La location meublée…dans l’oeil du cyclone, Hugo Lassagne (Magnacarta)

Madame Annaïg Le Meur, députée du Finistère, a remis un rapport sur la fiscalité locative le 15 juillet, dont le double-objectif, fixé par Matignon, était de favoriser la location longue durée et d’assurer une offre de logements privés abordables et de qualité. Pour y répondre favorablement, nombreuses sont les propositions et les scenarios envisagés, susceptibles d’être intégrés dans la prochaine loi de finances sous forme d’amendement(s). Tour d’horizon des principaux axes en jeu.

Vers la suppression du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel

Il est ainsi proposé que les revenus tirés de la location meublée (non professionnelle) soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers, marquant ainsi la fin d’une dichotomie de régime fiscal entre la location nue et la location meublée peu justifiable d’un point de vue juridique.

À retenir :

• Quel que soit le scenario envisagé, le plafond pour bénéficier du régime micro-foncier serait porté à 30 000 €.

• Seul le montant de l’abattement dudit régime reste à définir, fonction de la nature de la location (nue ou meublée) et de sa durée (courte ou longue). Si les variables sont nombreuses, retenons en substance que l’abattement du régime micro-foncier serait a priori de 30 %, 40 % ou 50 % des recettes locatives brutes.

• À noter que l’une des propositions ouvre la possibilité, pour les déclarants au réel et dont seules bénéficieraient les locations de longue durée (nues ou meublées), de pratiquer un amortissement forfaitaire annuel de 2 % de la valeur du bien (en excluant la valeur du terrain, qui serait elle aussi fixée forfaitairement à 40 % de la valeur totale du bien).

Le préjudice potentiel pour le loueur en meublé non professionnel est donc important, n’ayant plus la faculté sous le régime réel d’amortir son parc locatif meublé et ainsi, bénéficier de revenus « défiscalisés », tout du moins pendant les premiers exercices. Il le sera d’autant plus en cas de cession en ce qu’il est prévu que le prix de revient à retenir, nécessaire à la détermination de la plus-value immobilière imposable, sera potentiellement diminué des dotations aux amortissements pratiquées jusqu’alors !

Difficile toutefois d’imaginer qu’une telle mesure, de nature potentiellement confiscatoire pour le cédant, soit in fine adoptée par le parlement et jugée constitutionnelle…

Maintien du régime fiscal du loueur en meublé professionnel

Pour mémoire, au niveau de l’impôt sur le revenu, sont actuellement considérés comme professionnels les loueurs qui remplissent cumulativement deux conditions :

• Les recettes locatives annuelles brutes tirées de la location meublée représentent plus de 23 000 € TTC.

• Les recettes locatives annuelles brutes tirées de la location meublée sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Le rapport « Le Meur » propose de porter le seuil de revenus à 30 000 € TTC et d’intégrer, dans la notion d’« d’autres revenus professionnels du foyer fiscal »… les revenus de capitaux mobiliers !

Pas simple donc d’y accéder, sauf à être rentier (ou retraité) et de disposer de revenus de locations meublées conséquents. Pour ces rares « privilégiés », l’exploitation sera optimisée par la pratique du jeu des dotations aux amortissements par composantes ; rappelons toutefois qu’au terme de ladite exploitation, une plus-value professionnelle sera imposable, générant une potentielle charge fiscale et social prohibitive malgré l’application potentielle de dispositifs d’exonération.

Affaire à suivre !

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Par Hugo Lassagne, Directeur de l'Ingénierie Patrimoniale, Magnacarta Group

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