Immobilier de bureaux et résidentiel, quelles perspectives pour 2024 ? Avec Laurent Boissin (Novaxia Investissement) et Jérôme Rusak (L&A Finance)

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Vincent Touraine : Immobilier de bureaux et résidentiel, où en sommes-nous aujourd'hui ? C'est la première partie de ce Face au Marché avec Laurent Boissin. Je vous propose d'entrer tout de suite dans le vif du sujet avec cette première question de Jérôme Rusak.
 
Jérôme RUSAK : Le marché des SCPI est assez chahuté cette année. Il y a une quinzaine de SCPI qui ont baissé leur prix de part. Pensez-vous que les baisses de prix de part vont continuer ?
 
Laurent Boissin : Chahuté, je crois que c'est un euphémisme pour 2023. Effectivement, le marché des SCPI, qui est un marché important. À peu près 90 Mds € d'encours. Et à l'intérieur, un marché qui se polarise avec certaines SCPI en difficulté, il faut le reconnaître, et à côté de ça, des SCPI qui continuent à bien fonctionner. C'est le cas de notre SCPI chez Novaxia, Novaxia NEO, puisque nous venons même d'augmenter notre perspective de distribution pour 2023. Nous serons au-delà des 6 % avec une indication qui a été donnée...
 
VT : Le rendement est relevé. Le prix de part est inchangé. Il y a eu les recommandations de l'AMF au cœur de l'été. Vous, vous avez annoncé que c'était maintenu.
 
LB : Exactement, nous avons maintenu notre prix de part, et comment ? Recommandation AMF au mois de juin, nous avons procédé à une expertise de l'ensemble de notre patrimoine, une expertise faite par un expert externe, je tiens à le préciser, et par ailleurs, nous avons également procédé, à nouveau, à cette expertise au 30 septembre qui a reconfirmé nos valeurs d'expertise.
 
VT : Vous en faites plus que ce qui est demandé ?
 
LB : Non. Nous voulons être transparents avec le marché parce que vous le disiez, il y a beaucoup d'attentes, il y a parfois des informations un peu fluctuantes dans le marché. Nous avons joué la transparence. Nous avons voulu donner un maximum d'informations aux porteurs de part et dans cette perspective, essayer de rassurer le marché donc nous maintenons le prix de part, nous avons un prix de part en dessous de la valeur de reconstitution sur Novaxia NEO, et puis du point de vue opérationnel, nous captons des loyers, ces loyers sont distribués donc nous distribuerons entre 6,25 % et 6,60 % au titre de l'année 2023.
 
VT : Jérôme, je vais vous redonner la parole, mais juste une précision, à l'heure où tant de SCPI de bureaux révisent à la baisse le prix de leurs parts, qu'est-ce qui fait que Novaxia NEO, qui est une SCPI de bureaux, ne subit pas la baisse du marché ?
 
LB : Novaxia NEO, c'est une SCPI diversifiée. Nous allons acheter diverses typologies d'actifs. Une partie, c'est du bureau.  Une partie est en France.
 
VT : C'est juste une partie ? Ce n'est pas majoritairement du bureau ?
 
LB : Dans le patrimoine, aujourd'hui, nous avons en majorité du bureau, mais c'est un bureau réparti entre la France et l'étranger. Et notre stratégie à terme amène au recyclage urbain. Donc à l'acquisition, nous analysons cette capacité à recycler les immeubles et donc ça donne un côté défensif à notre SCPI puisque d'emblée nous savons ce que nous pourrons faire à terme des immeubles et c'est peut-être pour ça que nous arrivons à maintenir la valeur d'expertise et le prix de part de notre SCPI.
 
JR : Vous opposez parfois l'immobilier de bureau et l'immobilier résidentiel. Comment comparer les performances de ces deux marchés ? Est-ce un bon timing pour diversifier ou au contraire sortir d'un des deux marchés ?
 
LB : Si nous prenons quelques chiffres, les dynamiques de marché ne sont pas du tout les mêmes aujourd'hui. Nous avons d'un côté un marché du bureau qui du point de vue du take up, des prises à bail, en 2023 est en baisse. L'offre a tendance à augmenter. En regardant zone par zone, nous voyons vraiment des zones qui sont en difficulté plus que d'autres puisque dans le cœur de Paris, le bureau fonctionne bien.
 
VT : Oui, ce n'est pas l'essentiel du marché. Les difficultés, c'est la Défense ?
 
LB : Ce n'est pas l'essentiel mais ça mérite d'être dit il y a quand même une partie du marché du bureau qui fonctionne bien, le coeur de Paris fonctionne. En revanche sur certaines zones, la situation est bien plus contrastée avec de la vacance qui augmente et puis un appétit des investisseurs en baisse. Donc d'un côté, le take up baisse et de l'autre, les valeurs en capital baissent parce que ces zones sont délaissées et donc ça pèse sur les valeurs en capital de ces zones-là.
 
VT : Mais le résidentiel, ça marche ?
 
LB : Face à ça, la demande de résidentiel augmente. Nous entendons dans la presse tous les jours que le marché locatif se tend de plus en plus. Alors le marché résidentiel a aussi des difficultés puisque l'accès au crédit est plus compliqué pour les particuliers pour acquérir les biens résidentiels.
 
VT : Oui, parce que ce qui est transformé en logements est vendu ensuite aux intermédiaires auxquels vous les confiez. Donc il faut bien qu'il y ait des gens qui puissent les acheter. Et là, les conditions de crédit sont difficiles pour les primo-accédants et pas seulement.
 
LB : Ce qui est important, c'est la demande structurelle et la demande structurelle de logement, elle est là. Elle est importante et dans toutes les zones y compris dans ces zones où la valeur du bureau chute, la première couronne pour citer quelques villes, vous allez dans l'ouest parisien ou dans l'est ou dans le sud, dès que vous êtes dans la couronne parisienne, vous avez cet effet avec la valeur du bureau qui baisse et le résidentiel qui a des difficultés mais en proportion cette baisse est relative par rapport à celle du bureau, ce qui donne un attrait intéressant aux véhicules qui arrivent à mettre la main sur des actifs très décotés, parce qu’on parle aujourd’hui de décote forte sur du bureau et puis, de l'autre côté, du résidentiel qui est peut-être chahuté, mais qui en proportion baisse beaucoup moins.
 
VT : Petite question rapide.
 
JR : Ce qui a amené ces "repricings", c'est l'augmentation très rapide des taux. Une baisse des taux est peut-être attendue pour 2024. Quel impact ça pourrait avoir ?
 
VT : Très rapidement.
 
LB : Je crois que ce serait une bonne nouvelle pour l'ensemble du marché immobilier d'avoir une stabilisation des taux. Mais suffisante ou pas ? Nous verrons déjà si elle se réalise. Je crois que le consensus aujourd'hui, c'est une stabilisation et une petite baisse des taux d'intérêt. Donc ça donnera un peu d'air au marché immobilier. Et je crois que c'est une bonne nouvelle aussi pour le marché des SCPI.
 
VT : Nous en restons là pour la première partie de cette émission. Et nous nous retrouvons très vite pour parler du recyclage urbain de Novaxia et la pertinence de cette stratégie.

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