Crédit US, immobilier de santé et logistique : des segments porteurs (Groupe La Française)

2025 s’installe dans une phase charnière : l’immobilier européen redémarre mais la France reste à la traîne, pénalisée par l’incertitude politique et un OAT stabilisé autour de 3,5 %. Les investisseurs attendent une clarification pour fixer les nouveaux prix du risque. Côté crédit, la prudence reste de mise malgré des spreads historiquement bas et des taux de défaut contenus. La Française privilégie la courte duration et les stratégies thématiques orientées innovation et inefficiences de marché.

Avec Romain Gobert, Directeur Commercial Distribution Externe et Christophe Inizan, Directeur Stratégie Commerciale Immobilière du Groupe La Française

Quel regard portez-vous sur la situation macroéconomique actuelle dans le secteur de l'immobilier qui est votre spécialité ?

Christophe Inizan : Sur le contexte macro de 2025, on a une année qui a démarré comme on l'espérait, c'est-à-dire le retour des investisseurs sur le marché immobilier. Ça, c'était au premier trimestre 2025. Et puis, bien entendu, il y a eu les fameux tarifs douaniers de Donald Trump. Il y a eu la situation politique française qui a remis un peu de doute auprès des investisseurs. Et donc, avec le recul en septembre 2025, donc à Patrimonia aujourd'hui, on voit qu'il y a un marché à plusieurs vitesses. L'Europe est en train de repartir en immobilier. La France est encore à la traîne. On regarde de très près le spread de taux et la prime de risque. L'OAT, au moment où je parle, doit être autour de 3,5. Les investisseurs attendent de voir si le gouvernement français va élaborer une politique qui permettra de donner de la visibilité. Cela se traduit dans le marché de l'immobilier. C'est très important. Cela va permettre de fixer les prix du nouveau cycle, qu'on attend, qui a démarré sur certaines classes d'actifs, mais qui se fait encore un petit peu attendre sur d'autres segments, en particulier le bureau sur lequel on est investi, à La Française, entre autres choses. Donc globalement, on pense qu'on est plus proche de l'atterrissage et de la fin de cycle et de la correction du cycle, mais on n'est pas encore en France, en tous les cas, sur un marché en reprise. Et en même temps, on a des segments qui sont très résilients, sur lesquels je reviendrai tout à l'heure, qui traversent la crise dans de très bonnes conditions et sur lesquels on conseille globalement de s'exposer.

Coté obligataire, quelle est la situation de ce marché dans l'environnement actuel ?

Marché obligataire : prudence et opportunités à court terme

Romain Gobert : Beaucoup d'incertitudes, évidemment, que ce soit en immobilier, mais également sur l'obligataire, où finalement, on se rend compte qu'il y a eu pas mal de mouvements, que ce soit sur les taux, avec une évolution des baisses de taux, notamment en Europe, qui s'est matérialisée vraiment, aux US qui a tout juste commencé, et on ne sait pas si ça devrait continuer, notamment avec les tarifs douaniers de Donald Trump. Les spreads de crédit, si on parle un peu plus des obligations d'entreprise, sont encore au plus bas. On a des spreads assez bas, que ce soit sur toutes les zones géographiques. On est entre 280 et 350 points de base. Ça devrait augmenter aux États-Unis. On va essayer de bénéficier de ces obligations-là, plutôt US. Et puis les taux de défaut restent contenus, donc ça c'est plutôt positif pour le marché obligataire et le marché du crédit. Grosso modo, il y a des opportunités. On va plutôt sur la courbe de taux assez courte. On va plutôt sur des obligations assez courtes de 2 à 5 ans plutôt que d'aller sur du long terme, puisqu'il y a un peu plus de volatilité finalement sur les obligations long terme. Donc, on va essayer justement d'aller profiter de cette volatilité, mais également d'être résilient.

Les solutions privilégiées par La Française en 2025

Est-ce qu'on peut parler un peu plus en détail des solutions que vous allez privilégier ?

RG : Pour être résilient, nous avons un fonds qui est assez unique au sein de La Française et au sein, notamment, des asset managers en France, c'est Credit Innovation. Credit Innovation, c'est un fonds thématique crédit. C'est le premier fonds thématique crédit de la place où on va aller chercher du portage, mais également du resserrement de spread de crédit. Donc, on va aller chercher des obligations. Comme son nom l'indique, qui dit innovation dit plutôt US, des obligations crédit américaines. Donc on va aller chercher les petites pépites de demain. Donc ça, c'est le premier fonds. On va rester sur une notation à High Yield qui est assez haute, plutôt du double B, plutôt résilient s'il y a un peu de stress, de volatilité de marché. Le deuxième fonds, c'est un fonds assez unique, qui est un fonds qui s'appelle Credit Opportunities, qui est géré chez Cigogne Management, qui est en fait notre gestion alternative crédit au sein de La Française. On va aller chercher un peu toutes les inefficiences du marché du crédit aujourd'hui. Et étant donné qu'il y a de la volatilité, on va pouvoir essayer d'en profiter.

Immobilier : stabilité des SCPI et signaux positifs sur les thématiques clés

On va revenir un petit peu sur l'immobilier. Comment se comportent vos fonds immobiliers en 2025 ? Quels sont les résultats ?

CI : En ce qui nous concerne, comme vous le savez, on a une gamme qu'on qualifie d'historique et puis des fonds thématiques également sur la partie immobilière avec des SCPI dont je vais parler dans un instant. On a procédé aux expertises de mi-année. Ce qu'il faut en retenir, c'est que les prix de part de l'entièreté de nos SCPI sont stables. Donc ça, c'est quand même une nouvelle en ce qui nous concerne, parce que le marché a été secoué depuis 3 ans. Comme je l'indiquais précédemment, on pense qu'on est en fin d'atterrissage et la stabilité des prix de part laisse à penser qu'on est effectivement sur cette trajectoire. Et une autre dimension qu'on regarde de très près, ce sont les distributions. Donc on avait annoncé des prévisions de distribution au début de l'année 2025 qui vont donc être tenues. Et ça, c'est une très bonne nouvelle. Force est de constater qu'il faut faire preuve de pédagogie, en particulier lorsqu'on parle d'immobilier de bureau. Il y a eu beaucoup de mouvements sur l'immobilier de bureau. Un mouvement qui a polarisé la classe d'actifs entre des bureaux de grande taille sur lesquels il n'y a pas encore de retour des investisseurs et des bureaux de plus petite taille où on voit revenir des investisseurs et des transactions qui sont en train de se réaliser. Donc ça, c'est plutôt un signe annonciateur d'une reprise du marché. Sur les thématiques qu'on privilégie, à l'image de ce qui est fait sur l'univers plus financier, les thématiques santé, les thématiques logistiques, avec une SCPI LF Avenir Santé et une SCPI qui est LF Opportunité Immo.

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