Immobilier industriel et logistique : la part des investissements s'établit à 17 % au T1 2026

L'immobilier industriel et logistique conserve une place importante dans les allocations immobilières, mais le début d'année 2026 marque un net ralentissement de l'activité. Selon les données de CBRE Research et Immostat, la classe d'actifs ne représente plus que 17 % des investissements en immobilier d'entreprise banalisé au premier trimestre 2026, dans un contexte de forte sélectivité des investisseurs. Après plusieurs années de dynamisme, notamment en 2024 où la logistique avait capté près de 40 % des montants investis, le marché fait face à un environnement plus exigeant marqué par des arbitrages complexes, une remontée des taux et des incertitudes géopolitiques persistantes.

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Un premier trimestre marqué par une forte contraction des volumes investis

Près de 330 M€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours du premier trimestre 2026. Ce volume représente une baisse d'environ 60 % par rapport à la même période de 2025. Cette diminution s'explique notamment par l'absence de transactions supérieures à 100 M€, segment qui contribue habituellement de manière significative aux volumes globaux. Les investisseurs privilégient désormais des opérations plus ciblées, avec une attention accrue portée au profil de risque et aux fondamentaux des actifs.

La logistique représente désormais 17 % des investissements en immobilier d'entreprise

Au-delà de la baisse des volumes, le principal enseignement du trimestre réside dans l'évolution du poids de la classe d'actifs au sein du marché de l'investissement immobilier. Après avoir représenté environ 26 % des volumes investis en 2021 et 2022, puis près de 40 % en 2024, l'immobilier industriel et logistique ne capte plus que 17 % des investissements en immobilier d'entreprise au premier trimestre 2026.

Cette évolution ne veut pas nécessairement impliquer une remise en cause des fondamentaux du secteur. Elle reflète davantage un repositionnement des investisseurs dans un contexte de marché plus complexe.

Les actifs prime continuent d'attirer les capitaux

Les investisseurs concentrent leurs recherches sur les actifs offrant les meilleurs profils de risque. La qualité intrinsèque des immeubles, la localisation et la solidité des locataires constituent plus que jamais les principaux critères de sélection. Les zones prime demeurent les plus recherchées. Les marchés de la dorsale logistique ont ainsi concentré 65 % des volumes investis au cours du trimestre. Cette polarisation du marché confirme la capacité des meilleurs actifs à conserver leur attractivité malgré le ralentissement général de l'activité.

Les taux et les tensions géopolitiques pèsent sur le marché

Le sentiment de marché s'était amélioré au cours des premiers mois de l'année. Toutefois, plusieurs éléments sont venus freiner cette dynamique.

La dégradation du contexte géopolitique, notamment au Moyen-Orient, a renforcé l'attentisme des investisseurs. Dans le même temps, la remontée des taux obligataires, avec une OAT proche de 3,90 %, a ravivé les interrogations autour de la prime de risque immobilière et des conditions de financement.

À ces facteurs s'ajoutent les difficultés observées sur certains segments du marché locatif, conduisant les investisseurs à approfondir leurs analyses avant toute décision d'acquisition.

Sources : CBRE Research, ‍Immostat T1 2026

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