Immobilier logistique, quelle place dans une allocation ? Avec Christophe Inizan (La Française), Guillaume Eyssette (Gefinéo) et Sébastien Delattre (Ambre Patrimoine)

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VT : La troisième partie de ce Face au Marché consacré à La Française et à sa SCPI logistique, LF Opportunité Immo. Quelle pertinence ? Quelle performance  dans le contexte actuel ? Notre invité Christophe Inizan et nos deux experts, Guillaume Eyssette et Sébastien Delattre. Votre question, Sébastien pour cette troisième partie.
 
SD : La logistique est à la mode, peut-être un peu trop à la mode chez certaines sociétés de gestion. Le  monde de la logistique n'est-il pas trop petit pour un tel engouement ? Est-ce que nous ne sommes pas en train de créer une bulle sur certains actifs ?
 
CI : Dans le contexte que nous connaissons en 2024, la correction des marchés immobiliers n'a pas épargné la logistique. La particularité, c'est que la logistique a été impactée plus tôt que les autres classes d'actifs. Donc, dès 2022, il y avait correction sur ce marché. Donc, nous sommes déjà dans le monde d'après. Après pour répondre à votre question, évidemment que l'univers investissable n'est pas infini en tous les cas pour les actifs de qualité. C'est la raison pour laquelle à La Française, nous avons monté en puissance le support d'investissement avec grande prudence pour nous assurer de l'adéquation de la qualité des actifs et de la performance. L'idée sous-jacente, c'est qu'au-delà du marché domestique français, nous nous ouvrons  à l'international, nous nous ouvrons à l'Europe, à l'Espagne, à l'Allemagne parce que ça nous permet d'aller capter des investissements qui ne sont pas suffisamment importants en France. Ça,  c'est le premier point. Dans le contexte actuel, nous voyons revenir sur le marché des opportunités que nous n'avions plus avant la remontée des taux bien évidemment et donc de facto nous arrivons à la fois aujourd'hui à sourcer des actifs de qualité pourquoi pas en VEFA mais pas que avec des taux de rendement  bien meilleurs qu'il y a encore 12 à 18 mois et qui nous permettent d'adresser des locataires qui vont assurer une pérennité dans la performance de la SCPI. Oui, il faut être attentif bien évidemment mais c'est un segment, je parlais en introduction des volumes d'investissement, c'est 25 % en 2023 des volumes d'investissement sur le marché français donc il y a de quoi faire, nous parlons de 4 Mds  l'année dernière.
 
VT : Petite parenthèse, vous dites que la logistique n'a pas été épargnée par la baisse des prix. Cela a-t-il eu un impact sur votre valeur de part ?
 
CI : Non. Merci de rappeler ce point majeur, c'est-à-dire que la gestion prudente qui fait  l'ADN du groupe La Française depuis une quarantaine d'années s'est aussi exprimée dans la performance en termes de valeur de la SCPI qui a été positionnée de manière prudente dans les bornes qui parlent à nos auditeurs bien évidemment prudence évidente et puis un effet de levier contrôlé. Donc ça nous permet d'avoir un prix de part qui n'a pas bougé ni en 2022, ni en 2023 et en 2024, ce sera probablement également le cas.
 
VT : Guillaume Eyssette.
 
GE : Pouvons-nous parler de performance future ? À quoi  faut-il s'attendre pour 2024 et pour le plus long terme ?
 
CI : Sur les performances financières en 2023, nous avons tenu notre engagement de délivrer une performance de 5,40 %. En 2022, nous avions  augmenté le prix de part. Dont,  5,40 en 2023 et la très bonne nouvelle, c'est que dans le contexte actuel, nous annonçons pour 2024 une amélioration  de la performance cible puisque nous ciblons 5,70 % de taux de distribution pour la SCPI LF Opportunité Immo  en 2024, grâce à un pipeline fourni d'acquisitions cibles qui sont relutives évidemment pour le fonds avec des rentabilités autour de 7% pour les acquisitions que nous envisageons de réaliser. La logistique nous permet de passer le cycle actuel dans d'excellentes conditions.
 
VT : Nous avons encore le temps pour deux questions. Sébastien.
 
SD : À court terme,  la logistique est un domaine porteur mais par rapport aux évolutions technologiques, qui ont aidé je pense la logistique ces derniers temps mais est-ce que d'autres évolutions technologiques ne font pas peser un risque sur les actifs logistiques ?
 
CI : À quelles évolutions faites-vous allusion ?
 
SD : Les livraisons par drones, ce type de choses... est-ce que ça va changer la nature des entrepôts ? Quel impact pourrait-il y avoir ? Il y a encore  plein de choses qui n'ont pas encore été imaginées.
 
CI : Tout à fait d'ailleurs comme il y a une quinzaine d'années nous n'imaginions pas que nous en serions là avec le déploiement du e-commerce et nous n'envisagions pas que le e-commerce puisse prendre une telle place dans les allocations d'actifs immobilières. Oui, nous sommes attentifs.
 
VT : Qu'anticipez-vous ?
 
CI : Quand nous parlons d'immobilier logistique, nous ne parlons pas que de livraisons alimentaires, textiles... ça dépasse ce cadre-là et ça adresse l'entièreté des besoins de consommation des individus vivant dans des grands centres-villes. Nous ne mesurons pas encore la nécessaire infrastructure qui doit être mise en place pour faire face aux évolutions des besoins de consommation qui sont émergents aujourd'hui et qui n'ont pas complètement encore livré la totalité...
 
SD :La difficulté, c'est le risque qui en découle. Comme nous ne l'avons pas encore imaginé, quid des entrepôts actuels?
 
CI : Le rendement que j'évoquais tout à l'heure qui est à 5,70 de rendement cible sur la SCPI  LF Opportunité Immo pour 2024 a pour contrepartie le couple rendement-risque c'est pas à vous que je vais l'apprendre, et c'est valable en SCPI plus il y a de rendement, plus il y a de risques. Ce risque-là il est monitoré par la société de gestion c'est-à-dire que  nous essayons de limiter le risque par la qualité de l'emplacement la qualité du localaire dont je parlais tout à l'heure. Nous sommes plutôt confiants sur la capacité de distribution dans la durée de cette SCPI à des niveaux de performance plus élevés que la moyenne de marché mais évidemment comme tout véhicule, il faut être attentif à ce que nous y mettons.
 
VT : Guillaume, toute dernière question. Alors des réponses rapides s'il vous plaît.
 
GE : Véhicule un peu risqué en contrepartie de son rendement, c'est ce que nous entendons. Dans un portefeuille diversifié de SCPI, quelle place doit prendre cette brique spécialisée à votre avis ?
 
CI : Bâtir un portefeuille immobilier pour le compte vos clients, ça c'est votre métier nous, ce que nous pensons savoir ce que nous essayons de mettre à votre disposition des supports d'investissement qui vous permettent de constituer des briques d'allocation en fonction du profil de risque de votre client. Moi je pense que mettre 100 % sur la logistique ce n'est pas recommandé. Par contre, à l'image de ce que réplique le marché d'ailleurs, 25 % à 30 %  d'immobilier logistique ça fait tout à fait sens puisque soutenu par des tendances de très long terme avec des indicateurs financiers extrêmement attractifs.
Je rappelle que les indicateurs de cette SCPI par exemple sont tous au plus haut. Nous sommes quasiment à 100% de taux d'occupation, 100% de taux d'encaissement donc nous voyons bien qu'il y a une réalité concrète derrière la performance financière de cette SCPI.
 
VT : Merci Christophe Inizan, Directeur Commercial de La Française et merci à nos deux experts, Guillaume Eyssette,  Directeur Associé du cabinet Gefinéo et Sébastien Delattre, Associé Gérant d'Ambre Patrimoine. Merci à toutes et à tous de nous avoir suivis. À très bientôt pour une nouvelle émission.

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