La santé revient : point sur le marché de l'immobilier de santé au S1 2025 (Euryale)

Un contexte économique encore instable

Le premier semestre 2025 a été marqué par une forte volatilité. En avril, l'annonce par le Président des Etats-Unis d'une renégociation des tarifs douaniers mondiaux a provoqué un choc d'incertitude, entraînant une chute des marchés boursiers, avant un rebond rapide.
En Europe, la BCE a baissé ses taux directeurs au taux "cible" de 2%, marquant la fin de la phase inflationniste. Pourtant, les taux d'emprunt des Etats restent élevés (3,30% pour la France, 2,60% pour l'Allemagne), freinant le retour massif des investisseurs vers l'immobilier traditionnel.

Pour rappel, historiquement, les capitaux reviennent vers l'immobilier lorsque les rendements des bureaux "prime" dépassent de 150 points de base les taux souverains. Ce n'est pas encore le cas.

Immobilier alternatif : une dynamique positive

Malgré ce contexte, les investissements immobiliers en Europe progressent (+11% sur 12 mois selon Savills). Ce sont surtout les segments alternatifs qui tirent leur épingle du jeu :
Résidences étudiantes
Hôtellerie
Commerces
Immobilier de Santé

La santé parmi les secteurs alternatifs les plus attractifs

Immobilier de santé : un secteur résilient et attractif

Les volumes investis en immobilier de santé restent stables autour de 4 milliards €*, mais plusieurs signaux annoncent un regain d'intérêt :
Vente attendue d'une partie du portefeuille d'Emeis (leader européen du secteur)
Appétit croissant des fonds américains (Welltower, Omega, Franklin)
Le Royaume-Uni s'impose comme un marché à la fois liquide et attractif (la plupart des transactions du semestre y ont été réalisées, parfois par de nouveaux acteurs d'après JLL)

Où en est l'immobilier de santé européen ?

Rendements constatés :

En France : environ 5,00% pour le long séjour, 5,50% pour le court séjour*
En Allemagne : après des baisses de valeurs en 2022-2024, les transactions repartent fortement (900 M€ au S1 2025 vs 350 M€ au S1 2024 - source CBRE)

Nouvelles tendances : le modèle hybride

Les usages évoluent. Les exploitants s'orientent vers des modèles mixtes combinant hébergement et soins ambulatoires :
Hôtellerie hospitalière
Villages seniors
Intégration croissante de la télémédecine

Ce qu'il faut retenir
La reprise de l'immobilier est lente, mais l'immobilier de santé confirme sa résilience et attirera de plus en plus d'investisseurs.

*Source des données chiffrées : CBRE, JLL

Par Euryale

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