier de santé. En Europe, les volumes investis sur ce segment atteignent près de 10 milliards d’euros sur les douze derniers mois, en hausse d’environ 14 % sur un an (source JLL). Le secteur est porté par l'intérêt des fonds anglo-saxons pour le thème de la santé et par la cession des murs d'Emeis, l'un des principaux opérateurs européens, pour un montant proche de 2 milliards €.
En termes de rendement, c'est plutôt une stabilité qui a été observée.

De même, le secteur des SCPI semble connaître une légère reprise des volumes de collecte en 2025 (4 milliards € en collecte brute, soit une hausse de 18% par rapport à la même période en 2024, source ASPIM-IEIF).

Porté par l’adaptation au vieillissement des populations, la transformation des systèmes de soins et l’innovation médicale, l’immobilier de santé s’impose comme une classe d’actifs résiliente, acyclique et structurante dans les allocations patrimoniales de long terme.

Pierval Santé : un demi-milliard d’euros d’opérations immobilières dans le domaine de la santé

Référence sur le marché de l’immobilier de santé européen, Euryale a mené en 2025 pour le compte de sa SCPI Pierval Santé un programme d’opérations immobilières de 500 M€, conjuguant :
115 M€ d’acquisitions ciblées,
263 M€ de cessions stratégiques,
122 M€ de livraisons d’actifs neufs.
Dans un contexte de collecte plus mesurée (36 M€ sur l’année), cette gestion active a permis de financer les engagements de constructions d’établissement de santé (VEFA) et de sécuriser la performance à long terme de la SCPI.

Voir aussi : SCPI Pierval Santé présentée par Sébastien Delattre

Lire aussi : La SCPI Pierval Santé enregistre une collecte brute de près de 151 M€

L’Italie, pilier de la stratégie européenne

En 2025, Pierval Santé a renforcé son exposition au marché italien avec l’acquisition de 7 EHPAD, représentant 984 lits, portant à 16 établissements le patrimoine italien de la SCPI, soit plus de 7 % du patrimoine total.
Ces actifs, neufs ou récents, sont exploités par des opérateurs de premier plan dans le cadre de baux fermes de longue durée (21 à 25 ans), offrant une visibilité locative élevée et une montée en puissance progressive des loyers dès 2025, plus marquée encore en 2026.

Arbitrages et 8 M€ de plus-value redistribuée aux associés

La rotation du patrimoine a constitué un levier clé de création de valeur. En 2025, Pierval Santé a cédé 14 EHPAD, dont 12 au Royaume-Uni, acquis par Welltower, leader mondial de l’immobilier de santé.
Ces opérations ont permis de :
Réduire l’exposition britannique à environ 20 % du patrimoine,
Cristalliser la valeur d’actifs arrivés à maturité,
Distribuer 8 M€ de plus-value aux associés,
Au titre de 2025, Pierval Santé affiche un TRI sur 10 ans1 de 3,99 %, une PGA2 de 4,06 %, et un taux de distribution3 de 4,06 %.

Euryale Horizons Santé : une SCPI de nouvelle génération tournée vers les Life Sciences et l’international

Lancée en juin 2025, Euryale Horizons Santé incarne la nouvelle étape du développement d’Euryale. Sa stratégie est clairement différenciante : investir dans l’immobilier du soin, du bien-être et des sciences de la vie, avec une allocation géographique internationale (65 % Europe / 35 % Amérique du Nord4).
Après quelques mois d’existence, la SCPI a enregistré une collecte brute de 16 M€, un niveau jugé particulièrement encourageant pour une SCPI en phase de lancement.

Voir aussi : SCPI Euryale Horizons Santé : une nouvelle réponse aux besoins d'immobilier de santé

Lire aussi : Euryale Horizons Santé, une nouvelle SCPI dédiée au soin et au bien-être avec un cap international

Première acquisition stratégique au Canada

Euryale Horizons Santé a réalisé sa première acquisition à Lévis, dans la région de Québec, au cœur d’un des écosystèmes Life Sciences les plus dynamiques d’Amérique du Nord.
L’actif, un laboratoire de recherche de 4 645 m², est occupé par Nuchem, filiale du groupe britannique Sygnature Discovery, spécialiste de la recherche pharmaceutique sous contrat, acquis pour 25,9 millions de dollars canadiens (équivalent à 16 M €). Il bénéficie :
D’un bail ferme de 15 ans, signé en 2021, avec 2 reconductions de 5 ans
D’un loyer net annuel de 1,8 million de dollars canadiens (équivalent à 1,12 M€), indexé sur l'inflation canadienne, soit une rentabilité immobilière brute de 6,93 %
D’un bail triple net, limitant les charges pour la SCPI.

« La particularité de cette opération réside dans la reprise d’un financement bancaire déjà en place sur l'actif, permettant de bénéficier d'un effet de levier dès la première acquisition, tout en respectant la limite réglementaire du fonds. » souligne Edouard Dumas, Directeur du Fund Management d’Euryale.

Perspectives 2026 : poursuite du déploiement et montée en puissance

À l’issue de l’exercice 2025, Pierval Santé aborde 2026 avec des fondamentaux renforcés : un patrimoine rajeuni et modernisé, un endettement maîtrisé, une diversification géographique optimisée et une visibilité locative élevée, portée par une durée résiduelle moyenne des baux de 16 ans.

« Nous abordons 2026 avec prudence et confiance. L’immobilier de santé continue de jouer un rôle défensif et structurant dans les allocations patrimoniales et notre priorité reste la création de valeur durable pour nos associés, grâce à une gestion active et rigoureuse », commente David Finck, Directeur Général d’Euryale.

Dans la continuité de 2025, la rotation d’actifs restera le principal levier de création de valeur de Pierval Santé en 2026, en saisissant les meilleures opportunités d’arbitrage pour réinvestir sur les marchés européens les plus porteurs. Parallèlement, la montée en puissance des livraisons d’immeubles neufs contribuera progressivement à l’amélioration de la rentabilité du fonds sur les prochaines années.

De son côté, Euryale Horizons Santé, entrera en 2026 dans une phase de montée en puissance avec un pipeline d’investissements déjà identifié, notamment au Royaume-Uni, sur des cliniques spécialisées et des centres médicaux multi-praticiens, en ligne avec sa stratégie internationale. La SCPI vise un taux de distribution prévisionnel de l’ordre de 7,5 % au titre de 2026. Ce rendement cible est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.

Grâce à ses deux véhicules complémentaires, Euryale entend confirmer en 2026 son positionnement de spécialiste de l’investissement santé, en conjuguant résilience, visibilité des revenus et création de valeur à long terme.

Par Euryale

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1 TRI Taux de rentabilité interne : taux annualisé sur une période donnée avec, à l’entrée, le prix de souscription constaté en début d’exercice de la période considérée ; sur la période, les revenus distribués (en tenant compte des dates de perception) et à terme, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait constatée. Les distributions sont incluses dans le calcul du TRI.

2 La Performance Globale Annuelle correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.

3 Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.

4 Allocation géographique cible et objectif d'atteindre ces ratios non contraignants qui pourraient ne pas être respectés en fonction de la configuration des marchés immobiliers et des opportunités de gestion.

Lire aussi : SCPI : le top 20 des performances 2025