Nouveau Premier Ministre : conséquences et scénarios possibles pour le marché immobilier. (Christophe Tunica, Axesscible)

Le marché immobilier, dont certains des acteurs sont au bord de l’asphyxie depuis plus de 2 ans maintenant, n’échappera évidemment pas à la détresse impatiente qui crie à l’envie ses besoins d’assouplissements règlementaires ou de mesures de relance. Souvent considéré comme un baromètre de la santé économique (« quand le bâtiment va, tout va »), le secteur réclame tant des mesures d’assouplissement normatives (on pense évidemment aux diagnostics énergétiques et aux règlementations thermiques), qu’évidemment des mesures d’incitation fiscale.

Quelle que soit la future orientation politique de Michel Barnier, homme de droite, cette nomination soulève bien sûr des interrogations et ouvre la voie à des scénarios divers pour l'avenir du secteur.

Dans cet article, nous essaierons d’analyser l'impact potentiel du gouvernement Barnier sur le marché immobilier, en nous penchant sur les principales conséquences à court et à long terme, ainsi que les scénarios possibles en fonction des options politiques mises en place.

Impact immédiat sur la confiance des investisseurs immobiliers

Confiance ou pas confiance du marché ? Tout le monde sait que le secteur est particulièrement sensible à la stabilité ou à l’incertitude politique... Et le moins qu’on puisse dire, c’est que le contexte n’est pas pour l’heure dans l’ambiance ! Ainsi les investisseurs pourraient soit réagir favorablement à une ligne politique favorable au secteur, soit au contraire, continuer d’adopter une attitude attentiste si l’orientation politique laisse présager des réformes fiscales ou réglementaires encore plus contraignantes.

Le scénario optimiste

Un Premier ministre avec une orientation pro-entreprises et favorable à l’investissement immobilier pourrait redynamiser le marché. Des mesures incitatives telles que la réduction des charges fiscales pour les investisseurs, des dispositifs défiscalisant innovants ou des aides à l’acquisition pour les primo-accédants, pourraient encourager la reprise du marché, notamment dans les grandes métropoles.

Le scénario pessimiste

Si le nouveau gouvernement annonce des politiques restrictives, comme un durcissement de la fiscalité immobilière (dans la foulée des dernières discussions de nos amis sénateurs sur la fiscalité de la location meublée) ou des limitations sur l'investissement locatif, les acteurs du marché pourraient se montrer encore plus réticents à engager de nouveaux projets, provoquant ainsi un nouveau coup de froid sur des transactions déjà atones ainsi qu’une nouvelle baisse du niveau des prix.

Le statut quo

Compte tenu du contexte politique, « l’immobilisme immobilier » n’est pas selon nous une option envisageable, sauf si le pays « s’englue » progressivement dans la crise politique, attendant alors une nouvelle dissolution en juin 2025.

Les conséquences de l’évolution des taux d'intérêt sur le financement immobilier

La détente des taux d’intérêts a été amorcée par la Banque Centrale Européenne dans son combat contre la hausse des prix et ce, avec une réussite certaine ces derniers mois. On peut le voir, les taux des emprunts immobiliers pratiqués par les banques ont commencé d’ailleurs à décroitre.

Un nouveau danger et non des moindres, pointe cependant à l’horizon : placé sous procédure de surveillance par la Commission européenne, la politique budgétaire menée par le nouveau gouvernement va être regardée à la loupe et aura forcément un impact direct sur le niveau des obligations assimilables du Trésor qui, en cas de nouveau dérapage, pourraient connaître des tensions sur les marchés. En effet, une hausse des taux d’intérêt n’est pas à exclure, réduisant ainsi la capacité d’achat des ménages et freinant à nouveau les investissements. Pas simple l’équation…

Changements législatifs et réglementaires : vers un renouveau des politiques du logement ?

Qu'il s'agisse de politiques de construction, de soutien à la rénovation énergétique ou de régulation des loyers, le secteur immobilier est un enjeu majeur pour chaque nouveau gouvernement : on le dit souvent, « quand le bâtiment va, tout va. »

Si le gouvernement décide de relancer la construction de logements sociaux ou d'encourager la rénovation énergétique des bâtiments, cela pourrait soutenir la demande dans le secteur de la construction et dynamiser l'ensemble de la chaîne immobilière. Par ailleurs, des politiques fiscales favorables aux investisseurs immobiliers pourraient également accroître l'attractivité du marché.

En revanche, des réformes qui imposeraient des restrictions supplémentaires aux propriétaires bailleurs, par exemple un encadrement plus strict des loyers, ou des normes environnementales encore plus contraignantes, pourraient ralentir le marché locatif, réduire l’offre et freiner l’investissement immobilier.

Répercussions sur l’attractivité des zones géographiques

La politique de logement du nouveau Premier ministre influencera également les dynamiques géographiques du marché immobilier. En fonction des orientations politiques (rééquilibrage des zones rurales/urbaines, développement des infrastructures), certaines régions pourraient connaître une augmentation de la demande, tandis que d'autres verraient leur attractivité diminuer.

Une politique moins centralisatrice pourrait encourager le développement des infrastructures dans les zones moins denses, stimulant ainsi le marché immobilier dans les régions périphériques, régions qui en ont le plus besoin. Cela pourrait notamment bénéficier aux zones rurales et aux villes modestes, où le prix de l’immobilier est plus abordable.

Si à l’inverse, la priorité est donnée aux grandes métropoles, ces dernières pourraient continuer à concentrer la demande, accentuant les pressions sur les prix dans des contextes déjà très tendus. Les villes moyennes, en revanche, pourraient connaître une stagnation ou un déclin du marché.

Conclusion

La nomination du futur gouvernement est une équation à plusieurs inconnues pour Michel Barnier. Le momentum est particulièrement déterminant, et entraînera des changements majeurs pour le marché immobilier.

Les investisseurs et les acheteurs seront donc attentifs à la ligne politique qui sera adoptée, notamment en matière de fiscalité, de régulation des loyers, ou encore de soutien éventuel aux primo-accédants. Aider le secteur, c’est créer de la dépense ou freiner les rentrées fiscales, donc accroître le déficit et le prix de l’argent à terme.

Ne pas accompagner le secteur, c’est le laisser moisir dans son atonie actuelle et voir de nombreux acteurs mourir. Donc là encore, le budget de l’État pourrait être susceptible d’en faire les frais…Alors peste ou choléra ? Ne l’oublions pas, même si cela fait « vieux jeu », je le redis parce que j’y crois depuis toujours : « quand le bâtiment va, tout va. ». Mais cela n’engage que moi…

Par Christophe Tunica, Axesscible

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