PERIAL Suites Value : un nouveau fonds dédié à la micro-hôtellerie parisienne

PERIAL AM lance PERIAL Suites Value, son deuxième fonds professionnel, consacré à la transformation de bureaux et de commerces parisiens en suites hôtelières haut de gamme. Matthieu Navarre, Directeur de l'offre BtoB et Professionnels, présente cette nouvelle stratégie d'investissement et revient sur les perspectives du marché immobilier et des SCPI.

Où en sommes-nous aujourd’hui et comment se présente 2027 ?

Marché immobilier et SCPI : une collecte disparate et une liquidité sous pression

Matthieu Navarre : Sans doute le marché des SCPI, finalement, est le corollaire du marché immobilier. Le marché immobilier en France au premier semestre, ce sont 8 Md€ de transactions, que tout le monde décrit finalement comme une reprise relativement timide, mais qui, dans les faits, cache... c'est qu'il y a un portefeuille, une transaction de 2 Md€. Si nous enlevons cette transaction, cette macrotransaction, le marché est en recul. Si nous ajoutons l'inflation, si nous ajoutons la remontée des taux à cela, nous devons être sur une OAT à 4,5 % au moment où nous nous parlons. La réalité, c'est que nous avons une prime de risque immobilière qui est sous tension. Et donc une rencontre entre acheteurs et vendeurs qui se fait de moins en moins facilement. Parallèlement à cela, le marché des SCPI, si nous le regardons de plus près, en réalité, il est extrêmement disparate de deux points de vue. De la collecte, d'une part, qui n'est pas que concentrée. Nous avons beaucoup parlé de cette concentration, nous avons beaucoup parlé des matchs entre jeunes et anciennes SCPI. La réalité, c'est que même parmi les jeunes aujourd'hui, il y en a certainement les deux tiers des millésimes de 2023-2026 qui ne trouvent pas leur marché.Et puis deuxième phénomène, la pression sur la liquidité s'accroît. Nous avons plus d'une quarantaine de SCPI qui sont illiquides sur le marché et nous aurons une responsabilité en tant que société de gestion de trouver des solutions de liquidité en 2026, à un moment où nous utilisons encore des outils qui datent d'un moment où la SCPI ne faisait que collecter.

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Comment se passe la mise sur le marché secondaire de PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris ?

Matthieu Navarre : C'est quelque chose dont nous avons beaucoup parlé ces derniers mois et qui est très important. PERIAL AM se transforme. PERIAL AM évolue énormément, nous en avons parlé, il y a eu des arrivées extrêmement marquantes dans la société de gestion avec deux missions extrêmement distinctes. La première, adresser les fonds les plus anciens, c'est la suspension de variabilité et la mise en place de marchés secondaires. La seconde, garder une dynamique forte sur les fonds qui fonctionnent. Sur le premier item du marché secondaire, si nous regardons par les chiffres : cinq mois d'exercice, globalement ce que nous pouvons nous dire, c'est que c'est un marché qui reste extrêmement mesuré. D'abord parce qu'il y a à peine 10 %, globalement un gros 10 % sur les deux fonds, des parts qui étaient mises en vente avant la suspension de variabilité qui se sont représentées sur le marché secondaire. Premier élément, ça emporte que nous avons une faible proportion de la capitalisation qui est en vente aujourd'hui. Et les échanges se font extrêmement décotés, nous le savons, entre -30 % et -40 % de la valeur de réalisation. Donc très propice à l'acheteur, un peu moins au vendeur. La mise en place du marché secondaire, je crois que c'est l'élément le plus important, n'a de sens qu'à condition qu'il y ait un plan d'action immobilier précis. C'est ce que nous avons communiqué en début d'année. L'objectif d'un marché secondaire, c'est de nous dire : nous mettons sous cloche un fonds pendant un certain temps et nous allons agir de manière à optimiser au maximum le dividende pour les associés. Ça passe par des arbitrages, ça passe par des renouvellements, ça passe par des relocations, ça passe par un travail sur la dette et tout ça, ça doit être objectivé, ça doit être suivi, suivable, mesurable dans le temps. Un marché secondaire sans plan d'action immobilier, ça ne vaut rien.

En quoi est-ce une alternative à ceux qui cherchent une autre façon d'investir dans l'immobilier ?

Fonds professionnels : PERIAL Suites Value prend le relais de PERIAL Next Value 1

Matthieu Navarre : Nous avons annoncé le lancement de PERIAL Suites Value qui prend le relais de PERIAL Next Value 1. PERIAL Next Value 1 est le premier opus professionnel qui a eu un certain succès. Nous avons capté quelque 30 M€ d'actifs immobiliers, nous avons fait le choix de clôturer la collecte. C'est aussi la discipline que nous essayons d'insuffler au sein de la société de gestion. Et ce sont des fonds professionnels, effectivement, qui ne viennent pas en contradiction d'une part avec ce que nous faisons sur les anciens fonds, et notamment les SCPI de PERIAL AM. Premier élément. Deuxième élément, nous avons énormément d'investisseurs institutionnels, particuliers, qui nous réclament des fonds peut-être plus petits, plus tangibles, plus mesurables, plus thématiques sur lesquels investir, et c'est le cas de PERIAL Suites Value.

Qu'est-ce que la micro-hôtellerie parisienne et pourquoi s'y intéresser maintenant ?

Matthieu Navarre : Alors d'abord, qu'est-ce que la micro-hôtellerie ? Ce sont des suites hôtelières haut de gamme. Très simplement, ce sont des biens qui, en général, sont beaucoup plus compacts que les hôtels traditionnels, moins de 40 chambres, qui sont situés dans des cœurs de très grandes villes. Aujourd'hui, nous l'adresserons à Paris intramuros. Et pourquoi ? Parce qu'il y a un flux touristique qui est extrêmement dense. Ce qui va changer avec l'hôtellerie traditionnelle, c'est d'une part l'expérience que nous offrons à l'utilisateur, beaucoup plus moderne, beaucoup plus lifestyle, mais d'autre part l'utilisation du mètre carré que nous faisons. Nous optimisons la surface au bénéfice de la rentabilité. Et donc du taux d'occupation, et de la rentabilité. Pourquoi Paris ? Paris n'est pas en pénurie d'hôtels, 1 800 hôtels dans la capitale. Néanmoins, si nous regardons haut de gamme et luxe, nous avons quelque 180 hôtels d'un côté, 120 de l'autre. Et donc là, il y a un manque que nous adressons. Comment l'adressons-nous ? PERIAL Suites Value procédera à l'acquisition de commerces et de bureaux que nous transformons en micro-hôtels. Nous détiendrons murs et fonds. Ce FPCI sera par ailleurs éligible au dispositif 150-0 B ter.

Quel est le maître mot chez PERIAL AM désormais ?

Matthieu Navarre : Il restera celui que nous avons tenté de marteler : beaucoup moins de promesses, beaucoup plus de discipline sur les deux pans de notre activité, et les actions que nous menons sur les fonds les plus anciens et sur les fonds que nous lançons actuellement.

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