La résidence étudiante, nouvelle frontière de l'immobilier européen ?

Par Patrick Jenvrin, Directeur des Investissements - Openstone

Points clés du marché des résidences étudiantes en Europe

1. Une demande structurelle et persistante

Le nombre d'étudiants européens dans le supérieur est passé d'environ 16 millions au début des années 2000 à plus de 26 millions aujourd'hui, avec une progression régulière d'environ 2 % par an. La mobilité internationale (Erasmus, doubles diplômes, cursus anglophones) rend cette demande plus captive.

2. Un déséquilibre offre/demande dans toute l'Europe

Parc public limité, parc privé fragmenté, urbanisme complexe, contraintes environnementales et délais de développement supérieurs à quatre ou cinq ans : dans la plupart des grandes villes universitaires, la pression est extrême. La France illustre ce sous-équipement avec un taux de pénétration du PBSA (Purpose-Built Student Accommodation, immeubles conçus spécifiquement pour accueillir des étudiants) encore faible.

3. Le PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), devenu une classe d'actifs institutionnelle

Le segment européen représenterait désormais entre 90 et 120 milliards d'euros (Royaume-Uni inclus). Forte granularité des revenus, taux d'occupation supérieurs à 95 %, revenus diversifiés (coworking, services, espaces communs) : un compromis rare entre caractéristiques core et croissance potentielle.

4. Un actif où l'opérateur fait la performance

Greystar, Unite Students, Yugo, Nido Living ou The Social Hub : les grands opérateurs spécialisés apportent expertise locale, plateformes de réservation et capacité de gestion intensive. La frontière entre immobilier et exploitation se rapproche de celle de l'hôtellerie.

5. Une demande qui existe déjà

Contrairement à beaucoup de stratégies immobilières fondées sur des hypothèses de demande future, le PBSA répond à une tension structurelle visible, mesurable et persistante, à la croisée de la démographie, de l'urbanisation et de la mobilité académique.

Il existe des actifs immobiliers qui vieillissent avec leur époque, et d'autres qui vieillissent avec les générations : la résidence étudiante appartient incontestablement à la dernière catégorie.

Longtemps considérée comme un segment périphérique du marché immobilier, niche discrète coincée entre logement traditionnel, social et hôtellerie économique, elle est progressivement devenue en Europe une véritable classe d'actifs institutionnelle. Non pas à la faveur d'un effet de mode, mais parce qu'elle se loge aujourd'hui au croisement de plusieurs transformations profondes : démographiques, urbaines, sociologiques, académiques et financières.

Car derrière les façades de brique de Londres, les immeubles réhabilités d'Amsterdam, les campus densifiés de Madrid, les rues étudiantes de Milan ou les opérations du Grand Paris, une même mécanique est à l'œuvre : l'Europe forme plus d'étudiants, les étudiants circulent davantage, et les villes peinent toujours plus à les loger. Dans beaucoup de métropoles universitaires, trouver un logement est devenu presque aussi difficile que réussir son concours d'entrée.

Cette tension structurelle a fait émerger un type d'actif très particulier : le PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), autrement dit des immeubles conçus spécifiquement pour accueillir des étudiants. Non plus une chambre improvisée sous les combles, mais des ensembles entiers pensés autour des usages contemporains de la vie étudiante : espaces communs, coworking, internet haut débit, salles de sport, cuisines partagées, laveries, terrasses, parfois même studios de musique ou salles de cinéma.

Ce n'est plus simplement du logement, c'est une forme d'infrastructure urbaine qui, surtout, bénéficie d'une demande structurellement supérieure à l'offre.

Pourquoi la demande de logements étudiants reste structurellement forte en Europe

La première force qui soutient le secteur est d'une simplicité presque désarmante : il y a de plus en plus d'étudiants. En Europe, le nombre d'inscrits dans l'enseignement supérieur progresse de façon continue depuis plus de vingt ans. La hausse n'est pas spectaculaire d'une année sur l'autre, 2 % en moyenne, elle est plus puissante encore : régulière. Une progression lente, mais extraordinairement persistante.

On estime ainsi qu'entre le début des années 2000 et aujourd'hui, le nombre d'étudiants européens est passé d'environ 16 millions à plus de 26 millions.

Derrière cette croissance se cachent plusieurs mutations majeures :

• La première est la massification de l'enseignement supérieur. Là où, dans les années 1980, l'université concernait une fraction relativement réduite d'une génération (env. 25 %), elle est devenue aujourd'hui une étape quasi standard du parcours éducatif dans la plupart des pays développés. Dans certains pays européens, près d'un jeune sur deux passe désormais par l'enseignement supérieur.
• La seconde mutation est l'internationalisation des parcours. L'étudiant européen contemporain n'étudie plus nécessairement dans sa ville d'origine. Il change de région, parfois de pays, parfois plusieurs fois.

Les programmes Erasmus, les doubles diplômes, les stages internationaux, les cursus anglophones et l'intégration progressive du marché du travail européen ont profondément modifié les habitudes de mobilité : un étudiant espagnol peut désormais passer un semestre à Paris, un étudiant italien terminer son master à Rotterdam, tandis qu'un étudiant français partira à Berlin ou à Milan avant un stage à Londres ou à Dublin.

Cette mobilité change profondément la nature du logement étudiant, car un étudiant local peut encore, parfois, dormir chez ses parents, chez un proche ou revenir le week-end dans sa ville d'origine. L'étudiant international, lui, doit se loger sur place. Immédiatement. Et souvent dans un marché qu'il ne connaît pas.

Autrement dit, la mobilité internationale rend la demande plus captive, car on ne « télétravaille » pas son logement étudiant.

Le déficit de logements étudiants crée un déséquilibre durable entre l'offre et la demande

Face à cette hausse continue de la demande, l'offre européenne reste dramatiquement insuffisante. Et ce déséquilibre constitue probablement le cœur même de la thèse d'investissement. Dans la plupart des grandes villes universitaires européennes, le logement étudiant souffre d'une combinaison particulièrement défavorable :

• un parc public limité ;
• un parc privé ancien et surtout fragmenté ;
• des procédures administratives longues pour construire ;
• des coûts de construction élevés ;
• et des contraintes foncières croissantes.

Le résultat est visible partout : files d'attente, loyers en hausse, studios vétustes, colocations contraintes, tension extrême à chaque rentrée universitaire. Dans certaines villes, la recherche d'un logement devient presque un second concours.

La France constitue à cet égard un cas particulièrement révélateur : le pays dispose d'un des plus grands bassins étudiants d'Europe, mais l'offre privée spécialisée y demeure relativement faible comparée au Royaume-Uni ou à certaines villes allemandes. Le taux de pénétration du PBSA y étant encore limité, le marché français reste largement sous-équipé.

Mais ce retard n'est pas nécessairement un handicap pour un investisseur long terme, car il constitue aussi une réserve potentielle de croissance. D'autant que les barrières à l'entrée sont importantes : urbanisme complexe, contraintes environnementales, réglementation technique, délais de développement parfois supérieurs à quatre ou cinq ans.

Dans l'immobilier, les marchés difficiles à construire sont souvent aussi ceux où les actifs existants prennent le plus de valeur.

Le PBSA devient une classe d'actifs immobiliers recherchée par les investisseurs

Il y a encore une dizaine d'années, beaucoup d'investisseurs considéraient les résidences étudiantes comme un produit semi-alternatif, à mi-chemin entre le résidentiel et l'hébergement géré. Le secteur apparaissait fragmenté, peu liquide, difficile à industrialiser. Cette perception a profondément changé.

Aujourd'hui, les grands opérateurs spécialisés (Greystar, Unite Students, Yugo, Nido Living ou encore The Social Hub) gèrent des milliers de lits à travers l'Europe avec des standards opérationnels proches de ceux de l'hôtellerie ou du résidentiel institutionnel.

Le PBSA est devenu un véritable produit immobilier institutionnel, car il cumule en effet plusieurs caractéristiques extrêmement recherchées dans le contexte actuel :

• D'abord, une très forte granularité des revenus. Une tour de bureaux peut dépendre de quelques locataires importants. Une résidence étudiante répartit son risque sur plusieurs centaines de lits.
• Ensuite, des taux d'occupation historiquement très élevés. Dans beaucoup de villes universitaires européennes, les résidences stabilisées affichent régulièrement des taux supérieurs à 95 %, bien au-delà des taux moyens d'occupation hôtelière.
• Enfin, des revenus diversifiés : le modèle économique ne repose plus uniquement sur le loyer nu. Internet, coworking, laverie, salles de sport, espaces communs, services annexes, autant d'éléments qui augmentent le revenu par lit tout en améliorant l'expérience résidentielle.

Car l'étudiant d'aujourd'hui n'achète pas seulement une chambre, il recherche une localisation, une sécurité, une connexion sociale, un environnement de travail, une simplicité administrative et parfois même une forme de communauté. La résidence étudiante moderne se rapproche ainsi davantage d'un « micro-campus urbain » que du simple studio meublé traditionnel.

Pourquoi les investisseurs institutionnels s'intéressent au PBSA

L'intérêt des investisseurs institutionnels pour les résidences étudiantes n'a donc rien d'anecdotique.

Le segment européen du PBSA représenterait désormais entre 90 et 120 milliards d'euros, Royaume-Uni inclus. Et surtout, il figure parmi les segments immobiliers ayant connu la plus forte institutionnalisation de la dernière décennie.

Ce mouvement s'explique aussi par le contexte plus large du marché immobilier : depuis plusieurs années le bureau subit les effets du télétravail, le commerce traverse une transformation structurelle liée au e-commerce et certains segments logistiques deviennent très concurrentiels, tandis que les investisseurs recherchent toujours des revenus récurrents indexés sur l'inflation.

Dans cet environnement, la résidence étudiante apparaît comme un compromis particulièrement attractif, car elle offre un usage résidentiel, une forte profondeur de demande, des cash-flows relativement résilients et une capacité d'indexation locative. Elle offre ainsi une combinaison rare entre caractéristiques core et croissance potentielle.

Le rôle des opérateurs spécialisés dans la performance des résidences étudiantes

Dans ce secteur, la qualité de l'actif immobilier reste évidemment fondamentale : localisation, proximité des universités, desserte en transports, qualité de construction, efficacité énergétique, taille des espaces communs.

Mais la dimension opérationnelle est tout aussi essentielle, car une résidence étudiante vit à un rythme particulier. Elle connaît des pics saisonniers extrêmement marqués :

• commercialisation rapide avant la rentrée ;
• rotations fréquentes ;
• gestion intensive ;
• maintenance permanente ;
• attentes élevées des résidents.

Le gestionnaire joue donc un rôle central dans la performance globale de l'actif. Cette dimension explique pourquoi les grands investisseurs institutionnels privilégient souvent des partenariats avec des opérateurs spécialisés disposant d'équipes locales, d'outils marketing, de plateformes de réservation et d'une véritable expertise opérationnelle. Dans certains cas, la frontière entre immobilier et exploitation devient presque aussi fine que dans l'hôtellerie.

Les risques liés à l'investissement en résidences étudiantes restent identifiés

Comme toute classe d'actifs, la résidence étudiante n'est évidemment pas dépourvue de risques.

Le premier est réglementaire : encadrement des loyers, normes ERP, fiscalité locale, contraintes énergétiques : le résidentiel reste un sujet politiquement sensible dans de nombreux pays européens.

Le second concerne le développement car construire aujourd'hui en Europe est long, coûteux et techniquement complexe. Les hausses de coûts observées depuis 2021 ont fortement pesé sur les marges de promotion et sur les équilibres économiques des projets.

Enfin, il existe un risque politique plus diffus, celui de voir certains marchés considérer les résidences étudiantes privées comme un symbole de financiarisation du logement.

Mais précisément parce que ces risques sont connus, ils tendent à être relativement bien intégrés par les acteurs professionnels. Et dans certains cas, ces contraintes deviennent elles-mêmes des barrières à l'entrée qui limitent la concurrence future.

Des résidences étudiantes conçues comme de véritables lieux de vie

Ce qui frappe aujourd'hui dans les grandes opérations européennes de PBSA, c'est leur sophistication croissante. Les projets ne se limitent plus à juxtaposer des chambres standardisées, mais ils cherchent à créer des lieux de vie complets.

Prenons un exemple de l'un de nos fonds sous-jacents à Leeds, au Royaume-Uni. Au cœur de Woodhouse Lane, l'une des principales artères étudiantes de la ville, un projet développé par BlackRock illustre parfaitement cette évolution : le quartier concentre plusieurs universités, un conservatoire, une école de danse et près de 250 000 étudiants évoluent dans cette ville.

Le projet comprend plusieurs centaines de chambres, des commerces, des espaces de coworking, un gymnase, des locaux vélos, des espaces communs et même un « sky lounge ».

On y retrouve donc toute la logique contemporaine du PBSA : créer un environnement capable d'attirer, fidéliser et densifier les usages. La résidence étudiante cesse alors d'être un simple produit résidentiel, elle devient partie de la ville.

Pourquoi investir dans les résidences étudiantes via des fonds ?

Investir directement dans ce type d'actifs reste néanmoins complexe pour un investisseur individuel.

Les opérations sont généralement importantes, souvent plusieurs dizaines de millions d'euros, et nécessitent expertise locale, origination, analyse réglementaire, capacités de développement, sélection des opérateurs, gestion des risques de construction et parfois restructuration ou repositionnement d'actifs existants.

C'est précisément là qu'intervient la logique des fonds. Ils permettent une exposition multi-pays, une mutualisation des risques, un accès à des opérations hors marché et une capacité institutionnelle de négociation.

Ils permettent surtout d'accéder à un marché devenu profondément professionnel. Car le PBSA européen n'est plus un marché artisanal. Il attire désormais les fonds souverains, les assureurs, les fonds de pension, les grands asset managers internationaux et les plateformes spécialisées.

Les villes universitaires deviennent un moteur de croissance économique

Au fond, la montée des résidences étudiantes raconte le retour de la ville universitaire comme moteur économique. Pendant longtemps, beaucoup de campus européens vivaient dans une forme de séparation relative avec leur environnement urbain. Aujourd'hui, les frontières deviennent plus poreuses.

Les étudiants travaillent dans des cafés, fréquentent des espaces hybrides, utilisent les transports urbains, participent à l'économie locale, créent des start-ups, restent parfois dans la ville après leurs études. Les villes étudiantes ne sont plus simplement des lieux de passage académique, elles deviennent des écosystèmes économiques complets.

Dans ce contexte, le logement étudiant cesse d'être un simple sujet social ou administratif. Il devient un enjeu d'attractivité urbaine, car les métropoles capables d'accueillir les étudiants internationaux attirent ensuite les talents, la recherche, l'innovation, les entreprises et le capital humain. Et cette logique dépasse largement l'immobilier.

Les résidences étudiantes, un actif immobilier porté par les évolutions démographiques

Il existe enfin une dimension plus subtile dans cette classe d'actifs. Les résidences étudiantes accompagnent un moment très particulier de la vie : celui du départ. Premier logement. Première autonomie. Première ville inconnue. Première clé confiée. Première cuisine partagée à minuit avant un examen.

Cette charge émotionnelle explique sans doute pourquoi les meilleurs opérateurs travaillent autant l'expérience résidentielle. Ils ne logent pas simplement des occupants, ils accueillent des trajectoires.

Derrière les tableaux Excel, les taux d'occupation et les rendements, il existe toujours cette réalité très concrète : chaque rentrée universitaire voit arriver des milliers de jeunes adultes dans des villes qu'ils ne connaissent pas encore, et tous cherchent la même chose : un endroit où commencer.

Conclusion : une demande de logements étudiants déjà visible et durable

Dans l'immobilier, beaucoup de stratégies reposent sur des hypothèses de demande future. La résidence étudiante présente une caractéristique beaucoup plus rare : la demande existe déjà.

Elle est visible, mesurable, persistante.

Les étudiants sont là, les universités sont là, les villes continuent de croître. Et l'offre reste insuffisante dans une grande partie de l'Europe. C'est précisément ce qui explique l'intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour cette classe d'actifs : non pas parce qu'elle serait à la mode, mais parce qu'elle répond à une tension structurelle durable entre démographie, urbanisation et mobilité académique.

Et dans un marché immobilier européen encore en pleine recomposition, cette visibilité constitue peut-être l'un des actifs les plus précieux qui soient.

Par Patrick Jenvrin, Directeur des Investissements - Openstone

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