Quand la gestion immobilière fait de nouveau la différence

Le nouveau cycle immobilier replace l'expertise du gérant au cœur de la création de valeur. Le point de vue d'Amélie Dauzet, directrice de la gestion des portefeuilles immobiliers chez Swiss Life Asset Managers France.

L'immobilier a changé d'époque. La revalorisation des actifs n'est plus mécaniquement portée par la baisse des taux. La normalisation monétaire y a mis fin et a rappelé une réalité fondamentale : l'immobilier est un placement risqué, dont la performance repose avant tout sur la qualité des immeubles, leur prix d'acquisition et leur gestion dans la durée.

Cette rupture est structurante. Elle redonne toute sa place au métier de gérant d'actifs immobiliers. Le marché s'est de nouveau fragmenté, avec un retour de la dispersion entre les actifs bénéficiant d'une localisation solide, d'usages adaptés et d'une bonne visibilité locative, et ceux qui cumulent vacance, besoins de travaux ou risque d'obsolescence. Dans ce contexte, la création de valeur se construit actif par actif.

Pour y parvenir, il faut décrypter des mutations multiples : nouvelles attentes des investisseurs, évolution des besoins des locataires, transformation des bureaux, ou encore essor de segments comme le résidentiel géré, l'hôtellerie ou la logistique. La diversification reste indispensable, mais doit s'accompagner d'une sélection plus fine. Longtemps, élargir son exposition à plusieurs pays suffisait à ouvrir de nouvelles opportunités. Aujourd'hui, il faut identifier les typologies d'actifs les plus pertinentes dans chaque marché et sous-marché.

Un portefeuille résilient se construit en combinant des moteurs de performance différents. Bureaux, résidentiel géré, hôtellerie et logistique ne réagissent ni aux mêmes usages ni aux mêmes phases du cycle. Leur complémentarité peut contribuer à lisser les revenus et les valorisations, à condition de s'appuyer sur une connaissance des territoires. L'immobilier a toujours été un marché local ; il l'est plus encore dans un environnement aussi dispersé.

Recréer la valeur de l'actif

Mais sélectionner ne suffit pas. Il faut aussi savoir transformer, repositionner et arbitrer. Chaque plan d'investissement doit répondre à une question simple : les dépenses engagées permettront-elles de préserver, d'améliorer ou de recréer la valeur de l'actif ? Selon les cas, il pourra s'agir d'adapter les usages, de capter un potentiel locatif ou d'améliorer l'efficacité énergétique. L'ESG reste, à cet égard, un levier de performance à part entière. Un immeuble qui ne progresse pas sur ces dimensions de l'investissement responsable risque de perdre en attractivité, en liquidité et, à terme, en valeur. Les travaux engagés sont autant des outils de transformation que des boucliers contre l'obsolescence.

Dans ce nouveau cycle, la valeur ajoutée du gérant se mesure à sa capacité d'anticipation, d'analyse, d'exécution et d'agilité. Cette gestion active, multisectorielle et ancrée localement, constitue un levier essentiel pour rechercher une performance immobilière durable, en ligne avec les attentes de rendement, de résilience et de visibilité des investisseurs.

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