SCPI : la prudence reste-t-elle de mise face à une possible remontée des taux ?

Le marché des SCPI aborde 2026 dans un contexte encore incertain, marqué par des tensions géopolitiques et une possible remontée des taux. Entre résilience des collectes, ajustements des valorisations et recomposition des allocations vers des actifs alternatifs, les acteurs du secteur avancent avec prudence tout en identifiant de nouveaux relais de performance. Philippe Chambéry, Directeur du Développement commercial chez Praemia REIM et Luis Heras Perera, Directeur Commercial de Spirit REIM Services.

Où en êtes-vous chez Praemia REIM ?

Philippe Chambéry : Ça a beaucoup changé. On est devenu Praemia REIM. C'est une plateforme pan-européenne de gestion d'actifs immobiliers pour compte de tiers, présente dans six pays européens et avec deux bureaux de représentation, à Singapour et en Corée. Effectivement, le bureau, tu le soulignes, a quelque peu diminué dans nos allocations. On était à peu près à 44 % de nos actifs en bureau en 2022. Aujourd'hui, on est à peu près à 28 % au profit d'un recentrage vers les actifs dits alternatifs, et notamment la santé et l'éducation, qui représentent aujourd'hui 52 %.

Chez Spirit REIM votre segment de marché, ce sont les parcs locaux d'activité. De quoi parle-t-on exactement ?

Luis Heras Perera : Exactement. Nous, notre thématique principale, c'est les parcs et locaux d'activité. On est adossé au groupe Spirit, qui est un acteur global de l’immobilier et qui est d’ailleurs leader sur les parcs et locaux d’activités en Île-de-France. Donc on a un savoir-faire sur cette classe d'actifs. Donc les parcs et locaux d'activité, pour rentrer dans le détail, c'est une classe d'actifs où on va se retrouver aux périphéries des villes. On va retrouver des ensembles immobiliers avec cinq, six cellules où on va pouvoir loger des PME, des PMI qui vont pouvoir exercer leur activité d'une façon très flexible, très réutilisable, avec une grande diversité locative. C'est ça le but du jeu et c'est ça le fait de pouvoir développer le tissu économique local des entreprises françaises.

L'inflation est-elle une menace pour le secteur des SCPI ? 

Philippe Chambéry : On va dire que le marché de la SCPI de façon générale a été assez résilient puisqu'on a quand même sur plus de 5 milliards d'euros de collecte qui ont été enregistrés l'année dernière. On est certes loin des pics supérieurs à 10 milliards d'euros, mais c'est un marché qui se porte encore bien. Les impacts ont été assez lourds sur les valorisations au cours des trois dernières années. C'est une certitude. Je pense que ça n'a échappé à personne, en particulier sur le banalisé que sont le bureau et le commerce. On a des classes actives qui ont plutôt mieux résisté que d'autres, notamment l'alternatif, tel que la santé, bien sûr, au premier rang desquels, mais aussi l'hôtellerie ou encore le résidentiel. C'est un peu notre violon aujourd'hui. On a une inflation sous-jacente qui repart aujourd'hui aux alentours de 2,5 %. On peut avoir à l'instant où on se parle à horizon court terme un décrochage de valeur. Donc, on est très prudent dans ce cycle qui, pourtant, est un cycle d'atterrissage. On le voit, en fait, au niveau des taux à l'acquisition qui se sont pour beaucoup, en fait, aujourd'hui, qui ont atterri. Mais on est relativement prudent, notamment sur le banalisé. Il y aura certainement un momentum, mais laissons passer cette période un peu floue pour essayer, effectivement, d'avoir une vision un peu plus précise à l'horizon d'un an.

Ça vous inquiète, cette potentielle remontée des taux ?

Remontée des taux : un facteur clé de vigilance pour les investisseurs

Luis Heras Perera : Effectivement, c'est quelque chose qu'on regarde de très près, c'est-à-dire que nous, on va vraiment regarder les taux longs. C'est ça qui nous intéresse aujourd'hui pour la valorisation de nos actifs. Et effectivement, on est dans une période d'incertitude. On regarde. Tout le monde est attentif à ce qui va se passer. C'est de l'attentisme. Mais c'est vrai que la politique, la géopolitique fait que... la politique française et la géopolitique au global fait qu'on est dans une incertitude vraiment très ponctuelle. Dans quelques mois, on aura un peu plus de vision sur le futur.

Vers quel type d'actifs vous tournez-vous ?

Une réorientation vers les actifs alternatifs pour sécuriser les rendements

Philippe Chambéry : Très concrètement, on essaye de réorienter notre portefeuille, comme tu l'avais compris, vers les actifs essentiels, les actifs dits alternatifs chez nous, majoritairement la santé, qui représente sur les 33 milliards d'euros qu'on gère à peu près 52%. On a vraiment développé un savoir-faire sur la question. Le cycle s'y prête. On a un marché qui a atterri. On a aujourd'hui à l'acquisition des taux sur les actifs médicalisés compris en Europe, aux alentours de 5-5,5 % des cliniques stricto sensu, aux alentours de 6-6,5 %. Le normatif en termes de rendement sur la santé, on attends 5-5,5 %. C'est notre marché de prédilection. On regarde l'hôtellerie également. On a un partenariat avec une société qui s'appelle Hova Asset Management. On le ferait plutôt en mur et fond. On regarde bien évidemment aussi des formats tels que le résidentiel géré qui présente des fondamentaux assez solides également, notamment en termes de tendances démographiques, puisqu'on a aujourd'hui des flux migratoires et d'étudiants en particulier importants vers notamment les pays du sud de l'Espagne qui manquent cruellement d'infrastructures au sens d'actifs physiques destinés à l'exploitation.

Luis, votre SCPI, c'est Esprit Horizon, les parcs et locaux d'activité. Dans quelle mesure c'est résilient ?

Parcs d’activité : une classe d’actifs robuste face aux cycles économiques

Luis Heras Perera : Juste pour revenir un peu sur la question sur la classe d'actifs. Effectivement, aujourd'hui, on voit d'autres typologies de SCPI, celles qui sont diversifiées. Donc, on gère la maîtrise du risque avec la diversification des actifs. Et puis après, celles qui sont thématiques, notamment la santé, l'hôtellerie ou la résidentielle gérée. Et nous, on est plutôt raccord avec ça. C'est à dire qu'on va proposer des fonds institutionnels sur le parc et locaux d'activité sur la résidentielle gérée ou de l'hôtellerie, donc à peu près les mêmes thématiques. Donc, on ne s'y perd pas. C'est des choses qui sont résilientes pour le futur parce qu'on sait que le train record de ces classes d'actifs est plutôt intéressante. Pour nous, dans notre cas, dans le cas d'Esprit Horizon, on a décidé d'investir sur les parcs et locaux d'activité. Pourquoi ? Parce que c'est une classe d'actifs qui, par sa construction, par son utilisation, par ses usages, est une classe d'actifs très résiliente. On a aujourd'hui 80 parcs sous gestion. Sur les 80 parcs sous gestion, on a un taux d'occupation de 97%. On a 95% de taux de recouvrement. La crise COVID, on ne l'a pas vu passer. On a fait des aménagements de loyers pour certains. Et on a continué à distribuer à nos fonds institutionnels comme avant, à peu de choses près. Et la baisse des valeurs n'a pas eu lieu comme prévu, comme il pourrait y avoir sur le bureau. Donc c'est une classe d'actifs qui est très résiliente, qui est capable de passer les crises. Pourquoi ? Parce que c'est des actifs très flexibles. Les fondamentaux de cette classe d'actifs fait que vous avez D'un côté, le côté housage avec des multilocataires qui permettent d'avoir une maîtrise du risque très forte. Et en plus de ça, les fondamentaux intrinsèques du bâtiment qui font qu'il y a une réversibilité, donc une résilience au temps qui est très forte.

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