Faut-il vendre une SCPI en moins-value en 2026 ?
Méthode de décision pour les conseillers en gestion de patrimoine
La chronique qui suit n'est pas un procès des arbitrages passés ; c'est une proposition de méthode de décision documentable.
La traçabilité de l'analyse protège le client autant que le cabinet, et c'est ce double bénéfice qui en fait un outil de terrain, pas une contrainte de conformité.
La question n'est plus de savoir si le prix des parts de SCPI peut remonter ; elle est devenue celle de la capacité réelle du client à transformer ses parts en cash, et dans quelles conditions.
Documenter la décision de vendre une SCPI en moins-value
Pour un conseiller, la question n'est plus seulement de savoir si le prix des parts de SCPI peut remonter. Elle est devenue celle de la capacité réelle du client à transformer ses parts en cash, et ce dans quelles conditions. Pour certaines SCPI bureaux, le sujet n'est plus « combien vaut l'immeuble », mais en réalité « à quelles conditions, et à quel coût, le client peut-il en sortir ? ».
Un actif vaut ce qu'on peut effectivement en retirer au moment de la cession. C'est une logique de marché financier, et c'est, de notre point de vue, celle qui doit désormais structurer le conseil en pierre-papier.
Un conseiller qui formalise sa lecture de la liquidité se met en position de défendre aussi bien une recommandation de cession qu'un statu quo.
Comprendre le risque de liquidité des SCPI
Les SCPI ont longtemps été positionnées comme une épargne immobilière de rendement à la liquidité relativement fluide ; les SCI en assurance-vie, pour leur part, étaient identifiées comme des supports à la liquidité quasi quotidienne organisée par l'assureur.
Ce discours commercial historique, sans être contractuellement faux, a installé chez de nombreux clients une attente de sortie simple et rapide.
La matérialisation du risque de liquidité depuis 2023 crée donc un effet de surprise légitime : le client ne découvre pas seulement une moins-value, il découvre que la sortie elle-même est conditionnelle.
Gérer cet écart entre la perception installée à la vente et la réalité opérationnelle actuelle fait désormais partie du conseil. Les gestionnaires de patrimoine sont régulièrement sollicités par leurs clients ou par des prospects pour savoir que faire de ces actifs.
C'est une raison de plus de tracer l'analyse : le conseiller qui a documenté la nature réelle de la liquidité, à la souscription comme à l'arbitrage, protège le client de la surprise et le cabinet de la contestation.
La liquidité pour arbitrer une SCPI en moins-value
Cette grille mesure une seule chose : la qualité effective de la liquidité pour l'investisseur final.
Elle ne prétend pas isoler le mécanisme juridique de sortie, le niveau de décote ou le comportement des assureurs ; elle synthétise leur effet combiné du seul point de vue qui compte, la capacité du client à sortir, à quel prix, dans quel délai.
Une SCPI peut rester juridiquement fluide avec des retraits compensés par la collecte tout en étant économiquement bloquée par la décote : la grille tranche ce cas par l'expérience réelle du porteur, non par la qualification théorique.
La liquidité des SCPI reste un sujet ligne à ligne
Le marché reste en amélioration graduelle en surface.
La collecte nette des SCPI atteint 1,155 milliard d'euros au premier trimestre 2026, en progression de 10,1% sur un an. La capitalisation s'établit à 88,7 milliards d'euros au 31 mars 2026, en hausse d'environ 3% sur douze mois. Le taux de distribution trimestriel ressort à 1,14%, dans la moyenne de l'an dernier.
Le sujet de conseil est ailleurs.
Les parts en attente de retrait représentent 2,44 milliards d'euros au 31 mars 2026, soit 2,75% de la capitalisation, contre 2,79 milliards d'euros et 3,14% au 31 décembre 2025.
Cette baisse apparente ne traduit pas une amélioration spontanée du marché.
Selon l'analyse de l'ASPIM, elle s'explique principalement par la suspension de la variabilité du capital de plusieurs SCPI au cours du trimestre, mesure qui entraîne l'annulation des demandes de retrait en attente et la mise en place de marchés secondaires régulés.
Neuf SCPI ont annoncé la suspension de la variabilité de leur capital, basculant temporairement en capital fixe.
Onze SCPI dépassent désormais 7,5% en attente
Une trentaine de SCPI affichent un ratio supérieur à 3,5%.
Le sujet reste ligne à ligne, pas un sujet général de marché. C'est précisément ce caractère ligne à ligne qui appelle un conseil documenté véhicule par véhicule, et non une lecture moyenne.
Lire aussi : SCPI : le top 25 des performances 2025
Recommander de vendre est incomplet tant que la voie de sortie n'est pas raisonnée.
Chaque canal a un coût, un délai et un régime juridique propres, et surtout une répartition différente de la charge économique entre le vendeur et l'acquéreur.
Sur le plan juridique, lorsqu’une cession a lieu sur le marché secondaire, une taxe d’enregistrement de 5% sur le prix de la transaction est perçue au profit du Trésor public (article 726 du CGI). Comme dans une vente immobilière classique, cette taxe est payée par l’acheteur.
Sur le plan économique, en revanche, la charge principale de la sortie pèse presque toujours sur le vendeur, sous une forme ou sous une autre.
Dans le canal du retrait, le porteur reçoit le prix de retrait en vigueur au jour du retrait, soit le prix de souscription en vigueur diminué de la commission de souscription. Or le prix de souscription est révisé périodiquement en fonction de la valeur de reconstitution, dans la limite d'un encadrement réglementaire de plus ou moins 10 %. Sa baisse depuis l’acquisition initiale s’ajoute donc à la commission de souscription pour former la perte économique effective. Sur les SCPI bureaux qui ont enregistré des baisses cumulées de 20 à 45 % entre 2023 et 2025, c’est cet effet cumulé, et non la seule commission de souscription, qui explique l’ampleur de la moins-value perçue par les clients.
Dans les autres canaux, la charge économique prend la forme d’une décote sur le prix d’exécution en cession de gré-à-gré ou sur marché secondaire régulé, d’une décote sur valeur de réalisation dans le fonds de remboursement, ou d’un écart contractuel et de frais d’arbitrage en assurance-vie.
Le rapport d’adéquation doit indiquer vers lequel de ces canaux le client a été orienté, pourquoi, et chiffrer la perte économique attendue dans le canal retenu, en distinguant la part liée aux frais initiaux de celle liée à la dépréciation du prix de souscription en vigueur.
Le mode de détention change le canal de sortie, donc le contenu du conseil.
• En détention directe, au nominatif, le client dépend du registre des retraits de la société de gestion.
• En assurance-vie, l'assureur est sa contrepartie de liquidité.
Les modalités contractuelles de rachat demeurent propres à chaque assureur et à chaque support ; il ne s'agit pas de les généraliser.
En revanche, les pratiques observées depuis 2025 montrent que la liquidité économique servie à l'assuré peut différer de la perception historique. L'ASPIM avait attribué la hausse du stock de parts en attente au quatrième trimestre 2025 à des arbitrages en provenance d'un acteur de l'assurance non identifié, et le mouvement de bascule en capital fixe observé au premier trimestre 2026 confirme que les ajustements structurels se poursuivent.
Le rapport d'adéquation qualifie le mécanisme réellement applicable au contrat du client, pas un standard générique.
L'ASPIM publie chaque trimestre un cahier intitulé « Les fonds immobiliers grand public » accessible en téléchargement libre depuis le site aspim.fr (rubrique Actualités) qui fournit une liste nominative exhaustive des SCPI ayant des parts en attente, classées par pourcentage décroissant.
Pour chaque véhicule sont indiqués : le nom de la SCPI, la société de gestion, le montant des parts en attente en millions d'euros au prix de souscription, et le pourcentage rapporté à la capitalisation.
Entre deux rapports de l’ASPIM, on surveillera les communiqués publics des sociétés de gestion sur la suspension de la variabilité de leur capital. Au-delà du cas des SCPI à variabilité suspendue, les véhicules détenus par le client doivent être identifiés un à un à partir des bulletins trimestriels et des notes d'information des sociétés de gestion, le rapport d'adéquation reprenant la qualification de liquidité retenue pour chaque ligne
L'enjeu est de catégorie de risque, pas de performance.
La SCI immobilière en assurance-vie est un fonds de fonds immobilier accessible exclusivement en unités de compte, techniquement un Fonds d'Investissement Alternatif.
Quatre différences structurantes pour le conseil :
• La structure juridique, société civile et non SCPI.
• Le mécanisme de valorisation, valeur liquidative et non prix de souscription.
• L'organisation de la liquidité, poche d'actifs liquides, provisions et plans de cession.
• Le rôle de l'assureur, contrepartie unique.
À noter que les SCI n'entrent pas dans le périmètre des 2,44 milliards d'euros de parts de SCPI en attente. Leur appliquer la grille d'une SCPI est une erreur de catégorie.
Le décret entré en vigueur le 6 Mai 2026 supprime, pour l'avenir, la possibilité de référencer en UC les « autres FIA » et encadre les conditions de référencement des sociétés à objet strictement immobilier ou foncier, périmètre dans lequel s'inscrit la majorité des SCI immobilières référencées.
Les supports déjà référencés ne sont pas liquidés d'office, mais devront se mettre en conformité avec les règles d'investissement applicables aux fonds ouverts aux investisseurs non professionnels avant le 1er janvier 2029. Les sociétés de gestion doivent transmettre leurs projets de transformation à l'AMF et aux assureurs au plus tard le 5 mai 2027. À défaut de mise en conformité, ces UC ne pourront plus faire l'objet de nouveaux versements ni d'arbitrages.
Conséquences pratiques pour le conseil.
Pour les clients déjà investis sur des SCI ou autres FIA logés en UC, il convient d'identifier au cas par cas la trajectoire annoncée par la société de gestion, le calendrier de mise en conformité retenu, et l'impact potentiel sur la liquidité du support entre aujourd'hui et le 1er janvier 2029.
Pour les nouveaux contrats, la suppression pour l'avenir s'applique immédiatement, ce qui rétrécit l'univers d'investissement immobilier en UC au profit de véhicules plus encadrés (SCPI, OPCI grand public, ELTIF).
Que la recommandation soit de céder ou de conserver, formaliser l'analyse, les scénarios, les risques et le canal de sortie orienté sécurise la décision pour le client comme pour le cabinet.
Il ne s’agit pas de notre point de vue d’une charge documentaire mais de la preuve d'un conseil défendable vis-à-vis des clients comme du régulateur.
On ne vend pas une moins-value, on arbitre une liquidité.
La perte latente n'est jamais, en elle-même, le motif de la décision ; la trajectoire de liquidité peut l’être.
Ce principe unique se décline en trois réponses, selon la configuration qualifiée dans le rapport d'adéquation.
En configuration fluide,
la réponse est non, pas pour la seule moins-value.
La sortie reste ouverte, donc l'arbitrage se juge sur la thèse d'investissement, la qualité du patrimoine, la gestion, le secteur, et non sur la perte comptable. On ne cède que si la thèse est durablement cassée ou si la situation patrimoniale du client a évolué et l’exige.
En configuration dégradée,
la réponse est conditionnelle, et elle se prend tôt.
Tant qu'une décision reste possible, le bon arbitrage compare un coût certain, la décote subie et le délai, à un redressement incertain du prix. Attendre consomme de l'optionalité ; agir pendant qu'on peut encore choisir la préserve.
En configuration contrainte,
la question « faut-il attendre que le prix remonte » n'a plus guère de sens, car la sortie est déjà subie.
La décision se déplace : non plus vendre ou conserver, mais quel canal contraint minimise la perte et sécurise juridiquement la cession.
La vraie réponse que le conseiller délivre au client n'est donc ni oui ni non.
C'est une configuration qualifiée, une règle appliquée, un canal de sortie orienté, et la trace écrite de ce raisonnement.
C'est cela, le livrable, et c'est précisément cette trace qui protège le client de la surprise et le cabinet de la contestation.
À mesure qu'un marché secondaire régulé se structurera, la configuration contrainte deviendra moins binaire ; en attendant, le coût de l'attente est réel, mesurable, et c'est lui, et non l'espoir d'un rebond, qui doit fonder la décision.
Par Claire Bourgeois, Alpha Conseils Co
Note de sources
Données de marché : ASPIM et IEIF, cahier ASPIM-IEIF « Les fonds immobiliers grand public au 1er trimestre 2026 », édité le 18 mai 2026, données arrêtées au 31 mars 2026. Données 2025 issues du communiqué ASPIM-IEIF de février 2026, données au 31 décembre 2025. Données par véhicule : bulletins trimestriels des sociétés de gestion et presse spécialisée (Pierrepapier.fr, ToutSurMesFinances, Décideurs Immo), premier trimestre 2026.
Régime des frais de sortie et de l'article 726 du CGI : code général des impôts, BOFiP-Impôts (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20), guide pédagogique AMF « S'informer sur les SCPI, la pierre-papier », statuts et notes d'information des sociétés de gestion.
Évolution réglementaire des UC immobilières : décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 renforçant l'encadrement de l'univers d'investissement de l'assurance-vie et du plan d'épargne retraite, publié au JO du 5 mai 2026 (Légifrance, JORFTEXT000054027062) ; articles L. 214-24 et L. 224-8 du code monétaire et financier ; commentaires Éditions JFA et presse spécialisée (Argus de l'Assurance, CFNEWS, Club Patrimoine), mai 2026.
La liste des SCPI à variabilité suspendue est disponible sur le site de l’ASPIM. Les chiffres de concentration des parts en attente (11 SCPI au-dessus de 7,5 %, environ une trentaine au-dessus de 3,5 %) sont issus de l’ASPIM et appellent une vérification ligne à ligne dans le cadre d'une recommandation client.
Lire aussi : Comment investir en SCPI en 2026 dans un marché devenu sélectif ?
Voir aussi : « En 2026, la discipline sera clé pour les SCPI »
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