SCPI ActivImmo : une stratégie qui dépasse la logistique pour s’ouvrir à l’immobilier productif

Pionnière de l’immobilier logistique, la SCPI ActivImmo élargit progressivement son patrimoine à de nouveaux usages, des data centers aux locaux d’activité. Avec des acquisitions récentes en Espagne et en Allemagne, la SCPI poursuit son développement européen. Benjamin Le Baut, Directeur général d’Alderan, détaille les nouvelles typologies d’actifs ciblées et les leviers de performance de la SCPI.

ActivImmo a été la première SCPI entièrement dédiée à la logistique dès sa création, est-ce que ce n’est pas un peu réducteur aujourd’hui ?

De la SCPI logistique à l’immobilier productif

Benjamin Le Baut : La logistique reste l’ADN d’ActivImmo, mais c’est sûr qu’aujourd’hui, le portefeuille d’ActivImmo, ce mot « logistique » traduit assez mal la diversité du patrimoine. Dans le patrimoine, dans le portefeuille, nous avons notamment, par exemple, des sites qui stockent de la donnée, donc des data centers. Nous avons aussi des sites, des locaux d’activité qui hébergent des activités, par exemple de loisirs, des services. Nous avons aussi des sites, par exemple des sites en pied d’immeubles dans lesquels nous faisons cette logistique du dernier kilomètre et le click and collect. En réalité, il y a toute une grande diversité de bâtis et de caractéristiques d’actifs qui font que nous préférons parler, de notre côté, d’immobilier productif et d’un immobilier qui correspond en fait à ces sites sur lesquels l’économie productive travaille.

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Comment votre SCPI diversifie-t-elle son patrimoine immobilier en ce moment ?

Une SCPI logistique qui s’internationalise en Europe

Benjamin Le Baut : Nous l’avons vu déjà dans un premier temps sous une même classe d’actifs, une diversité d’usages et nous avons rajouté une petite dimension supplémentaire, enfin même une grande dimension supplémentaire avec l’européanisation, l’internationalisation de la SCPI et ce qui nous permet d’appliquer les mêmes critères, la même stratégie, mais d’élargir considérablement le terrain de jeu, ce qui nous permet aussi, d’une certaine façon, de mutualiser le risque et de continuer à innerver tous les territoires comme nous l’avons fait avec la France.

Est-ce que vous avez des exemples d’acquisitions récentes à nous donner qui illustrent cela ?

Un entrepôt de 18 000 m² aux Canaries pour Coca-Cola

Benjamin Le Baut : La dernière, c’est notamment l’acquisition du site logistique qui permet d’innerver tout l’archipel des Canaries pour le groupe Coca-Cola. Nous avons fait l’acquisition d’un site de 18 000 m² qui vient de se développer, donc entrepôt nouvelle génération, avec tout ce caractère stratégique de participer à la distribution de Coca-Cola dans tout l’archipel. Et c’est vrai que l’un des points forts aussi, dans une île, c’est encore plus vrai, une rareté foncière qui fait que le terrain en soi a énormément de valeur.

Vous investissez aussi en Allemagne, je crois. Là encore, 1 ou 2 exemples ?

Deux sites logistiques en Allemagne loués sur 15 ans

Benjamin Le Baut : Effectivement, nous avons acheté 2 sites. Cette fois-ci, nous ne faisons pas que de l’alimentaire, mais là, c’est un utilisateur qui stocke et distribue des buns pour la restauration rapide. Et ça, avec un site dans la Ruhr, à côté de Düsseldorf, qui est un peu le poumon économique de l’Allemagne, et également un autre site en Bavière, des baux de très long terme puisque nous sommes sur 15 ans et nous sommes au cœur de ce que nous appelons la Blue Banana, qui est la zone la plus riche et la plus densément peuplée d’Europe.

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Quelle expertise faut-il pour sélectionner et gérer de l’immobilier logistique ?

Supply chain et gestion locative internalisée : les clés pour sélectionner un actif logistique

Benjamin Le Baut : L’immobilier logistique, je dirais, ce n’est pas simplement la localisation, le rendement. Il y a un réel besoin de comprendre fondamentalement les macro-tendances qui sont à l’œuvre d’un point de vue économique, les besoins des utilisateurs, de comprendre ce que nous appelons la supply chain, qui est la chaîne d’approvisionnement qui s’est considérablement sophistiquée au service de tous les secteurs de l’économie. Donc, il faut étudier précisément aussi les qualités intrinsèques des bâtiments en termes de stockage ou d’assemblage. Il faut étudier, il faut s’intéresser au mode de fonctionnement des utilisateurs et c’est pour ça que ce qui est clé, c’est aussi un peu la force de notre modèle. Nous avons choisi très tôt d’internaliser la totalité des métiers immobiliers, à la fois en investissement, mais aussi en property management. La gestion locative est chez nous internalisée et ça nous permet d’avoir une connaissance très fine, très directe des utilisateurs et, a fortiori, de leurs besoins et de mieux anticiper, de mieux en tenir compte dans la réalisation, l’acquisition et la gestion de notre patrimoine.

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Pour finir, comment voyez-vous la suite pour ActivImmo ?

ActivImmo : un patrimoine de 1,6 Md€ et une distribution entre 5,5 et 6 %

Benjamin Le Baut : Je la vois plutôt positive, nous allons essayer de nous appuyer sur nos bases qui sont solides. Nous avons déjà un patrimoine de 1,6 Md€, donc, à la différence de SCPI plus nouvelles, c’est sûr qu’il y a un patrimoine qui est déjà diversifié, robuste et sur lequel nous pouvons appuyer la performance. Nous essayons d’avoir sur ce patrimoine une gestion très active, donc nous faisons jouer les leviers de performance que sont les arbitrages, le redéploiement de la collecte et du capital que nous dégageons à travers les cessions. Nous avons aussi un track record qui joue pour nous, puisque, effectivement, la SCPI a toujours distribué entre 5,5 et 6 %. Bien sûr, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Mais nos convictions sont vraiment que les macro-tendances qui sont à l’œuvre sur cette classe d’actifs en particulier sont extrêmement positives avec le déploiement du commerce, la réindustrialisation, le développement de la reverse logistique qui fait que le besoin en surface de cette nature est plutôt orienté à la hausse.

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Complément de lecture, publié le 1er juillet 2026 :

Alderan revalorise le prix de la part de sa SCPI ActivImmo

À compter du 1er juillet 2026, le prix de la part de la SCPI ActivImmo s’établit à 613,50€ contre 610,00€ auparavant, soit une hausse de +0,57%. Il s’agit de la première revalorisation depuis la création de la SCPI, qui reflète la création de valeur progressive du portefeuille au cours des dernières années ainsi que la pertinence de la stratégie d’investissement déployée par Alderan.

Cette évolution mesurée traduit la volonté d’Alderan de maintenir une politique de valorisation rigoureuse, fondée sur les fondamentaux du portefeuille et sur une appréciation réaliste du marché, au service des intérêts de long terme des associéss

Un patrimoine solide et une gestion active récompensés

L’évolution de la valeur de reconstitution du portefeuille, en hausse de +1,15% entre le 31 décembre 2024 et le 31 décembre 2025, reflète la valeur économique de ce dernier et confirme la dynamique engagée depuis la création de la SCPI. Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI compte 179 actifs répartis dans sept pays (France, Espagne, Italie, Pays-Bas, Irlande, Portugal et Allemagne).

Lancée en 2019, ActivImmo s’est imposée en Europe comme une SCPI de référence dans l’immobilier logistique et les locaux d’activités, une classe d’actifs qui a démontré au fil des années sa résilience, portée notamment par des tendances structurelles telles que l’essor du e-commerce, la réindustrialisation et le développement de la reverse logistics(1).

Cette évolution du prix de la part est le fruit du travail mené au quotidien par les équipes d’Alderan au cours de ces six dernières années, reposant sur une sélection rigoureuse des acquisitions et une gestion active du portefeuille, qui ont permis de constituer progressivement un patrimoine cohérent, résilient et capable de s’adapter aux évolutions du marché.

Pour rappel, dans le cadre de sa stratégie visant à rendre l’investissement immobilier plus accessible, le minimum de souscription initiale pour ActivImmo est passé depuis le 1er mai de 10 parts (6 100 euros) à 1 seule part (soit 613,50 euros à partir du 1er juillet).
 
(1) La logistique inversée ou la logistique des retours, c'est-à-dire la gestion des flux provenant du consommateur en direction de son fournisseur.

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Les acualités d'Alderan