Quels critères retenir pour choisir une SCPI en 2026 ?

Dans un marché des SCPI marqué par de fortes disparités en matière de collecte, de liquidité, de rendement et d'évolution des prix de part, les critères de sélection sont plus déterminants que jamais. Performances, qualité du patrimoine, stratégie de la société de gestion ou encore potentiel de revalorisation : quels éléments privilégier pour choisir une SCPI en 2026 ? Avec Sébastien Delattre, conseiller en gestion de patrimoine et fondateur d'Ambre Patrimoine.

Marché des SCPI en 2026 : une collecte en hausse mais un marché à plusieurs vitesses

Sébastien Delattre : Déjà, le marché est reparti en collecte dès 2025. On a quasiment 4,6 Mds€ de collecte nette sur les SCPI en 2025. La tendance se poursuit en 2026. Là, les chiffres au premier trimestre, on est à plus de 1,1 Md€ de collecte. Mais marché à deux vitesses, voire plusieurs vitesses, on en parlera un peu après, parce que cette collecte est vraiment très concentrée sur certaines SCPI, principalement les SCPI diversifiées.

Liquidité, rendement, prix de part : pourquoi les écarts se creusent entre les SCPI

Sébastien Delattre : D'abord, on a le problème de la liquidité, puisque même s'il y a de la collecte, cette collecte est très concentrée sur certaines SCPI et beaucoup de SCPI ne collectent pas et donc ont des problèmes de liquidité. Au 31 décembre 2025, selon les chiffres de l'ASPIM, on a quasiment 3 % de la capitalisation totale des SCPI qui sont en illiquidité. Et ce n'est pas uniquement des SCPI qui ont leur prix de part qui a baissé, même des SCPI comme Immorente, dont tous les critères sont au vert, ont aujourd'hui un problème de liquidité. On va avoir aussi des taux de distribution qui sont extrêmement variables. Certaines SCPI affichent des taux de distribution à plus de deux chiffres, d'autres sont à moins de 4 %, donc on est du simple au triple, voire au quadruple. Donc énorme différence, même si les SCPI qui affichent des performances à deux chiffres, ce sont des SCPI qui viennent d'être lancées et donc ce n'est pas leur « vraie rentabilité », celle du long terme, celle qui sera importante pour les investisseurs. Par rapport à l'évolution des prix de part également, on peut noter une vraie dichotomie. On a 14 SCPI qui ont leur prix de part qui a baissé en 2025, alors qu'il y en a 17 qui ont monté leur prix de part. Par contre, celles qui ont baissé, ce sont les plus grosses. Donc, si on regarde la globalité du marché, on est quand même largement en baisse avec des prix de part qui ont baissé en moyenne de 3,45 % en 2025.

Quels critères retenir pour sélectionner une SCPI en 2026 ?

Sébastien Delattre : Les critères, même si le marché est très différent de ce qu'il a pu être les dernières années, n'ont pas changé. On va d'abord s'intéresser aux performances. Performance, le taux de distribution, la revalorisation. Et dans le taux de distribution, comment celui-ci a été construit ? Est-ce qu'on ne distribue que le résultat de l'année de la SCPI, ce qui est un excellent critère ? Ou est-ce qu'on va ponctionner les liquidités ? Est-ce qu'on va distribuer des plus-values ? Est-ce que cette distribution de revenus va être pérenne ou non ? On va voir également la composition du patrimoine. Traditionnellement, le nombre d'actifs, sa diversification, son taux d'occupation financière, leur localisation. On va avoir également la solidité de la société de gestion et ses stratégies, parce que dans un contexte perturbé comme ça peut l'être aujourd'hui, on a besoin d'une stratégie court terme pour éteindre le feu ou éviter de se prendre les pieds dans le tapis, une stratégie de moyen terme pour préparer l'avenir et une stratégie de long terme pour pérenniser le revenu pour les investisseurs. Et puis, comme toujours, on n'oublie pas l'adéquation avec le client.

Quel est le portrait type de la meilleure SCPI ?

Sébastien Delattre : Je ne sais pas si la SCPI idéale existe, mais quels sont les critères que j'affectionne particulièrement et que je regarde principalement ? Pour moi, une bonne SCPI, c'est déjà une SCPI qui a collecté ces trois dernières années et qui n'a pas de problème de liquidité. Donc pourquoi ? Marché tendu dit, pour ceux qui peuvent acheter, des opportunités d'achat et donc un potentiel de rendement pour les années à venir. Et si on peut mettre un nom dessus, on peut regarder par exemple les SCPI CORUM, notamment CORUM Origin, très belle collecte ces dernières années et normalement potentiel de rendement pour les dix prochaines années quasi assuré.

Tout le monde ne sera pas d'accord avec ce critère, mais moi j'aime bien les SCPI qui ont de l'ancienneté ou, tout du moins, des sociétés de gestion qui ont de l'ancienneté. Pourquoi ? Même s'il y a beaucoup de sociétés de gestion intéressantes qui se sont créées ces trois, quatre dernières années, le temps n'a pas encore fait la séparation du bon grain de l'ivraie. Et est-ce qu'elles sauront gérer la prochaine crise financière ? Parce qu'aujourd'hui, elles ont de bonnes performances parce que c'est facile quand on achète au bon moment. Mais est-ce qu'elles sauront gérer la prochaine crise ? Est-ce qu'elles ont la capacité de gérer très bien une forte collecte qui leur arrive dessus ? Elles ne sont peut-être pas suffisamment paramétrées, voire n'ont pas des équipes suffisamment importantes pour pouvoir gérer ça, tandis qu'une grosse société de gestion, comme PERIAL, aura toutes les équipes pour pouvoir gérer ça. Ensuite, comme le but d'une SCPI, c'est d'abord la distribution de revenus, une stabilité dans les revenus, dans la distribution, dans la projection. Et là, pour prendre un exemple, le meilleur exemple, à mon avis, c'est Épargne Pierre, qui a une distribution sur les résultats de la SCPI depuis plusieurs années extrêmement stable, donc extrêmement appréciable, avec de la lisibilité pour les investisseurs.

Potentiel de revalorisation et convictions : les critères qui font la différence

Sébastien Delattre : Si on cherche l'idéal. On aura également une SCPI qui a un potentiel de revalorisation. Je regarde particulièrement Novapierre Résidentiel en ce moment. Après, il faut rentrer dans les chiffres pour comprendre pourquoi, mais je la trouve particulièrement intéressante en ce moment. Et puis, si on en veut vraiment une idéale, on peut rajouter un dernier critère : une SCPI qui a des convictions, comme une de mes SCPI préférées actuellement, Euryale Horizons Santé.