Immobilier : la stabilisation du marché peut-elle durer malgré la remontée des taux ?

Après les premiers signes d'amélioration observés fin 2025, le marché immobilier fait de nouveau face à des incertitudes liées à la remontée des taux longs et au contexte géopolitique. Vincent Lamotte, Directeur Général Délégué (Gestion des fonds) de PERIAL Asset Management, analyse les perspectives de stabilisation des valorisations, l'évolution de la liquidité et le rôle déterminant de l'asset management dans ce nouvel environnement. Avec Thaïs Castang, Associée chez L&A Finance et Jules Rousselet, Alfines Gestion Privée.

Avant toute chose, un mot de présentation de PERIAL AM.

Vincent Lamotte : PERIAL Asset Management est une filiale du groupe PERIAL. C'est un groupe qui a été créé il y a une soixantaine d'années par la famille Cosserat dont le dirigeant est aujourd'hui le fils du fondateur, Éric Cosserat. Donc c'est un groupe entrepreneurial, familial. On n'est pas filiale d'un groupe bancaire, on n'est pas filiale d'un groupe sous LBO. Donc on est indépendant, ce qui est extrêmement important dans la gestion au quotidien. Et puis c'est un groupe aujourd'hui qui gère à peu près 400 lignes d'immeubles et 5 milliards d'actifs sous gestion.

Immobilier : quels freins à la reprise du marché en 2026 ?

Thaïs Castang : On a beaucoup parlé de la remontée des taux comme facteur déclencheur de la crise. Aujourd'hui, qu'est-ce qui bloque réellement la reprise ? Est-ce que c'est le coût du financement ou le manque de confiance des utilisateurs ?

Vincent Lamotte : Effectivement, il y a eu un phénomène en 2025 de reprise du marché. Il faut quand même le dire. Fin d'année et début d'année 2026, on a senti plus de liquidité sur les immeubles, donc les ventes étaient plus faciles, avec des valorisations qui étaient meilleures. Notamment fin 2025, il n'y a pas eu de perte de valeur sur les immeubles. Globalement, ça s'est compensé. Il y a eu effectivement, début 2026, un petit stress sur le marché lié à plusieurs facteurs. Le premier, c'est la loi fiscale qui a mis beaucoup de temps à tomber. Février 2026, ça a beaucoup stressé des investisseurs notamment. Et le deuxième élément, vous le connaissez tous, c'est la guerre au Moyen-Orient, qui a tout de suite arrêté des deals en cours, qui a mis un frein à nouveau sur la liquidité, et qui aujourd'hui, potentiellement, pourrait avoir un risque sur la valeur des immeubles. Ce qu'il faut savoir quand même, c'est que les taux ont beaucoup varié entre 2025 et 2026, entre septembre 2025 et juin 2026. Globalement, le swap 5 ans, c'est-à-dire le taux fixe 5 ans et le taux fixe 10 ans, ont augmenté de 40 à 50 bips, donc 0,5 %, ce qui est énorme, avec aujourd'hui peu de répercussions sur les valeurs, il faut le dire, mais si ça devait continuer et perdurer au-delà de l'été, on pourrait avoir des valorisations qui, à nouveau, pourraient baisser. On n'est pas encore dans ce cas-là, une fois encore.

Le marché immobilier est-il en phase de stabilisation ou de retournement ?

Jules Rousselet : On parle de signaux positifs, notamment via l'ASPIM et via ce que vous êtes en train de dire pour l'immobilier. Donc, est-ce qu'aujourd'hui, concrètement, malgré les petits moments de stress au Moyen-Orient politique, est-ce qu'on peut parler de retournement de marché positif ou est-ce que c'est encore un peu tôt pour parler d'un réel retournement de marché ?

Vincent Lamotte : Chez PERIAL, on ne parle pas de retournement de marché. C'est un marché qui se stabilise avec une petite surchauffe liée à la guerre au Moyen-Orient. De toute façon, tous les acteurs ne peuvent pas rester dans cette situation. Ça va se régler mécaniquement. Il ne faut pas s'attendre, si ça se règle, à de nouveau une euphorie sur les marchés. Il y a quelque chose qu'il faut bien comprendre, c'est que pendant 10 ans, on a eu des taux quasiment proches de 0 %. On n'aura jamais à nouveau ces taux-là. On aura toujours des taux longs qui seront autour de 2 à 3 %. Donc mécaniquement, la valeur des immeubles va se redresser, mais elle ne va pas flamber. La valeur d'un immeuble, c'est deux choses. C'est effectivement la mécanique des taux, mais c'est également la façon dont on les gère. C'est le loyer, c'est la localisation, c'est l'adaptation de l'actif aux usages des locataires. Et donc, demain, un actif qui va prendre de la valeur, c'est un actif qui sera bien loué et qui sera adapté à son marché.

Pourquoi l'asset management devient un levier clé de performance immobilière

Jules Rousselet : Il y a un facteur qu'on ne peut pas trop maîtriser, c'est la politique des taux des banques centrales. Mais il y a un phénomène qu'on peut maîtriser, c'est la gestion opérationnelle des actifs. Aujourd'hui, à date, au sein de PERIAL AM, vous avez combien de personnes à l'asset management ? Comment vous gérez votre asset management ?

Vincent Lamotte : C'est effectivement très intéressant. PERIAL Asset Management, c'est une société qui a 60 ans, on est 170 dans la société, et il y a 70 personnes qui sont dédiées à l'immobilier au quotidien. Et dans ces 70 personnes, vous avez ce qu'on appelle des asset managers qui sont tous les jours sur leurs immeubles. Ils ont leurs immeubles en gestion. Et puis il y a ce qu'on appelle la gestion locative, des gens qui vont s'occuper d'encaisser les loyers parce qu'il y a un facteur dont on parle très peu aujourd'hui. C'est que facturer des loyers ou avoir des locataires, c'est très bien, mais il faut aller chercher les loyers. Or, depuis un an et demi, c'est plus compliqué. Donc il a fallu renforcer également cette partie-là. Et aujourd'hui, on a des taux d'encaissement chez PERIAL qui sont proches de 95-96 %, donc qui sont plutôt très bons. Mais c'est un élément supplémentaire. Donc une équipe extrêmement renforcée, présente en France et à l'étranger, puisqu'on a quasiment un tiers du patrimoine qui est aujourd'hui situé en Europe.

Valorisation des actifs immobiliers : un point bas a-t-il été atteint ?

Thaïs Castang : Sur les valeurs d'expertise, est-ce qu'on a atteint un point bas crédible ou il risque encore d'y avoir une correction sur 2026 ?

Vincent Lamotte : Alors c'est une question piège... Baisse de prix de part, je n'irai pas parler de baisse de prix de part. Je pense qu'aujourd'hui, à part quelques sociétés de gestion qui, évidemment, potentiellement, n'ont pas encore acté des baisses de prix de part, chez PERIAL, en tout cas, on n'aura pas de baisse de prix de part. Sur l'atterrissage des valorisations, je serais assez modéré dans ma réponse. Je crois qu'il y a encore des immeubles qui, aujourd'hui, n'ont pas encore dévalorisé suffisamment. On va dire les choses. Ce sont des ensembles immobiliers qui sont de grande taille, qui sont peu liquides. Et je reviens sur le sujet de la liquidité. La liquidité, ça impacte énormément la valorisation. Un actif qu'on n'arrive pas à vendre parce qu'il est trop gros, mécaniquement, est dévalorisé par les experts. Ça, c'est le premier élément. Le deuxième élément, c'est les loyers. Aujourd'hui, il y a quelque chose qui est fondamental, c'est d'avoir du cash-flow. Pour avoir du cash-flow, il faut retrouver des locataires, et pour avoir des locataires, il faut accorder ce qu'on appelle des mesures d'accompagnement, des loyers un petit peu plus faibles qu'auparavant, et mécaniquement, un loyer plus faible fait une valorisation inférieure. Donc chez PERIAL, on a aujourd'hui, à partir de 2026, privilégié le cash-flow. C'est-à-dire qu'on préfère avoir un petit peu moins de loyer sur un immeuble que ce qu'on pourrait attendre, mais l'avoir réellement. Et mécaniquement, ça peut impacter la valeur de l'immeuble à la baisse, mais on a du cash-flow. Donc il y a ces grands ensembles potentiellement qui peuvent continuer de dévaloriser. Et puis à côté de ça, on a une multitude d'actifs qui sont de plus petite taille. Il faut ne pas oublier que globalement, l'actif moyen chez PERIAL, c'est 10 M€ à peu près. Et ces actifs-là, aujourd'hui, se revalorisent petit à petit.