Quel potentiel pour la stratégie de recyclage urbain ? Avec Laurent Boissin (Novaxia Investissement) et Jérôme Rusak (L&A Finance)

‍

La deuxième partie de ce Face au marché consacré à Novaxia Investissement avec toujours Laurent Boissin et Jérôme Rusak, qui vous pose une nouvelle question dans cette deuxième partie.
 
Jérôme Rusak : Votre stratégie phare, c'est le recyclage urbain. Comment cela se passe-t-il ?
 
Laurent Boissin : C'est vrai que c'est notre stratégie phare au travers de notre unité de compte, Novaxia R.
 
Vincent Touraine : Nous allons détailler dans les minutes qui viennent, mais déjà sur la stratégie.
 
LB : En quoi ça consiste. C'est acheter des actifs qui aujourd'hui sont dans des zones en difficulté, en particulier pour le marché du bureau mais pas que, pour les actifs tertiaires et donc nous allons les transformer, nous allons les recycler. Nous allons transformer ces actifs aujourd'hui obsolètes en actifs résidentiels sur lequel la demande est importante.
 
JR : Pourquoi est-ce un bon timing pour aller vers cette stratégie ?
 
LB : Le timing n'a jamais été aussi bon qu'aujourd'hui.
 
VT : Quel optimisme !
 
LB : La chute ou la baisse forte des actifs tertiaires dans la zone périphérique.
 
VT : Pour le prix auquel vous rachetez les actifs.
 
LB : Absolument. Nous avons des opportunités aujourd'hui que nous n'aurions pas vu il y a un an ou deux. Donc c'est vraiment un très bon tempo pour nous pour avoir accès à cette matière première aujourd'hui décotée et que nous allons pouvoir transformer en logements sur lequel la demande structurelle est significative.
 
VT : Commercialisez-vous directement ces logements ? Ou passez-vous par des promoteurs ?
 
LB : Non, l'activité de notre UC c'est vraiment de transformer ces biens immobiliers en résidentiel et ensuite le résidentiel va être vendu. Nous n'avons pas vocation à gérer des immeubles. Donc ce sera vendu soit à des particuliers, soit en bloc. Les acteurs publics se sont saisis du sujet, du sujet résidentiel, avec par exemple la Caisse des Dépôts qui peut acheter en bloc des immeubles résidentiels pour ensuite les mettre à la disposition des utilisateurs, des particuliers pour les louer.
 
JR : Sur Novaxia R, où investissez-vous ? Auriez-vous un ou deux exemples à nous donner ?
 
LB : Nous avons une empreinte sur l'Île-de-France assez importante parce que c'est dans ce marché où nous voyons ce déséquilibre structurel entre une demande forte, une attractivité de la zone néanmoins, puisque c'est une zone d'emploi importante, et une zone où les valeurs sont décotées sur les actifs tertiaires, avec des acteurs, nous parlions des SCPI tout à l'heure, qui aujourd'hui ont des difficultés, qui ont besoin d'arbitrer, c'est vrai pour les SCPI, c'est vrai pour un certain nombre de clients institutionnels qui ont besoin de liquidités et donc ce véhicule peut saisir ces opportunités.
 
JR : Il a un certain nombre de risques. Vous parliez de l'augmentation des taux, peut-être la stabilisation, comment gérez-vous l'ensemble des risques de Novaxia R ?
 
LB : Nous avons deux approches sur la partie recyclage. Nous allons nous positionner à la fois sur des actifs qui vont être redéveloppés rapidement. C'est typiquement des actifs vacants et sur lesquels nous allons travailler sur les autorisations pour les transformer rapidement en logements. Et de l'autre côté, nous avons une stratégie un peu plus long terme. Nous allons acheter des actifs encore loués mais qui vont devenir vacants sous 2-3 ans et ces actifs vont ensuite être transformés.  Ce qui donne dans le patrimoine de Novaxia R une granularité et finalement une temporalité dans le développement donc ça nous permet de lisser nos projets et justement de faire face aux différentes phases de cycle et donc de lisser la performance sur le long terme.
 
VT : Quelle performance sur 2023 ? À ce stade vous donnez toujours une fourchette ?
 
LB : Oui. Nous sommes une UC donc la valeur est connue toutes les semaines. Nous avons une valeur liquidative connue. Nous sommes aujourd'hui au-delà de + 2 % de croissance de la valeur liquidative sur l'année 2023. Ça se compare à un marché qui, en moyenne, est à - 5 %.
 
VT : Ce sont des comptes arrêtés à septembre ? Octobre ?
 
LB : Prenons fin septembre nous étions à 2 % de croissance de la VL qui se compare à 5 % de la croissance du marché des unités de compte avec des écarts importants. Retenez que sur le marché UC, il y a des écarts entre - 13 % au 30 septembre et + 5-6 %.
 
VT : Comment ça se passe depuis fin septembre ?
 
LB : Là, nous arrivons à la fin de l'année. Nous progressons. Notre perspective pour la fin de l'année, nous avons donné une indication de performance qui est entre 3 et 4 % ce qui veut dire que nous allons passer de + 2 % probablement à + 3 ou 4 % d'ici la fin de l'année. Nous sommes assez confiants sur notre performance de fin d'année, en particulier dans le contexte de marché où pas mal d'acteurs craignent des baisses de VL sur les UC comme sur les SCPI. Et nous sommes confiants également pour l'année prochaine puisque...
 
VT : Nous reparlerons de 2024 et de la suite. Jérôme, rapidement.
 
JR : Nous avons parlé de problème de liquidité parfois sur certaines UC. Où en êtes-vous de votre collecte ?
 
LB : C'est un point important. La liquidité est un sujet pour les SCPI. C'est vrai pour le marché immobilier, c'est vrai pour les UC. Ne retenez qu'à la fin du mois de septembre, Novaxia R, c'est la deuxième UC en termes de collecte sur le marché. Nous avons une collecte nette de 172 M€ à la fin du mois de septembre et pour vous donner une indication sur le T4 qui commence à avancer, nous sommes autour en net de 20-25 M€, nous sommes autour de 20-25 Ms de collecte nette sur Novaxia R donc nous continuons à avoir une collecte nette positive, donc ça répond à la question de la liquidité. Nous avons des ressources à la fois pour investir et puis pour répondre aux besoins de liquidité éventuellement donc nous sommes assez confiants là-dessus.
 
VT : C'est tout pour la deuxième partie de ce Face au Marché. Tout de suite, nous parlons des perspectives de l'UC Novaxia R et de sa dimension responsable et solidaire. À tout de suite.

‍

>> Voir l'émission complète